25 clauses abusives qui n'ont pas leur place dans un bail de location

Le bail de location vise à clarifier les droits et les obligations du bailleur et du locataire. La loi du 6 juillet 1989 établit des mentions obligatoires dans le contrat le location, comme la date de prise d’effet du bail et les conditions financières de la location.

Le bailleur et le locataire ont ensuite la possibilité d’ajouter d’autres conditions par le biais de clauses particulières au bail locatif. Néanmoins, certaines clauses sont strictement interdites par la loi. Elles sont invalides et n’ont aucune valeur, même si elles sont inscrites dans le contrat de location. On dit qu'elles sont des "clauses réputées non écrites". La liste de ces clauses est établie dans l'article 04 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

D'autres clauses du bail ne sont pas expressément interdites, mais elles sont qualifiées d'abusives car elles créent un déséquilibre majeur entre les parties, généralement en défaveur du locataire. Les clauses abusives ne sont pas automatiquement invalides. La partie lésée doit saisir le juge du tribunal d’instance pour faire reconnaître le caractère abusif de la clause et la rendre inapplicable.

Découvrons 25 clauses interdites et abusives qui n'ont pas leur place dans un bail de location.

La clause résolutoire du bail d'habitation permet la résiliation de plein droit lorsque le locataire est en situation d'impayé, lorsqu'il génère des troubles de voisinage ou lorsqu'il n'a pas souscrit d'assurance habitation. 

Toutefois, certains baux d'habitation prévoient des clauses abusives dérivées de cette clause résolutoire. En particulier, il est interdit de facturer des pénalités en cas d'infractions aux obligations contractuelles telles que les retards de paiement ou les loyers impayés. Par exemple, la majoration de 20 % du montant du loyer en cas de retard de paiement est strictement interdite.

La loi n'autorise pas le propriétaire à réduire les droits et les libertés du locataire. Par exemple, les clauses suivantes ne peuvent pas être intégrées dans un bail de location :

• Obligation de choisir un certain prestataire de service. Le bailleur ne peut pas choisir un prestataire (fournisseur d'énergie, fournisseur internet, assureur, etc.) et l'imposer au locataire ;
• Obligation de payer le loyer avec un mode de paiement spécifique : prélèvement automatique, prélèvement sur salaire, billet à ordre, etc. ;
• Renoncement aux indemnités dues au locataire lorsque le propriétaire réalise des travaux qui durent plus de 21 jours ;
• Possibilité de modifier le montant du loyer à la seule initiative du bailleur ;
• Restriction des droits du locataire. Le bailleur n'est pas autorisé à réduire (voire supprimer) les prestations prévues au contrat sans assurer une contrepartie équivalente. Une clause du bail allant dans ce sens serait jugée abusive.

Aucune clause spécifique du bail ne peut permettre au propriétaire de contourner les règles concernant la résiliation du bail. Par conséquent, les clauses de résiliation suivantes sont abusives :

• Possibilité de résiliation pour un motif autre que ceux légalement autorisés (non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, non-souscription d'une assurance pour risques locatifs, troubles de voisinage constatés par un juge) ;
• Possibilité de résiliation par le bailleur sur simple ordonnance de référé sans contestation possible par le locataire ;
• Augmentation de la durée de préavis ou altération des règles de tacite reconduction.

Les conditions du bail qui restreignent l'usage du logement par le locataire sont également des clauses abusives. En effet, le locataire a droit à la libre jouissance du logement qu'il loue puisqu'il y est chez lui. Ainsi, les clauses suivantes n'ont pas leur place dans un bail d'habitation :

• Interdiction d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
• Interdiction d’aménager le logement (sauf si les aménagements entrainent des dégradations irréversibles). Par exemple, le propriétaire ne peut pas interdire au locataire de repeindre les murs de la couleur qu'il souhaite, ni lui demander d'obtenir son accord préalable, ni même l'obliger à repeindre en blanc avant son départ ;
• Interdiction d’avoir un animal domestique (sauf les chiens dangereux de première catégorie) ;
• Interdiction de fumer ;
• Interdiction d'héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec lui ;
• Limitation du nombre d'occupants du logement ;
• Possibilité accordée au propriétaire de visiter le logement sans avertissement préalable, ou sans respecter les conditions applicables en cas de mise en vente ou en location (maximum deux heures par jour pendant les jours ouvrables, hors jours fériés).

Les responsabilités ou les obligations du bailleur ne peuvent pas non plus être altérées par une clause du bail. Les conditions suivantes sont considérées comme abusives :

• Responsabilité collective de tous les locataires en cas de dégradation d'un élément commun ;
• Responsabilité automatique du locataire en cas de dégradation dans le logement ;
• Exonération de l'obligation du propriétaire de fournir et de réparer le système de chauffage et de production d'eau chaude.

Le locataire n'est redevable que du paiement du loyer et des charges locatives. Ainsi, les clauses du bail ne peuvent pas imposer au locataire les paiements suivants :

• Amendes ou pénalités en cas de non-respect du contrat de bail ou du règlement intérieur de l'immeuble ;
• Frais pour l'état des lieux de sortie, sauf s'il est établi par un commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice) ;
• Sommes d'argent lors de l'entrée dans les lieux, en dehors du dépôt de garantie et des frais de mise en location ;
• Frais de relance ou d'expédition des quittances de loyer ;
• Réparations locatives sur la seule base d'une estimation réalisée par le propriétaire ;
• Complément de loyer en cas d'hébergement d'une personne supplémentaire.

Pour contester une clause abusive dans un bail d'habitation, la première étape consiste à informer l'autre partie. Souvent, le bailleur et le locataire peuvent trouver une solution à l'amiable. Si la résolution amiable n'est pas possible, la partie qui conteste la clause du bail (généralement le locataire) doit envoyer à l'autre partie un courrier recommandé avec accusé de réception.

Si le propriétaire ne réagit pas à ce courrier, le locataire peut lancer une procédure gratuite auprès du conciliateur de justice ou de la commission départementale de conciliation.

En dernier recours, le litige doit être porté devant le tribunal d'instance dans un délai de trois ans.