Qu'est-ce que le coliving ?

Le terme "coliving" décrit assez bien ce qu'est ce nouveau concept. L'appellation signifie en effet "vivre ensemble". Dans un coliving, plusieurs "colivers" cohabitent dans un bien dans le but d'échanger, à peu près de la même manière que dans un espace coworking. Pour ce faire, le logement présente :

• Des espaces privatifs (la chambre, le studio ou l'appartement de chaque occupant) ;
• Des espaces communs (cuisine, jardin, salle de sport, terrasse...).

Ici, chaque locataire dispose d'un lieu de vie où il profite de toute son intimité. Il lui suffit ensuite de se rendre dans les espaces communs pour se socialiser et interagir avec ses pairs. D'un point de vue juridique, le coliving se rapproche d'une colocation. Néanmoins, diverses prestations sont proposées en sus.

Le phénomène du coliving offre une expérience unique pour les occupants. Chaque logement est entièrement meublé et pensé pour proposer un large panel de services. Chaque personne dispose à minima d'une chambre individuelle pourvue d'une salle de bain privative.

Ainsi, on est bien loin de la promiscuité des petits appartements en colocation. La véritable force du coliving réside dans ses espaces communs et les services qu'il propose. En effet, les offres de coliving misent sur des codes de décoration chaleureux et modernes pour créer des lieux de vie uniques. Les baux en coliving intègrent de nombreux services pour répondre aux besoins modernes des résidents :

• Réception des livraisons ;
• Cours de sport ;
• Abonnement Netflix et internet ;
• Trottinettes électriques en libre service ;
• Entretien ménager ;
• Conciergerie (apporter les vêtements au pressing...).

Bien entendu, plus l'offre de services est étendue, plus le montant du loyer est élevé. Bien plus qu'une colocation, le coliving se rapproche alors des services offerts par l'hôtellerie de luxe.

Notons également qu'au sein d'un coliving, les tâches ménagères sont confiées à un personnel dédié. Dans une colocation, elles seraient réparties entre les colocataires.

Si initialement le concept de coliving s'adresse aux jeunes actifs ou aux étudiants en quête d'une colocation 2.0, il séduit désormais un large public. Poussés par la hausse du prix des loyers dans les grandes villes, les résidents sont de plus en plus nombreux à se laisser tenter par l'expérience. Ce n'est pas un hasard si ce phénomène est fortement représenté à New York et à Paris, réputés pour leur marché immobilier onéreux. Ainsi, les habitants bénéficient d'un logement spacieux et au goût du jour, qui serait inabordable en louant seul.

Les personnes en transition suite à une rupture ou une mutation professionnelle ont l'opportunité unique de se loger à moindre coût tout en créant du lien social. Ce type d'habitat favorise la mobilité, permettant d'accepter une mission pour quelque mois loin de chez soi, sans avoir à déménager.

Dans certains cas, les personnes âgées choisissent également le logement en coliving. Pour eux, c'est une manière de conserver leur autonomie et d'être stimulés par la vie en communauté, sur le concept de colocation intergénérationnelle.

Au même titre qu'une colocation classique, le coliving exige la signature d'un contrat de location adapté. Plusieurs types de baux sont possibles :

• Le bail individuel où chaque locataire dispose de son propre contrat de location ; Cela permet de donner congé facilement sans affecter les autres occupants. Un simple bail meublé est la solution idéale pour une flexibilité maximale.
• Le bail commun à l'ensemble des occupants. Utilisé en colocation, il est peu adapté au coliving car il présuppose que les occupants se connaissent incluant une clause de solidarité ;

Au niveau de la durée du bail, ce dernier est souvent signé pour une courte durée de séjour, allant de quelques semaines jusqu'à un an.

Hormis ces spécificités, le bail d'habitation en coliving doit répondre aux obligations légales en vigueur pour la colocation traditionnelle.

Au même titre que les résidences étudiantes ou les résidences seniors, le coliving est parfois ouvert aux investisseurs particuliers. Comme lorsqu'on investit dans une colocation, l'investissement est possible au travers de l'entreprise porteuse des projets de coliving.

Comme tout investissement locatif, il doit être réalisé dans une zone à forte tension locative. En effet, le principal risque du coliving est de subir une longue vacance locative en raison du turnover élevé liée à la durée moyenne de séjour (environ 10 mois).

La rentabilité d'un tel investissement varie d'un projet à l'autre. Ceci dit, il faut comprendre que différents éléments influent sur les futurs rendements locatifs de l'investisseur, à savoir :

• Le coût d'acquisition du bien ou d'investissement : pour proposer un coliving digne de ce nom, l'investisseur doit prévoir un budget assez conséquent. Les biens les plus plébiscités se trouvent dans les agglomérations les plus peuplées et il faut prévoir des aménagements coûteux pour donner du cachet au futur logement. Dans ce contexte, l'investissement ne sera rentabilisé que sur le long terme et la charge que représente l'acquisition du bien ne doit pas être négligée ;
• Le montant du loyer : tous les efforts investis ont pour but d'optimiser les loyers du coliving. L'investisseur peut demander un loyer plus élevé que la moyenne. En zone tendue, les porteurs de projet de coliving peuvent réclamer des compléments de loyer. Ce point doit être étudié en amont pour préserver la rentabilité du placement. Notons qu'il faut absolument étudier les modalités d'encadrement de loyer dans la ville ciblée.
• Les impayés : les impayés plombent la rentabilité de n'importe quel investissement locatif. Toutefois, le risque est accru puisqu'un coliving accueille entre 20 et 50 locataires. L'intervention d'un mandataire sera ici cruciale pour gérer au mieux les incidents de paiement. La souscription d'une assurance loyers impayés adaptée épargnera aux investisseurs nombre de déconvenues.
• Le taux de vacance locative : ce taux est relativement bas en raison de la situation géographique du bien. Les coliving s'implantent dans les zones où la demande locative est particulièrement élevée. Si la promotion du bien est rondement menée et qu'elle jouit d'un minimum de visibilité, un turn-over élevé ne sera pas problématique. Une colocation avec des services dignes d'un hôtel de standing a tout pour plaire.