Je suis propriétaire et je veux faire une colocation : comment m'y prendre ?

La colocation consiste à louer une résidence principale entre plusieurs locataires. Un contrat de location dédié est signé précisant la superficie mise à sa disposition, le montant du loyer, les règles relatives aux parties privatives et communes.

Comme pour tout bail d'habitation, le colocataire est tenu de respecter ses obligations pendant toute la durée du bail. Le propriétaire peut également transmettre un pacte de colocation pour préciser les règles de vie de la colocation.

Un propriétaire occupant peut tout à fait proposer une colocation, à condition de respecter quelques règles.

Quelles conditions pour signer un bail de colocation pour son appartement ?

La mise en colocation d'une partie de son logement n'est pas si simple. Le bailleur doit remplir les critères de décence tout en garantissant le confort des occupants.

Concrètement, le propriétaire occupant doit veiller aux points suivant :

• La surface minimum de la chambre doit être de 9 m² ;
• La chambre doit présenter une fenêtre, être chauffée et disposer d'un éclairage suffisant ;
• Le colocataire doit avoir accès à chaque partie commune ;
• L'assurance habitation du propriétaire occupant doit être à jour et couvrir tous les locataires ;
• Le propriétaire doit réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires qui seront annexés au contrat de location ;
• Le logement doit être classée de A à F à l'issue du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), les logements de classe G étant interdits à la location ;
• L'habitation doit être pourvue de tous les équipements listés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, si le bailleur propose une colocation meublée.
• Si le logement se situe dans un immeuble collectif, il faut s'assurer que le règlement de copropriété autorise la colocation.

Comment signer un contrat de colocation quand on est propriétaire occupant ?

Bail unique ou baux individuels ?

Habituellement, une colocation est régie par un bail de location unique. Tous les colocataires signent un contrat unique présentant une clause de colocation. De cette façon, ils sont solidairement tenus de payer les loyers et les charges. 

Un bail unique n'est pas adapté à une colocation en présence d'un propriétaire occupant. Si le propriétaire cohabite avec des colocataires, il peut être considéré comme un simple loueur de chambres ou comme un colocataire, ce qui pose des questions sur la répartition des droits et obligations. 

Dans ce contexte, il vaut mieux régir la colocation à l'aide de baux individuels. Chaque colocataire signe son propre bail. Il devra remplir toutes les obligations inscrites sur ce document. Les rapports locatifs sont clairement définis et légalement, il n'aura aucun lien avec les autres colocataires. 

Le type de bail 

Étant donné que le bailleur loue une partie de son habitation, la chambre mise à disposition des colocataires sera meublée. Plusieurs types de baux peuvent être envisagés : 

• Un bail de location meublée d'une durée d'un an, renouvelable. Dans ce cas, le locataire peut donner congé au moment de son choix, à condition de respecter un préavis d'un mois. De son côté, même s'il est colocataire, le bailleur peut résilier le bail à son échéance, en précisant le motif de cette décision et en respectant un préavis de 3 mois. Découvrez notre lettre type de résiliation d'un bail de colocation ;
• Un bail mobilité d'une durée comprise entre 1 et 10 mois afin de vous assurer que la colocation peut véritablement vous convenir. Pour pouvoir y prétendre, le colocataire devra fournir un justificatif de sa mobilité ;
• Un bail étudiant si le colocataire poursuit des études. Dans ce cas, la durée du contrat de location est de 9 mois. Cette flexibilité correspond au calendrier académique ;
• Le bail intergénérationnel si vous avez plus de 60 ans. Dans ce cas, vous pouvez louer une partie de votre habitation à un colocataire de moins de 30 ans. Pour ce contrat de location, vous êtes libre de fixer la durée et le montant du loyer.

La clause de solidarité est intimement associée à la colocation. Grâce à elle, tous les colocataires sont solidairement responsables du paiement du loyer. Autrement dit, chaque occupant est tenu de payer l'intégralité des sommes dues, ce qui réduit considérablement le risque d'impayés préjudiciable au bailleur. 

La clause de solidarité n'a lieu d'être que sur un bail de colocation unique. Les baux individuels de colocation ne peuvent présenter une telle clause. Chaque colocataire sera personnellement responsable du paiement du loyer et des charges. Pour se prémunir des impayés, le propriétaire occupant peut demander une caution et exiger la remise d'un dépôt de garantie.

Lorsque les colocataires signent des baux de colocation individuels, ils peuvent percevoir une allocation logement s'ils remplissent les conditions d’éligibilité. Après avoir transmis une attestation de loyer remplie par le bailleur, chaque occupant pourra percevoir une prestation de la CAF dont le montant est calculé selon la part de loyer dont le colocataire est redevable. Cette aide personnalisée au logement aidera le colocataire à régler ses mensualités de loyer et de charges. Découvrez notre article dédié : bail de colocation CAF.

Pour un propriétaire, mettre à disposition une ou plusieurs pièces de sa maison offre de nombreux avantages, au-delà de l'aspect financier.

Proposer une chambre en colocation pour partager les charges

La colocation apparaît comme une solution avantageuse pour un bailleur qui peut alors compter sur les loyers perçus pour rembourser un éventuel crédit contracté pour l'achat du logement. Les mensualités sont allégées puisque cette charge est partagée avec le colocataire.

De plus, pendant toute la durée du bail, les charges courantes sont partagées, à savoir les factures d'électricité, d'eau, de chauffage et de gaz. Au quotidien, les finances sont nettement améliorées.

Réduire les risques de cambriolage 

Les cambrioleurs privilégient les logements inoccupés et discrets, réduisant ainsi les risques d’être pris sur le fait. Une maison animée, avec des allées et venues fréquentes, donne l’impression d’une présence constante.

Louer son logement en colocation est une solution efficace pour renforcer la sécurité. La présence de plusieurs occupants crée un va-et-vient régulier, rendant les cambriolages plus risqués. De plus, une maison habitée en permanence est moins susceptible d’attirer l’attention des cambrioleurs.

Louer en colocation meublée pour lutter contre l'isolement

Vieillissement de la population, prolongation des études, divorces, jeunes actifs, de nombreux Français souffrent d'isolement. Devenir propriétaire colocataire permet justement de renouer du lien social. En accueillant une personne chez vous, vous rompez cet isolement.

Selon le régime d'imposition choisi, le propriétaire colocataire bénéficie d’avantages fiscaux :

• Le régime micro-BIC si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 32 600€ : le bailleur bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus locatifs ;
• Le régime réel lorsque la somme des loyers perçus annuellement dépasse 32 600€ : le propriétaire déduira l'ensemble des charges liées à la gestion de l'appartement, à savoir les frais de notaire, les intérêts d'emprunt, les frais d'entretien, les impôts locaux ou les éventuels travaux d'amélioration du logement.

Notons que : 

• La pièce qui fait l'objet d'une location correspond à la résidence principale du locataire ou une résidence temporaire dans le cadre d'un bail mobilité ;
• La pièce louée dans le cadre de la colocation ne doit pas être considérée comme une dépendance du logement. Seules les chambres faisant partie de la résidence principale du propriétaire sont éligibles ;
• Le montant du loyer doit être raisonnable : lors de sa fixation, le bailleur s'assure de respecter l'encadrement des loyers ou de respecter le plafond de la loi Pinel s'il est concerné par ce dispositif de défiscalisation.