Comment et pourquoi mettre en place un bail de colocation individuel ?

Dans le cadre d'un investissement dans une colocation, le propriétaire peut choisir d’individualiser l'occupation de chaque locataire. Chaque occupant signe alors un contrat indépendant que l’on appelle un bail de colocation individuel et le propriétaire, lui, signe un contrat avec chacun.

Tous les baux individuels doivent préciser la chambre dont chaque locataire a l’usage privatif ainsi que les parties communes à disposition de tous. Celles-ci correspondent à la cuisine, au salon, à la salle d’eau ou encore à un cellier.

Pour éviter la suroccupation des logements, le législateur a souhaité encadrer la surface des espaces privatifs. Elle doit être de 9 m² et d’un volume au moins égal à 20 m³.

De plus, pour établir une colocation meublée dans les règles, il convient de respecter certaines conditions.

La principale différence entre le bail de colocation individuel et le bail de colocation solidaire est la présence d'une clause de solidarité. Cependant, chaque type de bail présente des avantages mais également des inconvénients, et est adapté à des situations bien spécifiques :

L'absence de solidarité entre les colocataires

De manière générale, les contrats de location contiennent des clauses de solidarité dès lors qu’il y a plusieurs locataires signataires. Si elle est admise en colocation avec contrat unique, la clause de solidarité est impossible dans un bail de colocation individuel.

Ainsi, les colocataires ne sont pas redevable entre eux si l’un des locataires ne paie pas sa part de loyer. Le bailleur doit par conséquent assurer un recouvrement individuel de chaque dette de loyer ou de charges auprès de chaque locataire concerné.

Etablir un état des lieux établi à l'arrivée et au départ de chaque colocataire

Comme pour un bail de location classique, les états des lieux d’entrée et de sortie d’un bail de colocation individuel permettent de constater l’état d’un logement.

L’état des lieux concerne à la fois la pièce dont chaque colocataire a la jouissance exclusive et les parties communes. L’état des lieux d’entrée est réalisé lors de chaque arrivée d’un nouveau locataire.

Cet élément est à considérer au regard du dépôt de garantie (voir ci-dessous). Ainsi, le bailleur se protège contre les dégradations causées pendant la durée de la location.

L’état des lieux de sortie doit être formalisé pour chaque départ entre le propriétaire et le locataire sortant.

Le dépôt de garantie est individuel

Le bailleur peut demander le versement d’un dépôt de garantie à l’entrée dans les lieux.

Cette démarche a pour objectif de couvrir les éventuels loyers impayés ou les dégradations du logement. Son montant est limité à un mois de loyer hors charges pour les logements loués vides et à deux mois pour les logements meublés.

Dans un bail de colocation individuel, chaque locataire verse son propre dépôt de garantie au propriétaire. Ce dernier lui sera restitué à son départ de manière intégrale ou partielle. En pratique, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui de l’entrée, le dépôt de garantie est reversé intégralement dans le délai d'1 mois.

En revanche, si certaines dégradations ont eu lieu, le bailleur a 2 mois pour le rembourser. Il sera éventuellement diminué du montant des travaux de remise en état.

La mise en place d'une caution

La caution prend la forme, soit d’une caution simple, soit d’une caution solidaire. Cette dernière est privilégiée par les propriétaires. Elle leur permet de se tourner directement vers la caution en cas de problème et sans formalité, au contraire de la caution simple.

Dans le cadre d’un contrat individuel, le bailleur peut, au choix, demander un cautionnement à chaque colocataire, ou alors à certains d’entre eux uniquement. 

L'arrivée d’un nouveau colocataire

Les baux étant individualisés, en cas d’arrivée d’un nouveau colocataire, les autres contrats restent inchangés. Il n’y a pas d’avenant à signer.

Le bailleur conclut simplement un nouveau bail de colocation individuel avec le nouveau locataire. Un nouvel état des lieux entrant est alors réalisé.

Le départ d’un colocataire

Chaque colocataire peut quitter le logement de manière séparée sans avoir à fournir de motif et sans que cela mette fin à la colocation, il adresse simplement une lettre de résiliation type d'un bail de colocation au bailleur.

Dans ce cas, il donnera congé au bailleur en respectant un préavis de 3 mois. Cette durée est portée à 1 mois dans certaines conditions (sur justificatif, en zone tendue ou encore pour un logement meublé). Il n’y a aucune conséquence sur les autres colocataires.

À l’arrivée du terme du préavis, un état des lieux de sortie sera réalisé entre le colocataire en question et le bailleur. Celui-ci porte uniquement sur la partie dont le locataire avait la jouissance exclusive et les parties communes. Ensuite, il devra remettre son jeu de clés. Le propriétaire lui reversera intégralement ou partiellement son dépôt de garantie.

La colocation se poursuit alors avec les colocataires restants. Le propriétaire peut choisir un nouveau locataire, sans avoir à obtenir l’accord des autres.

Décision des colocataires

Pour mettre fin à la colocation, chaque colocataire doit donner congé au bailleur en même temps afin de mettre un terme à tous les baux individuels simultanément.

En effet, le départ d’un seul colocataire ne met pas fin à la colocation.

Décision du propriétaire

En cas de résiliation du bail de colocation par le propriétaire, il donne congé à tous les colocataires concernés en respectant les délais prévus par la loi en invoquant le motif de sa décision. Pour un logement vide, le délai de préavis à donner aux colocataires est de 6 mois, contre 3 mois pour un logement meublé.

Les seules raisons pouvant justifier un congé de la part du propriétaire sont :

• La reprise du bien pour y habiter ou loger un parent proche ;
• La vente du logement ;
• Un motif légitime et sérieux (non-respect des obligations par les locataires, comme le non-paiement des loyers par exemple).