Investir en colocation : une opportunité en pleine expansion

Le choix du contrat de bail est important pour rentabiliser au maximum un investissement en colocation. On distingue principalement deux types de contrats : le bail commun et les baux individuels. Chacun présente des avantages et des inconvénients.

Le bail commun à tous les locataires

Le bail unique est un contrat signé par tous les colocataires. Ce type de bail a l'avantage de simplifier la gestion pour le propriétaire, car il n’a qu’un seul contrat à administrer. Toutefois, en cas de départ d’un colocataire, il peut être plus difficile de trouver un remplaçant, car tous les colocataires doivent être d'accord pour modifier le bail.

Le bail individuel

Les baux individuels permettent de signer un contrat distinct avec chaque colocataire. Ce type de bail est plus souple, car il permet de remplacer facilement un colocataire sans avoir à renégocier le contrat avec les autres. Néanmoins, la gestion de plusieurs contrats peut être plus complexe et nécessite une attention particulière, notamment pour éviter les situations où certaines chambres resteraient inoccupées.

Si la colocation s’adressait principalement aux étudiants, elle attire également de jeunes actifs, des travailleurs saisonniers et des seniors. Chacun de ces profils présente des caractéristiques spécifiques qui influencent le choix du logement et le type de gestion locative.

Selon une étude réalisée par l’observatoire LocService de la colocation en 2023, la colocation est loin d’être un mode de vie exclusivement étudiant : 39 % des candidats sont actifs, 58 % sont étudiants et 5 % sont retraités ou sans activité.

Les étudiants

Les étudiants représentent une part importante du marché de la colocation, en particulier dans les villes universitaires. Ces locataires cherchent souvent des logements abordables et proches de leur lieu d’études. Ils sont attirés par les logements bien desservis par les transports en commun et situés à proximité des commerces et des lieux de vie.

Les jeunes actifs

Les jeunes actifs optent pour la colocation pour des raisons économiques, mais aussi pour faire de nouvelles rencontres. Ils apprécient les logements proches des centres d’affaires ou des quartiers animés. Ce type de locataire est généralement plus stable que les étudiants, ce qui peut offrir une sécurité locative supplémentaire au propriétaire.

Les travailleurs temporaires

Les travailleurs temporaires, tels que les stagiaires, les consultants ou les travailleurs saisonniers, sont également intéressés par la colocation. Ce profil de locataire est en quête d'une location pour une durée déterminée.

Les seniors

Les seniors plébiscitent aussi la colocation pour des raisons économiques et pour éviter l’isolement. Vivre à plusieurs permet de recréer du lien et de s’entraider.

Le choix du type de logement est déterminant pour réussir un investissement en colocation. Plusieurs critères sont à prendre en compte pour garantir une rentabilité optimale et attirer des locataires de qualité.

La taille du logement

Un logement spacieux est essentiel pour la colocation. Un appartement ou une maison avec plusieurs chambres de taille équivalente est idéal. Il est important que chaque locataire dispose d’un espace personnel suffisant. Le salon doit aussi être suffisamment spacieux pour que les colocataires ne se sentent pas à l’étroit.

La disposition des pièces

La disposition des pièces est également importante. Il est conseillé de choisir un logement où les chambres sont bien isolées les unes des autres, avec des espaces communs tels que la cuisine et le salon bien distincts. Cela permet à chaque colocataire de bénéficier d’une certaine intimité tout en profitant des espaces communs.

L’emplacement

Un bien situé à proximité des transports en commun, des commerces, des écoles ou des lieux de travail sera plus attractif. Les quartiers dynamiques, proches des centres-villes ou des campus universitaires, sont particulièrement recherchés.

L’état général du logement

Un logement en bon état général, bien entretenu et avec des équipements modernes, est un atout pour séduire les colocataires. Les investisseurs doivent prévoir un budget pour des travaux de rénovation ou d’aménagement afin de mettre en valeur le bien et ainsi justifier un loyer plus élevé.

La colocation meublée gagne la faveur des investisseurs en raison du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Le LMNP au régime réel profite de différents dispositifs pour réduire ses revenus imposables à savoir : 

• L'amortissement du bien et des mobiliers ;
• La déduction de diverses charges et des intérêts d'emprunt ;
• L'exonération de TVA sous certaines conditions. 

En optant pour une colocation meublée, le propriétaire bénéficie d’un rendement optimisé grâce à une fiscalité allégée, tout en attirant plus facilement des locataires, notamment des étudiants et des jeunes actifs en quête de logements équipés et prêts à l’emploi.