Qu'est-ce que le coliving ?

Une nouvelle manière de "vivre ensemble" 

Le terme "coliving" décrit assez bien ce qu'est ce nouveau concept. L'appellation signifie en effet "vivre ensemble". Dans un coliving, plusieurs "colivers" cohabitent dans un bien dans le but d'échanger, à peu près de la même manière que dans un espace coworking. Pour ce faire, le logement présente :

• Des espaces privatifs (la chambre, le studio ou l'appartement de chaque occupant) ;
• Des espaces communs (cuisine, jardin, salle de sport, terrasse...).

Chaque locataire dispose d'un lieu de vie où il profite de toute son intimité. Il lui suffit ensuite de se rendre dans les espaces communs pour se socialiser et interagir avec ses pairs. D'un point de vue juridique, le coliving se rapproche d'une colocation. Néanmoins, diverses prestations sont proposées en sus.

Des services à la carte

En plus des biens mis à leur disposition, les "colivers" ont aussi accès à de nombreux services à la carte à savoir : 

• Réception des livraisons ;
• Cours de sport ;
• Abonnement Netflix et internet ;
• Trottinettes électriques en libre service ;
• Entretien ménager ;
• Conciergerie (apporter les vêtements au pressing...).

Bien entendu, plus l'offre de services est étendue, plus le montant du loyer est élevé. Bien plus qu'une colocation, le coliving se rapproche alors des services offerts par l'hôtellerie de luxe. D'ailleurs, les tâches ménagères sont confiées à un personnel dédié. Dans une colocation, elles seraient réparties entre les colocataires.

Jeunes actifs et étudiants

Les résidences en coliving s'adressent avant tout aux jeunes actifs et aux étudiants. Elles permettent à ces derniers de loger dans un appartement de haut standing au cœur de villes dynamiques. Les logements proposés sont moins accessibles qu'une colocation. Toutefois, le cadre de vie séduit une population jeune et branchée.

Personnes en mobilité professionnel

Les personnes déplacées à la suite d'une mutation professionnelle ont l'opportunité unique de se loger à moindre coût tout en créant du lien social. Ce type d'habitat favorise la mobilité, permettant d'accepter une mission pour quelque mois loin de chez soi, sans avoir à déménager.

Personnes âgées

Dans certains cas, les personnes âgées choisissent également le logement en coliving. Pour eux, c'est une manière de conserver leur autonomie et d'être stimulés par la vie en communauté, sur le concept de colocation intergénérationnelle.

Le coliving est le plus souvent régi par un contrat de colocation. Deux options s'offrent au propriétaire :

Bail de colocation unique 

L'ensemble des "colivers" signent un même bail meublé disposant d'une clause de solidarité. Tous les " colocataires " sont responsables du paiement du loyer et des charges. Le bailleur peut se retourner contre n'importe quel signataire du bail en cas d'impayé. 

Bien que le bail unique soit le plus prisé pour une colocation, il n'est pas conseillé pour le coliving. Le taux de turn-over étant élevé, la gestion des départs et des arrivées sera complexe avec un seul bail.

Baux individuels de colocation

Le propriétaire signe un bail individuel avec chaque coliver. Ce dernier est uniquement responsable de ses propres dettes locatives. Il doit également fournir ses propres garanties locatives.  

Les baux de location individuels sont plus adaptées au coliving. Les locataires sortants se voient restituer leur dépôt de garantie en l'absence de dégradations. Les nouveaux arrivants signeront leur propre bail.

Au même titre que les résidences étudiantes ou les résidences seniors, le coliving est parfois ouvert aux investisseurs particuliers. Comme lorsqu'on investit dans une colocation, l'investissement est possible au travers de l'entreprise porteuse des projets de coliving.

Comme tout investissement locatif, il doit être réalisé dans une zone à forte tension locative. En effet, le principal risque du coliving est de subir une longue vacance locative en raison du turnover élevé liée à la durée moyenne de séjour (environ 10 mois).

La rentabilité d'un tel investissement varie d'un projet à l'autre. Ceci dit, il faut comprendre que différents éléments influent sur les futurs rendements locatifs de l'investisseur, à savoir :

• Le coût d'acquisition du bien ou d'investissement : pour proposer un coliving digne de ce nom, l'investisseur doit prévoir un budget assez conséquent. Les biens les plus plébiscités se trouvent dans les agglomérations les plus peuplées et il faut prévoir des aménagements coûteux pour donner du cachet au futur logement. Dans ce contexte, l'investissement ne sera rentabilisé que sur le long terme et la charge que représente l'acquisition du bien ne doit pas être négligée ;
• Le montant du loyer : tous les efforts investis ont pour but d'optimiser les loyers du coliving. L'investisseur peut demander un loyer plus élevé que la moyenne. En zone tendue, les porteurs de projet de coliving peuvent réclamer des compléments de loyer. Ce point doit être étudié en amont pour préserver la rentabilité du placement. Notons qu'il faut absolument étudier les modalités d'encadrement de loyer dans la ville ciblée.
• Les impayés : les impayés plombent la rentabilité de n'importe quel investissement locatif. Toutefois, le risque est accru puisqu'un coliving accueille entre 20 et 50 locataires. L'intervention d'un mandataire sera ici cruciale pour gérer au mieux les incidents de paiement. La souscription d'une assurance loyers impayés adaptée épargnera aux investisseurs nombre de déconvenues.
• Le taux de vacance locative : ce taux est relativement bas en raison de la situation géographique du bien. Les coliving s'implantent dans les zones où la demande locative est particulièrement élevée. Si la promotion du bien est rondement menée et qu'elle jouit d'un minimum de visibilité, un turn-over élevé ne sera pas problématique. Une colocation avec des services dignes d'un hôtel de standing a tout pour plaire.