Pourquoi ajouter une clause de révision de loyer au bail ?

Lorsqu'elle est présente sur le bail de location, la clause de révision du loyer permet au propriétaire de réviser annuellement le montant du loyer. Le bailleur peut choisir de la mettre en application ou non et cela même dans le cadre d'un bail de colocation disposant d'une clause de solidarité. 

Ceci dit, pour mettre en action cette clause, 3 conditions doivent être remplies : 

• La clause de révision est inscrite dans le bail ; 
• Le logement en location est de classe A à E à la suite du dernier Diagnostic de performance énergétique (DPE), s'il sert de résidence principale au locataire ;
• Le locataire a été informé du montant du loyer révisé. 

La révision s'effectue en se référant à l'Indice de Référence des Loyers (IRL).

Attention, depuis le 14 octobre 2022, l'INSEE publie provisoirement un IRL différent pour la France métropolitaine, la Corse et les départements d'outre-mer.

Voici un exemple de clause d'indexation à insérer dans le bail d'habitation :

Il convient donc de compléter la clause ci-dessus de la manière suivante :

« Indice de référence de l'IRL d'une valeur de [valeur de l'indice publié], le logement étant situé en France métropolitaine/en Corse/dans un département d'outre-mer. »

Avant toute chose, le bailleur doit inscrire dans le bail de location le trimestre de référence ainsi que la valeur de l'indice à prendre en compte pour la révision annuelle. Il peut s'agir du dernier indice publié à la fin du bail de 1 an ou de toute autre date convenue entre les parties. Si rien n'est prévu dans le contrat, la révision se fait d'après le dernier indice publié par l'INSEE au moment de la signature du contrat.

A la date d'anniversaire du bail ou à une date indiquée par le contrat, le bailleur peut réviser le loyer. Pour ce faire, il doit notifier le locataire à l'aide d'une lettre recommandée. Celle-ci doit faire mention de :

• La date de signature du bail et la clause de révision ;
• L'ancien loyer et le nouveau loyer révisé après application de l'IRL ;
• L’indice de référence utilisé (trimestre et valeur IRL) ;
• La date d’effet de la révision (généralement la date anniversaire du bail) ;
• Un rappel de la base légale (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).

La loi ALUR du 24 mars 2014 accorde au bailleur un délai de 1 an pour réclamer l'indexation. Elle prend effet le jour de la demande. Elle n'est pas rétroactive. Passé ce délai de 1 an, le bailleur est réputé avoir renoncé à la révision de l'année écoulée.

Même en présence d'une clause de révision, certaines situations interdisent ou limitent la révision du loyer. 

Demande de révision hors délai

La révision du loyer doit être demandée dans l’année suivant la date de révision prévue dans le bail. Si le bailleur oublie ou tarde à notifier l’augmentation, il perd définitivement le droit de l’appliquer pour cette année-là. De plus, l’augmentation ne peut pas être rétroactive : le locataire ne peut pas être contraint de payer un rappel de loyer pour les mois précédents. Toute demande tardive sera donc invalide et le loyer restera inchangé.

Plafonnement des loyers en zone tendue

Dans certaines agglomérations en zone tendue, comme Paris, Lyon ou Bordeaux, l'augmentation des loyers est strictement encadrée. Les autorités compétentes fixent un loyer de référence majoré à l'aide d'un arrêté préfectoral. Le bailleur ne peut pas dépasser ce plafond, même avec une révision basée sur l'IRL. Si le loyer est déjà au maximum autorisé, aucune augmentation ne peut être appliquée. 

Logement non décent ou en mauvais état

Un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer d’un logement qui ne respecte pas les critères de décence. Un bien est jugé non décent s’il présente des risques pour la santé ou la sécurité du locataire : électricité vétuste, humidité excessive, chauffage défectueux, absence d’eau potable, etc. Tant que ces problèmes ne sont pas corrigés par des travaux, toute hausse du loyer est interdite. L’objectif est d’inciter les bailleurs à entretenir correctement leurs logements avant d’envisager une augmentation.

Plafonnement exceptionnel de l’Indice de Référence des Loyers (IRL)

Pour protéger les locataires contre l’inflation, l’État peut plafonner l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Par exemple, en 2022 et 2023, la hausse de l’IRL a été limitée à 3,5 % en métropole et 2,5 % en Outre-mer. Ainsi, même si l’indice devait augmenter davantage, les bailleurs ne peuvent pas appliquer une révision au-delà du plafond légal. Ce dispositif vise à limiter l’impact de la hausse des prix sur le pouvoir d’achat des locataires.

Le bail commercial peut également contenir une clause de révision de loyer (aussi appelée clause d'échelle mobile).

Plusieurs conditions doivent être réunies :

• La clause prévue au contrat par le bailleur est acceptée par le locataire lors de la signature du bail.
• La révision doit être envisagée à la hausse comme à la baisse selon les variations de l'indice. Dans le cas contraire, la clause est nulle.
• L'indice de référence expressément mentionné doit correspondre à la nature du contrat de location :
  - Indice des loyers commerciaux (ILC) pour les commerçants inscrits au RCS ;
  - Ou indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités libérales).
• La périodicité de la révision doit être formellement indiquée (elle est généralement annuelle).

Depuis le 1er septembre 2014, l'augmentation ne peut être supérieure à 10 % du loyer de l'année précédente.

La formule de calcul est la suivante :

Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale).