Peut-on mettre en place une colocation sans bail ? Quels sont les risques ?

Être en colocation signifie louer à plusieurs un même logement auprès d’un propriétaire à titre de résidence principale. L’accord est formalisé par un contrat de colocation qui peut être unique (ou bail commun) c'est-à-dire signé entre tous les colocataires avec le propriétaire ou par des baux individuels (ou multiples) qui sont indépendants les uns des autres.

La notion de bail de colocation  

Le bailleur peut au choix signer un bail de colocation unique ou une pluralité de baux individuels. 

Un bail verbal peut cependant permettre, dans certains cas, de donner naissance à une colocation mais les inconvénients et les risques sont nombreux. 

En cas d’absence de bail 

Une colocation sans bail n’est pas légale. En effet, la loi du 6 juillet 1989 précise qu’il est obligatoire de faire signer un contrat à la fois par le propriétaire et le locataire pour qu’un logement soit mis en location. Le but est de protéger toutes les partie notamment en cas de colocataire non inscrit sur le bail de colocation.

Toutefois, la jurisprudence admet qu’un bail verbal remplace un bail de colocation écrit. Il faut néanmoins pouvoir prouver, notamment par des attestations de paiements, que les locataires payent bien les loyers et les charges dont ils sont redevables. La preuve de l'existence du bail peut être rapportée par la fourniture de preuves comme des quittances de loyers par exemple.

Le bail de colocation verbal sera soumis aux mêmes réglementations qu’un bail de colocation écrit. En revanche, en cas de litige il sera beaucoup plus compliqué de faire valoir les droits de chacun. 

Tout l’intérêt d’un bail écrit est de pouvoir définir précisément les droits et les obligations de chaque partie. 

Sans preuve écrite, un désaccord entre le propriétaire et l’un des locataires suffit pour fragiliser toute la colocation. Or, la présence d’une pluralité de locataires augmente le risque de différends.

Le dépôt de garantie, l’état des lieux, la révision du loyer ou encore les préavis pour la résiliation du bail de colocation par un propriétaire seront plus compliqués à mettre en place, voire impossible à effectuer. Sans bail écrit, autant le propriétaire que les colocataires doivent expressément discuter pour éviter d’être dans le flou et qu’un litige nuise à l’une des parties. 

Pour le locataire, le risque principal est que le propriétaire nie sa présence dans le logement et donc ne lui permette pas de l’utiliser officiellement comme sa résidence principale. 

Pour le propriétaire, s’il ne signe pas de bail écrit, il sera beaucoup plus compliqué pour lui d’agir en cas de loyers impayés ou de dégradations dans le logement. Le propriétaire doit également souscrire l’assurance multirisque habitation pour les colocataires car il aura du mal à l’exiger de la part de ces derniers sans titre officiel. 

Si vous êtes propriétaire foncier et que des colocataires occupent votre bien sans bail écrit signé, vous pouvez tout à fait régulariser votre situation. Un contrat de colocation peut être établi à tout moment après un accord verbal.  

Le propriétaire doit alors choisir entre l'établissement d'un bail unique solidaire ou de plusieurs baux individuels multiples avec chaque colocataire.

La régularisation du contrat de colocation permettra à chacun de profiter plus sereinement de ses droits. Il pourra y être stipulé la date d’entrée effective du premier colocataire ou bien une nouvelle date devra être choisie.

Dans le cas où de nouvelles clauses doivent être ajoutées, il faut que le propriétaire en avertisse son locataire au préalable de la signature du contrat.

Ainsi, même si une colocation sans bail écrit est possible, il vaut mieux limiter les risques et conclure un bail signé.