Le contrat de colocation permet au propriétaire de louer un logement vide ou meublé à plusieurs colocataires. Chacun d’entre eux est soumis aux droits et aux obligations prévues dans les termes du contrat.

Avantages pour le propriétaire

Investir dans une colocation offre une garantie supplémentaire de percevoir les loyers. En signant un bail solidaire de colocation, le propriétaire peut solliciter les autres colocataires en cas de défaillance de l’un d’entre eux..

Les avantages pour les colocataires
La colocation permet de réduire le montant du loyer dont le locataire est redevable à titre personnel. 

Cette solution est notamment prisée des étudiants et des jeunes actifs pour trouver une solution d’hébergement à moindre coût, en particulier dans les villes où la demande de logement est forte. 

Types de contrats pour une colocation

En principe, tous les types de contrats peuvent être conclus en colocation avec plusieurs occupants. Il peut s’agir : 

• d’un bail vide ; 
• d’un contrat de location meublée ;
• d’un bail étudiant ;
• d’un bail mobilité.

Le régime propre au type de bail concerné s’applique alors au contrat de colocation. Son fonctionnement est toutefois adapté à la présence de plusieurs colocataires. 

Les règles peuvent différer sur certains points selon que le propriétaire conclut un bail solidaire commun à l’ensemble des colocataires, ou plusieurs baux individuels avec chacun d’entre eux. 

Spécificités du bail de colocation unique solidaire

Lorsque les colocataires se connaissent et décident d’habiter ensemble le logement (couple, amis…), il est d’usage d’établir un bail solidaire unique. Un seul contrat de bail est établi pour l'ensemble des colocataires. 

Une fois le contrat signé, ses termes s’appliquent dans les mêmes conditions à chacun d’entre eux. 

Tout changement dans le cadre du bail, tel que le départ ou l'arrivée d'un locataire peut faire l'objet d'un avenant au contrat de colocation.

Etat des lieux

Un état des lieux unique est dressé pour l'ensemble du logement en la présence de tous les colocataires, sous la supervision du propriétaire ou de son représentant.

Lors de l'état des lieux, toutes les parties du logement sont inspectées, y compris les espaces communs et les équipements partagés (cuisine, salle de bains, salon). Les colocataires notent ensemble l'état de chaque élément du logement, en relevant les éventuels dommages ou défauts existants.

Une fois l'état des lieux terminé, le document est signé par tous les colocataires et le propriétaire, et une copie est remise à chaque partie.

Loyer unique

Un seul loyer global est fixé pour l'ensemble du logement. Il est dû par l’ensemble des colocataires. Ils peuvent décider entre eux de se répartir les frais d’une certaine manière, mais la somme prévue dans le bail doit être versée au propriétaire à la date convenue, qu’un colocataire ait payé ou non sa part du loyer.

Paiement des charges

Le paiement des charges peut être solidaire ou individuel, selon ce qui est stipulé dans le contrat de bail.

Clause de solidarité

Tous les colocataires sont généralement solidaires pour le paiement du loyer et des charges.

En prévoyant une clause de solidarité dans le bail, le propriétaire peut, en cas d’impayé, exiger le paiement des sommes dues à n’importe quel autre colocataire

Résiliation du bail de colocation

Départ d’un seul colocataire

Si un colocataire décide de quitter le logement, le bail de colocation n’est pas résilié. 

Ce sont les occupants restants qui réalisent les démarches nécessaires afin de trouver un remplaçant.

Le colocataire sortant ne pourra récupérer son dépôt de garantie que 6 mois après son départ (clause de solidarité), sauf s'il a été remplacé.

Résiliation collective du bail par les colocataires

Le bail de colocation solidaire prend uniquement fin suite au départ de tous les colocataires. Ils doivent alors adresser une lettre type de résiliation au propriétaire. Elle peut être collective car les locataires sont solidaires, ainsi un seul congé comprenant leurs noms et signatures suffit.

Les colocataires doivent tout de même respecter un délai de préavis d’1 mois pour une colocation meublée et de 3 mois pour un logement vide. 

Résiliation du bail par le propriétaire

Le propriétaire ne peut pas donner congé à ses colocataires avant la date d’échéance du bail, sauf pour l’un des motifs suivants :

• Vente du logement ;
• Reprise du logement par le propriétaire ou un membre de sa famille ;
• Motif légitime et sérieux (retard répété de paiement du loyer, etc.).

Le bailleur doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception à l’intention des colocataires dans un délai de 3 mois avant la fin du bail.

Restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est versé en commun à l'entrée dans les lieux. Il est commun à tous les colocataires dans un bail de colocation unique. La restitution n’intervient que lorsque le dernier locataire quitte les lieux.

Modèle de bail individuel

Il est obligatoire d'établir un contrat de location. Un propriétaire proposant une colocation sans bail s'expose à de nombreux risques.

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Spécificités des baux de colocation individuels

En colocation, le propriétaire peut également convenir de signer plusieurs contrats individuels avec chacun des colocataires. 

C’est notamment le cas lorsqu’il souhaite louer un logement doté de plusieurs chambres dans une grande agglomération étudiante (Paris, Lyon…). Il est en effet plus difficile pour lui de trouver un locataire capable d’assumer seul le paiement du loyer, souvent élevé malgré les dispositifs d’encadrement des loyers existants. 

Le bailleur peut alors proposer son bien en colocation à des locataires qui ne se connaissent pas nécessairement au préalable. Il signe avec chacun d’entre eux un contrat individuel qui garantit leur autonomie, et qui définit la partie du bien dont chaque colocataire a l’usage exclusif.

Le logement loué en colocation reste soumis à la réglementation applicable au contrat de location de droit commun et doit ainsi comporter plusieurs équipements : 

• Installation d’alimentation en eau potable ; 
• Installation d’évacuation des eaux usées ;
• Accès à l’électricité ;
• Absence d’exposition au plomb ;
• Absence d’amiante.

Etat des lieux

L’état des lieux concerne à la fois la pièce dont chaque colocataire a la jouissance exclusive et les parties communes. 

L’état des lieux d’entrée est réalisé lors de chaque arrivée d’un nouveau locataire. 

De même, l’état des lieux de sortie doit être formalisé pour chaque départ entre le propriétaire et le locataire sortant.

Loyer individuel

Chaque bail précise le montant du loyer dû par le colocataire à titre individuel. Le montant varie notamment en fonction des particularités de l’espace privatif qui lui est réservé (superficie, qualité de l’équipement…).

Paiement des charges

La répartition des charges est individualisée. Le bailleur doit par conséquent assurer un recouvrement individuel des charges auprès de chaque locataire concerné.

Résilier son bail

Départ d’un seul colocataire 

Chaque colocataire peut quitter le logement de manière séparée sans avoir à fournir de motif. Le départ d’un locataire met fin à son bail de colocation individuel, et non à la colocation proprement dite. Il adresse simplement une lettre de résiliation du bail de colocation au bailleur.

Dans ce cas, il donne congé au bailleur en respectant un préavis de 3 mois.Cette durée est portée à 1 mois dans certaines conditions (sur justificatif, en zone tendue ou encore pour un logement meublé).

La colocation se poursuit alors avec les colocataires restants. Le propriétaire peut choisir un nouveau locataire, sans avoir à obtenir l’accord des autres.

Résiliation collective du bail par les colocataires

Pour mettre fin à la colocation, chaque colocataire doit donner congé au bailleur en même temps afin de mettre un terme à tous les baux individuels simultanément.

Résiliation du bail par le propriétaire

Tout comme pour un bail de colocation solidaire, le propriétaire ne peut pas donner congé à ses colocataires avant la date d’échéance du bail, sans invoquer l’un des motifs spécifiques : vente du logement, reprise du logement par le propriétaire ou un membre de sa famille, motif légitime et sérieux.

Restitution du dépôt de garantie

Dans un bail de colocation individuel, chaque locataire verse son propre dépôt de garantie au propriétaire. Ce dernier lui sera restitué à son départ de manière intégrale ou partielle. 

En pratique, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui de l’entrée, le dépôt de garantie est reversé intégralement dans le délai d'1 mois.

Le propriétaire âgé de plus de 60 ans peut proposer son logement personnel à la location en signant un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire avec un jeune locataire. 

Établir ce type de contrat implique plusieurs conditions cumulatives : 

• Le logement doit appartenir aux organismes HLM ou être conventionné APL ;
• Le colocataire doit avoir moins de 30 ans ;
• Le contrat doit prévoir une contrepartie financière modeste.

Le bail de cohabitation intergénérationnelle solidaire peut également prévoir que le colocataire rende au quotidien des services au propriétaire. 

La loi parle ainsi d’une “présence bienveillante dans le respect de la vie privée”. La colocation intergénérationnelle a en effet pour double objectif de lutter contre l’isolement des seniors et de faciliter l’accès au logement des jeunes.

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le contrat de colocation, qu’il s’agisse d’un bail solidaire unique ou de plusieurs contrats individuels, doit être établi par écrit et respecter les termes d’un contrat-type.

Il incombe par la suite aux parties d’adapter ce modèle en fonction de leur situation. En effet, la loi prévoit uniquement un contrat-type de location ou de colocation pour un logement vide ou meublé classique. Pour une colocation étudiante ou mobilité, il faut donc modifier ou ajouter certaines clauses. 

8 mentions obligatoires

Le contrat de colocation doit impérativement contenir plusieurs mentions obligatoires : 

1. Les coordonnées du bailleur ;
2. L’identité du locataire (ou des colocataires pour un bail commun) ;
3. L’identifiant fiscal du logement ;
4. La date de prise d’effet et durée du contrat ;
5. La consistance, la destination et la surface habitable du bien ;
6. La désignation de la chose louée ; 
7. Une mention légale sur l’amélioration des rapports locatifs ;
8. Les informations financières.

Coordonnées du bailleur et des colocataires

Le bail de colocation doit comporter le nom, le prénom et l’adresse : 

• du propriétaire ; 
• du mandataire si le propriétaire délègue la signature du contrat ;
• du ou de tous les colocataires, en fonction s’il s’agit d’un bail solidaire unique ou d’un bail de colocation individuel.

Identifiant fiscal du logement

Depuis le 1er janvier 2024, une nouvelle mention obligatoire figure sur chaque bail de location. Cette mention est nommée “Identifiant fiscal du logement”. Ce numéro se compose de 12 caractères numériques. Propre à chaque bien, il est disponible dans le compte personnel des bailleurs sur le site impots.gouv.fr.

Date de prise d’effet et durée du contrat

Le contrat de colocation indique la date à laquelle le contrat prend effet et où les colocataires entrent dans les lieux. Elle peut être différente de la date de signature du bail. 

Il doit également faire mention de sa durée : 

• Pour un logement vide : 3 ans minimum ;
• Pour un logement meublé : 1 an minimum ;
• Pour une location étudiante : 9 mois fixe sous réserve que les colocataires justifient tous du statut d’étudiant s’ils décident de signer un bail solidaire unique ;
• Pour une colocation mobilité : de 1 mois minimum à 10 mois maximum à condition que les colocataires remplissent les conditions d’éligibilité au bail mobilité.

Consistance et destination du bien

Le contrat de colocation doit indiquer le type de bien loué (studio, T1, T1bis, T2…) et en détailler les pièces. Il doit également spécifier s’il s’agit d’un logement à usage exclusif d’habitation ou à usage mixte. 

Surface habitable

Le logement divisé entre les colocataires doit remplir les critères de décence ;

• La surface habitable du logement ne peut être inférieure à 14 m² et son volume doit être d’au minimum 33 m³ ;
• Les espaces privatifs doivent être d’au moins 9 m² de surface habitable et d’au minimum 20 m³ de volume ; 
• Le loyer global doit respecter le loyer de référence défini par arrêté préfectoral dans les zones tendues ou les communes soumises à un dispositif d’encadrement des loyers.

Le mesurage de la surface habitable est une des premières démarches à réaliser au moment de la mise en location du bien. En effet, il est impératif de la faire figurer dans l’annonce immobilière, sous peine d’amende.

Désignation de la chose louée

Le contrat doit indiquer : 

• Les parties du logement réservées à l’usage privatif de chaque colocataire ;
• Les parties à usage commun : il convient de mentionner les pièces et les éléments d’équipement communs à l’intérieur du logement (cuisine, salon…), mais également les parties de l’immeuble collectif dont tous les habitants ont l’usage (local poubelle, ascenseur, escaliers…).

Mention légale sur l’amélioration des rapports locatifs

Il est obligatoirement indiqué au sein du bail que “Le contrat de location est un bail mobilité régi par le titre 1er ter de la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (si la phrase n'est pas écrite, le bail mobilité n'est pas applicable)”.

Informations financières

Le contrat de location doit comporter plusieurs informations dites “financières” : 

Annexes impératives

Le contrat de colocation doit comporter en annexe un certain nombre de documents obligatoires : 

Le bail de colocation est encadré par plusieurs règles qui permettent d’adapter le contrat signé à la présence de plusieurs colocataires. 

Charte de colocation

La colocation se caractérise notamment par la possibilité pour les colocataires d’organiser leurs relations au moyen d’une charte de colocation, ou règlement intérieur de colocation. 

Il ne s’agit pas d’une obligation légale et son établissement est totalement libre. Il peut donc être de l’initiative du propriétaire, ou bien des colocataires eux-mêmes. 

Le règlement intérieur de colocation peut comporter plusieurs types d’informations, incluant : 

• La liste des dépenses communes et leur mode de répartition ;
• Les conditions de départ d’un des colocataires ;
• Les règles d’utilisation et d’entretien des pièces ou équipements communs.

Paiement des charges locatives

Les charges locatives peuvent être calculées soit au réel, soit au forfait.

Calcul au réel 

Les colocataires versent chaque mois une provision sur charges. Le montant correspond à une estimation basée sur les dépenses de l’année précédente. Le propriétaire ajuste ce montant à l’occasion de la régularisation annuelle. 

Calcul au forfait

Le contrat définit une somme forfaitaire correspondant à une estimation des charges et que les colocataires versent chaque mois en complément du loyer. Le forfait ne peut faire l’objet d’aucune régularisation, mais il peut être révisé dans les mêmes conditions que le loyer à condition qu’elle ne soit pas disproportionnée au regard du montant précédent.

Caution et les garanties en colocation

Le propriétaire peut demander plusieurs types de garanties aux colocataires pour se prémunir contre les impayés de loyer ou les dégradations du logement :

Caution solidaire

Le bailleur peut exiger de chaque colocataire qu’un tiers se porte caution du paiement des loyers et des frais de réparation des dégradations qui lui sont éventuellement imputables. En cas de défaillance du colocataire, le propriétaire dispose d’un recours immédiat auprès de la caution.

Dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie ne doit pas excéder 2 mois de loyers hors charges pour un logement meublé, ou 1 mois pour une location vide. En cas de dégradations à la fin du contrat, le bailleur peut opérer des retenues sur ce montant avant de le restituer aux colocataires. 

Garantie Visale 

Ce dispositif proposé par Action Logement tient lieu d'acte de cautionnement pour les colocataires âgés de moins de 30 ans qui remplissent les critères d’éligibilité.

Solidarité des colocataires

Lorsque les parties établissent un bail solidaire unique avec clause de solidarité, les colocataires répondent solidairement indivisiblement de l’exécution du contrat. Cela signifie que le propriétaire a le droit de se retourner contre n’importe quel colocataire en cas de défaillance de l’un d’entre eux. 

La solidarité s’étend également aux cautions de chaque colocataire. Elle est prolongée jusqu’à 6 mois après le départ de l’un d’entre eux, sauf si un remplacement lui est trouvé avant la fin de ce terme.

Assurance du logement en colocation

Il est obligatoire d’assurer le logement. Les colocataires sont libres du choix de l’assurance habitation, qui peut être individuelle ou collective. Le propriétaire ne peut en effet pas les contraindre à souscrire une assurance bien spécifique.

Toutefois, les parties peuvent convenir que le propriétaire souscrive une assurance pour compte au moment de la signature du contrat. C’est donc le bailleur qui se charge d’assurer le logement. 

Le coût de la prime d’assurance est remboursé à chaque loyer. Le propriétaire peut décider de majorer sa récupération de 10 %.

Aides au logement en colocation

Dans le cadre d’un bail solidaire unique, chaque colocataire est éligible aux aides personnalisées pour le logement (APL) pour la part de loyer dont il est redevable. Il doit remplir sa demande individuellement. Son loyer sera partiellement pris en charge par la CAF ou la MSA selon sa situation en fonction de ses ressources. 

Pour percevoir les APL en bail de colocation, les locataires doivent remplir certains critères : 

• Être locataire du logement au titre de résidence principale ;
• Résider dans un bien conventionné qui respecte les critères de décence ;
• Ne pas dépasser certains plafonds de ressources ;
• Ne pas être rattaché au foyer fiscal des parents si ceux-ci sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Fiscalité de la colocation

Le mode d’imposition des revenus locatifs est différent selon que le logement est loué vide ou meublé : 

• Location vide : imposition dans la catégorie des revenus fonciers ;
• Location meublée : imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).