Comment fonctionne la clause de solidarité dans un bail en concubinage ?

Droits et obligations des concubins dans un bail solidaire

Lorsqu'un couple de concubins signe un bail de location, les deux partenaires deviennent colocataires. Ils bénéficient des mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur, notamment concernant le paiement des loyers et des charges, ainsi que la responsabilité conjointe des éventuelles réparations.

En présence d'une clause de solidarité, si l'un des concubins ne respecte pas ses engagements, le bailleur peut exiger l'intégralité des sommes dues auprès de l'autre, sans avoir à considérer la répartition interne des frais.

Inscription obligatoire de la clause de solidarité dans le bail en colocation

Pour être juridiquement opposable, la clause de solidarité doit être inscrite de manière explicite dans le contrat de bail. Cette mention précise que chaque concubin est solidaire du paiement des dettes locatives.

Sans cette mention, le bailleur ne peut pas invoquer la solidarité. Il devra entamer des démarches contre chaque locataire individuellement en cas d’impayé. 

Voici un modèle de clause de solidarité pour un bail entre concubins :

Par la signature du présent bail de location, les colocataires s'engagent solidairement et de manière indivisible envers le bailleur pour l'exécution de toutes les obligations découlant de ce contrat. Cette solidarité s'étend au paiement des loyers, charges et accessoires dus au titre du bail.

En cas de non-paiement total ou partiel des sommes dues, le bailleur peut exiger le règlement intégral des impayés de la part de l'un ou l'autre des colocataires, indépendamment de la répartition des paiements prévue entre eux.

La solidarité entre les colocataires reste en vigueur, y compris si l'un des concubins quitte le logement avant la fin du bail, et ce, jusqu'à l'expiration de son préavis si un nouveau colocataire est inscrit dans un avenant au bail. En l'absence de remplaçant, cette solidarité peut se prolonger jusqu'à un délai maximal de six mois après la fin du préavis. Passé ce délai, la solidarité prend fin, sous réserve que toutes les dettes locatives aient été intégralement réglées à cette date.

Fin de la solidarité dans une location en cas de séparation d'un couple non marié

Pendant la durée du préavis, le locataire qui quitte le logement reste solidairement responsable du paiement des loyers et des charges.

Pour les baux signés après le 27 mars 2014, la solidarité peut cesser plus tôt si un nouveau locataire est ajouté au bail avant la fin de ce préavis. Dans ce cas, le locataire sortant est libéré de ses obligations à la date d’entrée du remplaçant. En revanche, en l'absence de remplaçant, la solidarité se prolonge jusqu’à six mois après la fin du préavis. 

Résiliation de la solidarité en cas violences conjugales

Lorsqu'un locataire victime de violences conjugales (concubin, marié ou pacsé) souhaite quitter le logement qu'il partage avec son conjoint, la loi lui permet de réduire son préavis à un mois, au lieu des trois mois habituels pour une location non meublée. 

Pour bénéficier de cette mesure, la victime doit informer le bailleur de son intention de quitter les lieux par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit inclure certains justificatifs, tels que :

• Une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales, reconnaissant le statut de victime et établissant des mesures de protection.
• La preuve de poursuites judiciaires contre l'auteur des violences, ou une condamnation pénale, même si celle-ci n'est pas encore définitive.

La résiliation de la solidarité prend effet dès le lendemain de la première présentation de cette lettre au bailleur. Dès lors, la victime n'est plus responsable des dettes locatives contractées après cette date. 

Cette mesure met également fin à la responsabilité de la caution, si une personne s'était portée garante pour la victime.

Fin de la solidarité en cas de décès 

Le décès de l'un des concubins n'entraîne pas la résiliation automatique du bail, qui continue au bénéfice du concubin survivant. 

Le concubin survivant reste responsable des arriérés de loyers et des charges qui se sont accumulés avant le décès de son partenaire. 

Fin de la solidarité par un avenant de désolidarisation

Un avenant de désolidarisation permet de mettre fin à la responsabilité solidaire d'un locataire quittant le logement. Ce document, signé par le bailleur, le locataire sortant, et les locataires restants, fixe la date à partir de laquelle la solidarité cesse.

Jusqu'à cette date, le locataire reste responsable des dettes locatives, y compris des arriérés. Après la signature de l'avenant, il est libéré de toute obligation future. 

Pour faire valoir la clause de solidarité et recouvrer les loyers impayés, le bailleur peut s'adresser à l'un ou l'autre des locataires :

Relance amiable et mise en demeure

Le bailleur peut d'abord privilégier des démarches amiables, comme des relances par téléphone ou par courrier.

Si ces relances restent sans effet, le bailleur peut alors procéder à l'envoi d'une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit préciser le montant des sommes dues et accorder un délai pour régulariser la situation, généralement de 15 jours à compter de la réception.

Commandement de payer pour recouvrer les loyers impayés

Si les relances amiables et la mise en demeure n'aboutissent pas, un commissaire de justice peut délivrer un commandement de payer, qui accorde aux locataires un délai de six semaines pour régler les dettes.

Notification de résiliation du bail en cas de solidarité

Si, après la période de six semaines, les dettes locatives demeurent impayées, le bailleur peut entamer la procédure de résiliation du bail.

Avec une clause de solidarité, une seule notification suffit pour l’ensemble des locataires, car chacun est tenu solidairement responsable.

En l'absence de cette clause, chaque locataire doit être notifié individuellement.