Le guide complet pour louer sa maison en colocation

Une rentabilité locative supérieure 

Le loyer pour un logement en colocation est 20 à 30 % plus élevé que celui d'une location classique. Les colocataires ne perçoivent pas cette différence parce qu'ils se répartissent les charges. Par ailleurs, les occupants ne rechignent pas à débourser un montant supérieur puisqu'ils profitent souvent de plus d'espace et de confort. 

En conséquence, la rentabilité locative de la colocation se situe aux environs de 8 à 12 %.

Une fiscalité avantageuse

En choisissant de louer meublé, le bailleur peut profiter du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Le LMNP affilié au régime réel peut optimiser sa fiscalité grâce aux amortissements, au déficit foncier reportable ou encore aux divers frais et taxes déductibles. 

En raison de nombreux atouts du statut de LMNP, les bailleurs ont une préférence pour la location meublée s'ils souhaitent louer en colocation. Notons que s'il loue une partie de son lieu de vie occupé à titre de résidence principale, le propriétaire occupant peut, sous conditions, être exonéré d'impôt sur cette location.

La garantie Visale pour sécuriser la colocation

La colocation est très prisée par les étudiants et les jeunes actifs. Néanmoins, cette population n'est pas forcément en mesure d'offrir des garanties locatives satisfaisantes. Afin de leur faciliter l'accès à la location, l'État a mis en place la garantie Visale.

La garantie Visale en colocation couvre les impayés de loyers ainsi que les dégradations locatives. Les candidats à la colocation sont pour la plupart éligible à ce dispositif. Ce cautionnement géré par Action Logement rassure les bailleurs sur tous les risques locatifs.

Selon qu'il souhaite optimiser sa rentabilité locative ou simplifier les démarches administratives, le propriétaire peut opter pour deux types de contrats de location.

La colocation régie par un bail unique

Un bail unique engage tous les colocataires sur un même contrat, garantissant au propriétaire un loyer intégral, même en cas de départ de l’un d’eux. Ce type de bail inclut généralement une clause de solidarité, rendant chaque colocataire responsable du paiement de la totalité du loyer et des charges.

Grâce à cette clause, le bailleur bénéficie d’une sécurité financière renforcée : si un colocataire ne paie pas, les autres doivent compenser. Cependant, le bail unique peut être contraignant pour les locataires, car leur engagement perdure jusqu’à la fin du bail ou jusqu’à ce qu’un remplaçant soit trouvé et accepté par le propriétaire.

La colocation régie par plusieurs baux individuels

Avec plusieurs baux individuels, chaque colocataire signe un contrat distinct et paie son propre loyer. Ce type de colocation ne prévoit pas de solidarité devant les charges locatives, ce qui signifie que les colocataires ne sont pas tenus responsables des éventuels impayés des autres.

Ce choix offre au bailleur une flexibilité dans la gestion des entrées et sorties des colocataires. Cependant, en cas de vacance locative, le propriétaire supporte seul la perte de revenu et doit rechercher un nouveau locataire pour chaque chambre inoccupée.

Pour chercher des occupants pour une maison en colocation, il faut déterminer si le bailleur souhaite s'en charger lui-même ou déléguer la gestion à une agence immobilière. Dans ce dernier cas, c'est le professionnel qui s'occupe de tout !

Si le propriétaire cherche lui-même ses locataires, il faut rédiger une annonce attractive du bien et la déposer sur les sites de location spécialisés ainsi que dans les lieux fréquentés par les étudiants (bibliothèques, universités...).

Généralement, la création d'une colocation est initiée par des individus qui se connaissent et qui ont une bonne entente. Cela facilite grandement les démarches du propriétaire lors de la formation de la colocation.

En cas de départ d'un seul colocataire, les démarches pour rechercher un nouvel occupant varient en fonction du type de bail choisi.

Gérer un départ avec un bail unique

Lorsqu'il reçoit le préavis d'un seul colocataire, le bailleur n'a, pour ainsi dire, aucune action à effectuer. En effet, la clause de solidarité lui assure que l'intégralité du loyer reste due par les colocataires restants. Ces derniers se chargent de trouver un nouvel occupant dans les meilleurs délais avant de régulariser sa situation par un avenant au bail.

Gérer un départ avec plusieurs baux individuels

Dans cette configuration, le colocataire est libre de donner congé à tout moment respectant le délai de préavis légal. En l'absence de réparation locative à sa charge et de dettes de loyers, il récupère l'intégralité de son dépôt de garantie. Il appartient au bailleur de trouver un nouvel occupant et ne perçoit plus de loyer sur la chambre concernée durant la vacance locative.

Pour garantir la bonne entente avec les colocataires déjà installés, il est préférable d'organiser une rencontre préalable entre eux avant de valider la candidature.