Droit de visite du propriétaire pour vente ou relocation et obligations du locataire

Le principe de la jouissance paisible

Dès lors qu'un locataire loue un logement, il a droit à une jouissance paisible du bien, et au respect de sa vie privée (article 9 du Code civil). Cette règle s'applique jusqu'à la fin effective du contrat de location, y compris durant la période de son préavis de départ.

Par conséquent, le propriétaire ne peut pénétrer dans les lieux sans autorisation, depuis la remise des clés jusqu'à l'état des lieux de sortie. Il s'agirait, en effet, d'une violation de domicile, délit passible d'une amende de 15 000 €, et d’une peine d'emprisonnement de 1 an (article 226-4 du Code pénal).

La clause de droit de visite en fin de bail

Le propriétaire bénéficie toutefois d'un droit d'accès au logement, couramment appelé « droit de visite » pour des motifs légitimes strictement prévus par la loi. C'est notamment le cas lorsque le bailleur envisage de relouer ou de vendre le bien objet du bail, et qu'il souhaite le faire visiter à de potentiels nouveaux locataires ou futurs acquéreurs.

Les visites doivent être soumises à l'accord préalable du locataire.

Pour être valable, cette disposition doit avoir fait l'objet d'une clause inscrite au contrat de location.

Est réputée non écrite toute clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables (article 4 de la loi du 6 juillet 1989).

Modèle de clause (à adapter)

Le propriétaire peut donc faire visiter le logement durant la durée de préavis du locataire. Celui-ci a l'obligation d'accéder à sa demande, mais bénéficie cependant de certains droits.

Les jours et horaires de visites autorisés

Les jours et heures de visites sont encadrés par la loi :

• Uniquement les jours ouvrables (le samedi compris) ;
• Jamais le dimanche et les jours fériés ;
• 2 heures de visite par jour au maximum.

Organisation des droits de visite

Avant d'envisager les visites, le propriétaire demande à son locataire ses disponibilités. Il doit l'informer à l'avance des dates retenues. 
Une fois la visite programmée, on distingue deux cas :

1er cas : le locataire est présent dans le logement qu'il loue

Il s'agit de la situation la plus confortable. Le locataire fait entrer le propriétaire et les visiteurs à la date et à l'heure convenues. 

2e cas : le locataire n’est pas disponible pour la visite

Si le locataire ne peut être présent lors du rendez-vous planifié, il a le droit de confier un double des clés au propriétaire afin que celui-ci s'occupe seul de la visite. Il peut aussi mandater toute personne de son choix (agent immobilier, membre de la famille,...).

Notre conseil : pour les visites organisées sans le locataire, demandez à ce dernier une autorisation écrite, confirmant expressément son accord pour vous laisser entrer dans les lieux en son absence. Vous serez ainsi protégé contre toute accusation de violation de domicile.  

Il arrive que le locataire refuse de laisser le bailleur entrer dans le logement, même si la loi autorise cette démarche. Il est alors strictement interdit au propriétaire d'y pénétrer. En effet, le consentement du locataire est incontournable.

Il lui appartient alors de suivre la procédure suivante :

1. Lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception pour lui rappeler les termes de la loi, et du contrat de location qu'il a signé.
   
2. En l'absence de réponse ou s'il refuse toujours, le propriétaire bailleur doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Compte tenu des délais de traitement des procédures, le propriétaire ne sera probablement pas en mesure de faire visiter le logement avant la fin du préavis. Toutefois, un jugement lui permettra possiblement d'obtenir le remboursement des mois de vacance locative le cas échéant, voire des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Droit de visite en cas de travaux

Le locataire doit autoriser le propriétaire, accompagné éventuellement de professionnels, à accéder au logement en location, s'il prévoit de réaliser certains travaux, par exemple :

• D'amélioration ;
• Indispensables pour son maintien en bon état ;
• Visant à respecter les critères d'un logement décent.

Ces travaux réalisés pendant la durée du bail peuvent entraîner une baisser de loyer temporaire si une clause de réduction de loyer pour travaux d'amélioration le prévoit.

Droit d'accès pour vérifier l'entretien du logement

Le bail peut prévoir par ailleurs une clause de droit de visite pour vérifier l'état du bien, bien sûr, toujours avec l'accord du locataire.