Peut-on mettre en place une colocation sans bail ? Quels sont les risques ?

Être en colocation signifie louer à plusieurs un même logement auprès d’un propriétaire à titre de résidence principale. L’accord est formalisé par un contrat de colocation qui peut être unique (ou bail commun) c'est-à-dire signé entre tous les colocataires avec le propriétaire ou par des baux individuels (ou multiples) qui sont indépendants les uns des autres.

En règle générale, le bailleur peut mettre en place une colocation en signant un bail unique pour tous les colocataires ou en recourant à plusieurs baux individuels. Un bail verbal peut cependant permettre, dans certains cas, de donner naissance à une colocation mais les inconvénients et les risques sont nombreux.

Une colocation sans bail n’est pas légale. En effet, la loi du 6 juillet 1989 précise qu’il est obligatoire de faire signer un contrat à la fois par le propriétaire et le locataire pour qu’un logement soit mis en location. Le but est de protéger toutes les partie notamment en cas de colocataire non inscrit sur le bail de colocation.

Toutefois, la jurisprudence admet qu’un bail verbal remplace un bail de colocation écrit. Il faut néanmoins pouvoir prouver, notamment par des attestations de paiements, que les locataires payent bien les loyers et les charges dont ils sont redevables. La preuve de l'existence du bail peut être rapportée par la fourniture de preuves comme des quittances de loyers par exemple.

Le bail de colocation verbal sera soumis aux mêmes réglementations qu’un bail de colocation écrit. En revanche, en cas de litige, faire valoir ses droits sera ardu.

Tout l’intérêt d’un bail écrit est de pouvoir définir précisément les droits et les obligations de chaque partie.

Sans preuve écrite, un désaccord entre le propriétaire et l’un des locataires suffit pour fragiliser toute la colocation. Or, la présence d’une pluralité de locataires accroit le risque de différends.

L'absence du bail présente des conséquences négatives aussi bien pour le propriétaire que pour les colocataires.

Les conséquences pour le propriétaire

• Difficultés en cas d'impayés ou de dégradations : Il sera difficile de demander des réparations ou de faire jouer une caution en l’absence de contrat clair ;
• Risque de requalification en bail verbal : un propriétaire pourrait se voir imposer certaines obligations légales même sans contrat écrit, notamment concernant le préavis de départ ;
• Souscription d'une assurance multirisques habitation (MRH) : les colocataires ne pourront pas souscrire une assurance habitation. Le propriétaire doit y pallier en souscrivant une assurance multirisques ;
• Risque de redressement fiscal : le bail verbal peut être perçu comme une tentative de dissimulation du revenu locatif, exposant le bailleur à un redressement fiscal.

Les conséquences pour les colocataires 

• Aucune protection juridique : sans bail, il n’y a pas de règles claires sur la répartition du loyer, des charges ou des responsabilités en cas de dégradations ;
• Expulsion simplifiée : un colocataire peut être mis dehors sans préavis ni justification, car il n’a aucun droit légal sur le logement ;
• Absence d’aides au logement : la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) exige un bail pour accorder des aides comme l'APL (Aide Personnalisée au Logement) ;
• Difficultés pour faire valoir ses droits : en cas de litige (loyer impayé, dégradations, conflit entre colocataires), l’absence de bail rend la résolution complexe.

Pour pallier les inconvénients d'une colocation sans bail, il est conseillé de régulariser la situation au plus vite. Un contrat de colocation classique peut être établi à tout moment après un accord verbal.

Le propriétaire doit alors choisir entre l'établissement d'un bail unique solidaire ou de plusieurs baux individuels multiples avec chaque colocataire.

La régularisation du contrat de colocation permettra à chacun de profiter plus sereinement de ses droits. Il pourra y être stipulé la date d’entrée effective du premier colocataire ou bien une nouvelle date devra être choisie.

Dans le cas où de nouvelles clauses doivent être ajoutées, il faut que le propriétaire en avertisse son locataire au préalable de la signature du contrat.

Ainsi, même si une colocation sans bail écrit est possible, il vaut mieux limiter les risques et conclure un bail signé.