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Contrat écrit obligatoire

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le bail de location vide doit obligatoirement être établi par écrit. Il doit respecter les termes d’un contrat-type de location ou d’un bail de colocation selon la situation. 

D'autant plus qu'un propriétaire qui loue un logement sans établir de contrat de location écrit, risque désormais une peine d'un an de prison et une amende 20 000 euros. Cette nouvelle réglementation de la loi n°2024-322 du 9 avril 2024 est principalement destinée à combattre les abus des marchands de sommeil, tout en s'appliquant à tous les propriétaires.

Logement dépourvu de meubles

L’établissement d’un bail de location vide s’impose pour un logement loué non meublé. Il incombe alors au locataire de prévoir les équipements nécessaires à l’aménagement du bien à son arrivée dans les lieux. 

Même si le bien comporte certains meubles, il peut être qualifié de non meublé dès lors que l’un des éléments listés par le décret du 31 juillet 2015 est manquant. La requalification peut également intervenir en l'absence d'inventaire des meubles ou si le document est incomplet. 

Dans ces cas-là, un contrat de location vide doit être établi.

Durée du bail de location non meublée

Durée minimale

La durée du bail de location non meublée ne peut être inférieure à un bail de 3 ans (contre 1 an pour une location meublée).

Cette durée minimum est portée à 6 ans lorsque le bailleur est un professionnel.

Bail de courte durée

Dans certains cas (très) spécifiques, la durée du bail d’une location non meublée peut être inférieure à 3 ans. 

Pour qu'elle soit valable, certaines conditions sont néanmoins à respecter :

• Intégrer une clause spécifique au bail ;
• Conclure le contrat pour au moins 1 an ;
• Respecter un préavis de 2 mois pour le bailleur.

Pour réduire la durée du bail, le bailleur doit pouvoir se justifier d'un motif valable (professionnel, personnel…). La seule volonté de vendre le logement ne suffit pas. Il doit s’agir d’un événement précis qui va certainement avoir lieu dans l’avenir et qui justifie la reprise du logement avant le délai de trois ans.

C’est par exemple le cas d’un propriétaire qui part à la retraite ou d’un expatrié qui doit rentrer en France.

Dépôt de garantie

Le versement d’un dépôt de garantie permet de couvrir les éventuelles dégradations et impayés de loyer imputables au locataire à la fin du bail. Il ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges en location vide. 

A l’issue du contrat, le propriétaire restitue le dépôt de garantie au locataire, après avoir fait les retenues nécessaires en cas de dégradations imputables à ce dernier.

Loyer

Le propriétaire fixe librement le loyer du bail de location non meublée. Sauf si le logement se situe en zone tendue ou dans une commune soumise à un dispositif d’encadrement des loyers. Il ne doit pas dépasser le loyer de référence fixé chaque année par arrêté préfectoral. 

Le propriétaire peut demander un complément de loyer lorsque le logement présente des caractéristiques exceptionnelles, notamment : 

• Vue ou panorama sur un lieu d’exception ;
• Présence d’équipements spécifiques (lave-vaisselle…) ;
• Terrasse, balcon ou patio ;
• Jardin.

Il ne doit toutefois pas être excessif.

Le propriétaire peut insérer dans le contrat une clause de révision du loyer. Elle lui permet de réévaluer son montant chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) du trimestre de référence choisi. 

Charges locatives

Dans une location vide, le calcul des charges locatives s’effectue obligatoirement au réel. 

Lors de l’entrée dans les lieux du locataire, le propriétaire fixe une provision sur charges sur la base des dépenses effectuées l’année précédente. Cette provision est versée mensuellement en complément du loyer et permet de rembourser les frais avancés par le propriétaire. 

Le propriétaire procède à la régularisation annuelle des charges en fonction des dépenses réelles engagées au cours de l’année. Pour ce faire, il lui faut généralement attendre la régularisation des charges de copropriété le cas échéant. 

Selon les cas, la régularisation, qui doit intervenir dans un délai de 3 ans, permet de déterminer : 

• Le montant du trop-perçu : c’est le montant remboursé par le propriétaire lorsque la provision mensuelle est plus importante que les charges réelles. 
• Le montant du complément de charges : c’est le montant versé par le locataire lorsque la provision n’a pas permis de couvrir le montant des dépenses réelles liées à la location. 

Le montant du trop-perçu ou du complément de charges demandé au locataire doit être appuyé par des justificatifs des dépenses réellement engagées. 

Fin du contrat de location meublé

Résiliation par le locataire

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment. Il doit toutefois envoyer sa lettre de résiliation du contrat de location non meublée au propriétaire en respectant un délai de préavis de 3 mois.

Résiliation par le propriétaire

La résiliation du bail non meublé par le propriétaire ne peut intervenir qu’à son échéance ou sous réserve de respecter un préavis de 6 mois. 

De plus, le bailleur ne peut donner congé qu’en avançant certains motifs limitatifs prévus par la loi : 

• la vente du logement ;
• la reprise du logement par le propriétaire ou un membre de sa famille ;
• le congé pour motif légitime et sérieux (dégradations du bien imputables au locataire, impayé de loyer, etc.).

Clause résolutoire du bail d'habitation

En insérant une clause résolutoire dans le contrat, le propriétaire peut mettre fin au contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles (paiement du loyer, entretien du bien, respect du règlement de copropriété…) plus facilement. 

Fiscalité du bail meublé

Les revenus locatifs générés par la mise en location d’un bien vide sont inscrits dans la déclaration de revenus personnelle du propriétaire dans la catégorie des revenus fonciers. 

Le propriétaire peut relever de 2 régimes distincts en fonction du montant des revenus locatifs :

8 mentions obligatoires

La loi impose au bail de location vide de comporter plusieurs mentions obligatoires :

• Les coordonnées du bailleur ;
• L’identité du locataire ;
• L’identifiant fiscal du logement ;
• La date de prise d’effet et durée du bail vide ;
• La consistance, la destination et la surface habitable du bien ;
• La désignation de la chose louée ; 
• Une mention légale sur l’amélioration des rapports locatifs ;
• Les informations financières.

Coordonnées du bailleur

Le contrat doit indiquer le nom, le prénom et l’adresse du propriétaire du logement.

S’il mandate un tiers pour signer le bail (agence immobilière, gestionnaire de biens…), ses coordonnées doivent également y figurer. 

Identité du locataire

De manière assez évidente, le contrat doit préciser le nom et le prénom du locataire.

Avant l’entrée en vigueur de la loi Alur en 2014, il ne s’agissait toutefois pas d’une obligation légale. 

Identifiant fiscal du logement

Depuis le 1er janvier 2024, une nouvelle mention obligatoire figure sur chaque bail de location. Cette mention est nommée “Identifiant fiscal du logement”. Ce numéro se compose de 12 caractères numériques. Propre à chaque bien, il est disponible dans le compte personnel des bailleurs sur le site impots.gouv.fr.

Date de prise d’effet et durée du contrat

Le bail de location vide doit indiquer la durée du contrat (3 ans minimum), librement choisie par les parties. 

Le bail doit également préciser la date de prise d’effet du contrat, qui correspond à la date à laquelle le contrat débute de manière effective. En effet, il est possible que les parties conviennent de faire démarrer le bail à une date ultérieure à sa signature. 

Consistance, la destination et la surface habitable du bien loué

Doivent être expressément mentionnées dans le bail de location vide : 

• La consistance du bien : s’il s’agit d’un studio, T1, T1 bis, T2 …  ;
• La destination du bien : à usage unique d’habitation ou à usage mixte (le locataire y exerce une activité professionnelle libérale) ;
• La surface habitable : en cas de différence de plus de 5 % entre la surface indiquée dans le bail et la surface réelle, le locataire peut demander une réduction du loyer.

Désignation de la chose louée

Le bail de location vide doit détailler : 

• Les parties à usage privatif : appartement, cave… ;
• Les parties à usage commun : cour, ascenseur, local poubelle, escaliers…

Mention légale sur l’amélioration des rapports locatifs

Il est obligatoirement indiqué au sein du bail que “Le contrat de location est un bail mobilité régi par le titre 1er ter de la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (si la phrase n'est pas écrite, le bail mobilité n'est pas applicable)”.

Informations financières

Le contrat de location doit comporter plusieurs informations dites “financières” :

Annexes impératives

Le contrat doit être accompagné de plusieurs annexes impératives : 

• La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
• L’état des lieux d’entrée ;
• Les extraits du règlement de copropriété le cas échéant ;
• Le dossier de diagnostic technique composé de plusieurs documents .
• L’information sur les modalités de réception des services de télévision (bien qu’il s’agisse d’un document à simple valeur informative) ;
• L’information sur les risques de pollution des sols.