Quelle est la jurisprudence pour les clauses de solidarité en colocation ?

Dans le cadre d'un bail unique de colocation, la clause de solidarité lie l'ensemble des cosignataires. L'insertion d'une telle clause dans un contrat de bail limite considérablement les risques d'impayés de loyers. En cas de non-respect de cette clause, le bailleur peut se retourner contre un ou plusieurs colocataires pour obtenir le règlement des sommes dues, sans avoir à engager des procédures individuelles. Cette mention permet de répartir le risque d'insolvabilité entre les locataires. 

Le colocataire qui ne souhaite pas être solidaire du paiement du loyer et des charges peut signer un bail à titre individuel. Dans ce cas, il assume uniquement sa part de loyer et la solidarité ne peut pas être invoquée. 

Lorsqu'ils signent un bail de colocation unique, les colocataires s'engagent solidairement à remplir toutes les obligations du contrat. Cette clause de solidarité assure une protection réciproque. Le propriétaire est garanti du paiement des loyers, tandis que les colocataires sont assurés que chacun contribuera aux charges.

La loi exige que cette clause soit écrite

Conformément à l'article 1202 du Code civil, la solidarité dans un contrat de location ne se présume pas. Pour être applicable, cette clause doit obligatoirement être mentionnée dans le bail. 

La solidarité en cas de dégradation des lieux

Les colocataires sont également solidaires quant à la détérioration du logement loué. Si un des occupants dégrade les lieux, le bailleur est en droit de se tourner vers l'un des occupants pour obtenir le financement des travaux de remise en état. Les colocataires doivent en avoir conscience avant de signer un bail unique.  

L’exercice de la clause en cas de préavis d’un colocataire

La clause de solidarité présente dans les baux de colocation rend chaque colocataire responsable du paiement intégral du loyer, même si l'un d'entre eux quitte le logement. Cette obligation perdure jusqu'à ce qu'un nouveau locataire prenne sa place. Sa caution solidaire reste également engagée dans le paiement de la dette locative en cas de défaut de paiement du locataire tant qu'un nouvel occupant ne rejoint pas la colocation. 

En matière de bail d'habitation partagé, la solidarité entre colocataires, bien qu'étendue au paiement des loyers et charges, ne s'applique pas aux indemnités d'occupation dues après le départ de l'un d'entre eux. En effet, la Cour de cassation a jugé que l'absence de clause expresse dans le contrat de location ne permettait pas d'étendre cette solidarité à un litige postérieur à la résiliation du bail par l'un des colocataires. En effet, le colocataire est uniquement responsable des impayés de loyer jusqu'à la fin du délai de préavis. 

Pour les contrats de location signés avant mars 2014, le sort de la solidarité entre colocataires est régi par les termes spécifiques du bail. Ainsi, lorsque l'un des colocataires souhaite mettre fin à son engagement, l'extinction de sa solidarité n'est pas systématique. Il doit, en règle générale, attendre l'échéance du bail, sauf accord amiable avec le bailleur pour une désolidarisation anticipée.

Depuis la loi Alur de mars 2014, la clause de solidarité prend fin dans deux situations précises :

• Si un nouveau colocataire est inscrit au bail, la solidarité du locataire sortant cesse immédiatement.
• À défaut de remplacement, la solidarité s'éteint au terme d'un délai de six mois suivant le départ du locataire.