Pourquoi inclure une clause de solidarité dans un bail de colocation ?

Une clause de solidarité est un écrit présent dans le bail de location qui stipule que les colocataires sont solidaires sur le paiement du loyer et des charges liées à la location. Les habitants du logement sont, en effet, tenus par une obligation contractuelle de régler les sommes dues au bailleur même si un ou des colocataires a donné congé.

La clause de solidarité concerne principalement les colocations. Elle peut ainsi être insérée dans un bail vide ou meublé ou encore un bail mobilité ou étudiant. Cette disposition trouve aussi sa place sur un bail commercial si plusieurs entrepreneurs décident de se partager un local. 

La présence de cette clause protège le propriétaire contre les éventuels manquements de paiement des loyers et charges. En effet, le risque de loyers impayés peut être plus élevé quand il s’agit de colocation. Si tel est le cas, la clause de solidarité autorise légalement le bailleur à demander une régularisation des montants impayés à tous les colocataires figurant au bail. En complément, il peut aussi souscrire à une garantie loyer impayé (GLI) pour pouvoir récupérer les impayés auprès de son assureur.

Sachez par ailleurs qu'il est possible d'inclure une clause de révision du loyer au contrat de bail.

Un locataire est en droit de résilier son contrat de bail de location à n’importe quel moment tout en respectant les délais de préavis. En revanche, les obligations des colocataires sont différentes, selon les clauses annexées au bail :

• Pour un bail avec clause de solidarité, le locataire sortant reste redevable des loyers et des charges jusqu'à 6 mois après son départ. Il peut se libérer de cette obligation en dénichant une personne pouvant reprendre la location. Si aucun remplaçant n'est trouvé, les loyers et les charges imputables à chaque colocataire sont revus en conséquence. 
• Pour un bail sans clause de solidarité, les colocataires sont libres de tout engagement excepté les obligations contractuelles stipulées dans le contrat signé avec le bailleur. La prise de congé d’un colocataire, suivi d’un préavis, n’a donc aucun impact pour les autres colocataires. À son départ, le locataire sortant n’a pas d’obligation de payer le loyer et les charges des autres colocataires.

Par ailleurs, une clause résolutoire permet au bailleur de mettre fin au contrat selon des conditions précises.

Pour les couples mariés 

Indépendamment du régime matrimonial choisi, les couples mariés acquièrent automatiquement la cotitularité du bail. Même en l'absence d'une clause de solidarité, les époux sont donc solidairement responsables du paiement des loyers et des charges. Cette solidarité prend fin en cas de divorce. Le juge précisera l'unique titulaire du contrat de location. 

Pour les couples pacsés 

D'un point de vue légal, les couples pacsés ne bénéficient pas du même statut que les couples mariés. Ils n'accèdent pas automatiquement à la cotitularité du bail. Il est donc courant d'ajouter une clause de solidarité en demandant aux deux conjoints de co-signer le document. 

Pour autant, le PACS prévoit que les deux partenaires doivent couvrir leurs dépenses mutuelles. Dans la pratique, même en l'absence d'une clause de solidarité, le bailleur peut se retourner contre la personne non signataire du bail.

Pour les couples en concubinage

Puisque la relation n'a aucune base légale, les deux partenaires doivent également co-signer le bail présentant une clause de solidarité. Sans cela, le signataire du contrat de location sera l'unique redevable des loyers et des charges. 

La clause de solidarité reste valable même en cas de reconduction tacite du bail. Seule la résiliation d’un contrat de location annule la clause de solidarité.

Depuis la loi Alur, la solidarité est limitée à 6 mois après le départ du colocataire. En d’autres termes, si le locataire donne congé, il demeure solidaire au paiement de la totalité du loyer jusqu’à ce qu’un autre remplaçant vienne le remplacer, dans une limite de 6 mois.

La clause de solidarité ne peut prendre effet que si le bailleur le mentionne dans le contrat de bail de location. Il est fortement conseillé de souligner dans la clause qu’en cas de prise de congé d’un colocataire, les occupants restant doivent être solidaires au paiement de la totalité du loyer jusqu’à 6 mois après le départ du colocataire, à l’exception de l’arrivée d’un remplaçant.

Absence de mention explicite dans le bail

Si la clause de solidarité n’est pas expressément écrite dans le contrat de location, elle ne peut pas être appliquée par le bailleur. En l'absence d'une telle clause, chaque colocataire est uniquement responsable de sa propre part du loyer.

Clause abusive ou disproportionnée

Une clause de solidarité jugée abusive par un tribunal peut être annulée. Par exemple :

• Une clause imposant une solidarité infinie après la fin du bail ou après le départ d’un colocataire ;
• Une clause qui étend la solidarité à des personnes non signataires du bail (ex. : un conjoint non mentionné dans le contrat).

Modification substantielle du bail sans accord des locataires

Si le bailleur modifie unilatéralement les conditions du contrat (augmentation du loyer, changement de durée, nouvelles obligations) sans l’accord de tous les colocataires, la clause de solidarité peut être actionnée

Non-respect des règles de protection des cautions

Lorsque la clause de solidarité s’applique à une caution, elle peut être annulée si :

• L’engagement de caution ne mentionne pas clairement l’étendue de la solidarité ;
• La reconduction tacite du bail ne prévoit pas une nouvelle signature de la caution.

Résiliation judiciaire du bail

Si le bail est résilié par décision de justice (ex. : insalubrité du logement, faute grave du bailleur), la solidarité entre locataires n’a plus lieu d’être.

Procédure de surendettement ou faillite personnelle d’un locataire

Si un locataire obtient une procédure de surendettement validée par la Banque de France, il peut être libéré de la solidarité pour les dettes locatives.

Vente du logement avec modification des obligations locatives

Si le bien est vendu et que le nouveau propriétaire ne reprend pas les conditions exactes du bail initial, la clause de solidarité peut devenir inapplicable.