Quels sont les risques en cas de colocataire non inscrit sur le bail de location ?

Il est fortement recommandé d'inscrire tous les colocataires sur le bail, mais ce n'est pas une obligation légale stricte. Voici les principales implications selon la configuration du bail :

1- Bail unique avec plusieurs colocataires :

Tous les colocataires doivent être mentionnés et signataires du bail.

Une clause de solidarité peut être incluse, ce qui signifie que chaque colocataire est responsable du paiement intégral du loyer en cas de défaillance d'un des autres.

2- Bail individuel (un bail par colocataire) :

Chaque colocataire a son propre contrat avec le propriétaire, ce qui lui donne des droits et obligations distincts.

Il n’y a pas de solidarité entre colocataires, et le propriétaire peut fixer des loyers différents selon les chambres.

Si un colocataire n'est pas inscrit sur le bail, il n’a aucun droit légal sur le logement et ne peut pas revendiquer le statut de locataire en cas de litige. Pour sécuriser la colocation, il est donc préférable d’inclure tous les occupants sur le bail.

Cas d'une colocation sans bail

Dans certains cas un bail verbal peut permettre de donner naissance à une cohabitation où aucun des colocataires n'a de contrat écrit mais les inconvénients et les risques d'une colocation sans bail sont nombreux.

Cas d'une sous-location

Lorsqu'un locataire n'a pas signé de bail ou n'est pas officiellement inscrit sur le contrat de location, mais qu’il verse en revanche un loyer à un autre colocataire, on ne parle plus de colocation, mais de sous-location.

La personne n'est plus considérée comme un "locataire", mais comme un "occupant" qui est hébergé par les autres colocataires. En conséquence, cet occupant n'aura aucun droit sur le logement, même s'il contribue financièrement en payant une partie du loyer ou des frais.

Cas d'un couple marié ou pacsé

Une exception existe cependant à ce principe de sous-location, cela concerne les couples mariés ou les partenaires liés par un PACS (Pacte Civil de Solidarité).

Selon l’l’article 1751 du Code civil, si un couple est marié ou pacsé, alors le partenaire qui n’était auparavant pas inscrit sur le contrat de location est automatiquement lié par un droit au bail et ce peu importe que le bail ait été conclu avant ou après le mariage ou le PACS.

Les deux partenaires sont alors considérés comme co-titulaires du bail, ce qui leur accorde les mêmes droits et devoirs au sein de la colocation. De ce fait, le propriétaire bailleur n'a pas le droit de donner congé à l'un des colocataires mariés ou pacsés : il doit faire part de son intention de résiliation du bail aux deux parties concernées.

Si le propriétaire bailleur constate que des colocataires occupent son bien sans qu'aucun bail écrit n'ait été signé, il a toujours la possibilité de régulariser la situation. Il peut établir un contrat de colocation à tout moment, même après avoir eu un accord verbal avec les colocataires.

Pour ajouter un nouveau colocataire à un bail de colocation, la marche à suivre est relativement simple. Lors de cette régularisation, il doit faire un choix entre deux options :

• Si le bail de la colocation est unique pour tous les colocataires : il suffit de rédiger un avenant un bail de colocation qui mentionne clairement l'identité du nouveau colocataire. Une fois cet avenant rédigé, il doit être signé par tous les colocataires existants ainsi que par le propriétaire bailleur.
• Si chaque colocataire dispose de son propre bail individuel : un nouveau contrat de bail spécifique doit être rédigé pour le nouveau colocataire.

Dans tous les cas, le nouveau colocataire doit signer un bail dans lequel il s'engage à respecter les termes du contrat de colocation.

L'un des principaux avantages d'être un colocataire non inscrit sur le bail consiste à ne pas être soumis aux "inconvénients" associés à la colocation, à savoir : 

• Pas de préavis à respecter ; 
• Pas d’état des lieux de sortie à réaliser ;
• Pas de solidarité envers les autres locataires. 

Pour autant, il faut bien comprendre que ces responsabilités reposent sur quelqu’un : les autres colocataires. Par conséquent, en se soustrayant aux obligations de ces derniers, le colocataire non inscrit au bail perd également la possibilité de jouir de tous les avantages qui en découlent. 

Il ne sera par exemple pas éligible aux aides financières (bourses,...) ni aux allocations de la CAF (APL...). Il ne peut pas non plus utiliser les quittances de loyer pour attester de sa solvabilité, ce qui est pourtant très utile lorsqu'on recherche un nouveau logement. 

En définitive, bien que la colocation sans bail écrit soit techniquement possible, il est préférable de minimiser les risques en inscrivant le colocataire sur un contrat de location. Le bail protège à la fois le propriétaire bailleur tout en définissant clairement les droits, devoirs et responsabilités de chacun.