Contrat de colocation : comment mettre fin au bail ?

Les motifs de résiliation du bail

Le propriétaire ne peut résilier le bail de colocation à sa guise. En signant le contrat de location, il s'engage à mettre le logement à la disposition des colocataires jusqu'à l'expiration du contrat. 

Dans la majorité des cas, le bailleur met donc fin à la colocation à l'échéance du bail. Même dans cette situation, la loi l'oblige à invoquer l'un des motifs suivant : 

• Vente du logement ;
• Reprise du logement pour l'occuper ou loger un proche ;
• Résiliation du bail pour motif légitime et sérieux (incidents de paiement répétés, troubles de voisinage...). 

Les modalités de résiliation du bail de colocation

Pour mettre fin à la location, le bailleur doit simplement envoyer une lettre de congé tout en invoquant un motif valable. Cette lettre peut être :

• Remise en main propre contre récépissé ou émargement ;
• Délivrée par exploit d'huissier ;
• Envoyée par lettre recommandée avec accusée de réception (LRAR). 

La procédure diffère sensiblement selon la nature du contrat de colocation : 

• Si chaque colocataire a signé un bail individuel, le bailleur doit envoyer son congé à tous les locataires individuellement ;
• Si les colocataires ont un bail commun avec une clause de solidarité, le bailleur peut envoyer le congé à un seul des colocataires pour tous les locataires de la colocation;
• Si le bail est commun sans clause de solidarité, le propriétaire est tenu d'envoyer un congé à chacun des colocataires, c'est-à-dire à tous les colocataires de manière individuelle.

Le délai de préavis

Le bailleur est tenue de respecter un délai de préavis légal même s'il souhaite mettre fin à une colocation. Ce délai est de : 

• 6 mois pour les locations vides ; 
• 3 mois pour les locations meublées. 

Les conditions de résiliation du bail

Le colocataire est libre de donner son congé au propriétaire à tout moment, sans avoir à fournir de motif légitime. Si en théorie ce dernier peut quitter la colocation à sa guise, dans la pratique, certaines conditions sont à respecter. 

Pour que la résiliation soit légalement recevable, le locataire doit :

• Respecter un délai de préavis ;
• Honorer un certain formalisme (conditions en termes de contenu et d'envoi du congé).

Le préavis du colocataire 

S'il souhaite quitter la colocation, le colocataire doit respecter un préavis de : 

• 1 mois s'il s'agit d'une colocation meublée ;
• 3 mois s'il s'agit d'une colocation non meublée.

Dans de rares cas, le préavis normalement établi à 3 mois peut également être raccourci à 1 mois :

• Le locataire obtient son premier emploi, est muté ou a perdu son emploi ;
• Le logement se trouve en zone tendue ;
• L'état de santé du locataire l’oblige à déménager ;
• Le locataire se voit attribuer un logement bénéficiant de l'aide personnalisée au logement (logement HLM, logement-foyer pour jeunes travailleurs, etc.).

Les modalités d'envoi du préavis au bailleur

Une fois le délai de préavis pour résilier le bail fixé, le colocataire a le choix entre :

• Adresser son congé en courrier recommandé avec Accusé de Réception (LRAR) ;
• Transmettre le congé par acte d'huissier ;
• Remettre le congé en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de préavis de départ du locataire commence à s'écouler à compter du jour où le propriétaire-bailleur reçoit la lettre de congé.

Lorsqu'un colocataire décide de partir, la situation est alors différente selon s’il s’agit d’un bail unique ou individuel. Il peut choisir de quitter le logement seul ou bien tous les colocataires peuvent se résoudre à partir en même temps.

Si la colocation est régie par un bail unique, elle se poursuit après le départ du colocataire et ce dernier ne peut pas demander la restitution du dépôt de garantie.

En revanche, s'il s'agit d'un bail de colocation individuel, le colocataire peut demander la restitution de sa caution et le bailleur a également la possibilité d’imposer un nouveau locataire dans la colocation pour remplacer ce dernier.