Qu'est-ce qu'une clause résolutoire et quel est son intérêt dans le bail de location ?

La clause résolutoire est une disposition spécifique prévue dans un bail à usage d'habitation ou commercial.
Elle n'est donc pas obligatoire. Le bailleur choisit librement de l'insérer dans le contrat de location pour préserver ses intérêts. Elle lui permet de résilier le contrat en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations.

La clause résolutoire doit nécessairement préciser les causes pouvant entraîner la résolution du contrat. La résolution du contrat de location est subordonnée à une mise en demeure restée infructueuse.

La clause résolutoire ou clause de résiliation de plein droit est applicable dès la constatation du manquement. La rupture du bail n'est donc pas soumise à l'appréciation d'un juge. Ce qui accélère l'expulsion du locataire défaillant ou causeur de troubles.

En l'absence de cette clause, le bailleur peut néanmoins réclamer la résiliation du bail de location. Les formalités à accomplir sont sensiblement les mêmes qu'en présence de la clause résolutoire (mise en demeure, commandement et assignation en justice). Toutefois, la décision de résiliation dépend d'un jugement du tribunal. La procédure est plus longue.

La rédaction de la clause résolutoire doit être précise et explicite. Le contrat de location doit stipuler expressément les motifs pouvant entraîner la résiliation du bail.

Il existe 4 motifs permettant la résolution d'un contrat de location d'habitation :

Défaut de paiement du loyer et des charges

Le locataire a l'obligation de payer le montant du loyer et des charges aux dates fixées dans le contrat de location.

À défaut, le propriétaire peut mettre en œuvre la clause résolutoire pour l'y contraindre et/ou obtenir la résolution du bail.

Défaut de versement du dépôt de garantie

La signature du contrat de location est assortie du versement d'un dépôt de garantie. Ce versement a lieu au moment de la signature du bail ou lors de l'entrée dans le logement au plus tard.

Si le locataire ne respecte pas son obligation, le propriétaire peut se prévaloir de la clause résolutoire inscrite dans le bail pour récupérer son bien.

Défaut d'assurance habitation

Durant toute la durée d'occupation du logement, le locataire doit assurer son logement contre les risques locatifs. Le propriétaire peut lui réclamer chaque année une attestation de son assurance habitation. Celle-ci doit couvrir au minimum les risques d'incendie, dégâts des eaux et explosion.

En cas de manquement du locataire, le propriétaire peut en souscrire une pour son compte.
Il peut aussi demander l'application de la clause résolutoire si celle-ci est inscrite dans le bail.

Troubles graves de voisinage

En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de respecter un usage paisible des lieux.

Par conséquent, si le locataire est à l'origine de troubles gênant la tranquillité du voisinage (nuisances sonores, olfactives, dégradations, non-respect du règlement de copropriété), le propriétaire peut déclencher la mise en œuvre de la clause.

Il est très important de distinguer 2 choses concernant la clause résolutoire :

1. Elle permet une résiliation de plein droit. Cela signifie que, dès lors que le manquement est avéré, le bailleur est en droit de réclamer la résiliation.
2. La clause résolutoire n'a pas d'effet immédiat. En d'autres termes, sa mise à exécution n'est pas automatique. Le bailleur doit respecter une procédure strictement encadrée par la réglementation pour faire appliquer les termes de la clause.

La procédure est la même, quel que soit le manquement du locataire :

Étape 1 : La mise en demeure (pour loyer impayé ou autre manquement du locataire)

Le bailleur adresse au locataire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Celle-ci doit mentionner tous les détails de la transgression (nature et montant de la dette, montant du dépôt de garantie, caractère des troubles reprochés…).

Elle doit également prévoir un délai et une date butoir afin de permettre au locataire de régulariser sa situation avant la poursuite de la procédure.

Étape 2 : Le commandement de payer (ou d'exécution) par voie de commissaire de justice (huissier)

Si le locataire ne règle pas la situation, le bailleur lui adresse un commandement (de payer, ou d'exécution) par acte d'huissier (désormais appelé commissaire de justice).

Concernant le défaut de paiement de loyer, cette étape n'est permise que lorsque la dette correspond au moins à 2 échéances de loyer ou de charges.

Le document doit faire état, sous peine de nullité, des montants exacts dus au bailleur.

Dès que le locataire reçoit le commandement, la loi lui accorde un délai pour régulariser sa situation :

• 2 mois pour payer sa dette ;
• 1 mois pour verser le montant du dépôt de garantie ;
• 1 mois pour fournir une attestation d'assurance habitation valide.

Si le locataire s'acquitte de sa dette durant le délai imparti, la procédure cesse. Le contrat de bail se poursuit.

S'il souhaite contester le jeu de la clause résolutoire et le commandement d'exécution, il doit faire opposition dans les 10 jours de la notification du commandement.

Étape 3 : L'assignation devant le tribunal et la procédure d'expulsion du locataire

À l'expiration du délai accordé, en l'absence de régularisation, le bailleur saisit le juge du tribunal dont dépend le logement. Il demande la mise en œuvre de la clause résolutoire, par conséquent :

• Le paiement des sommes qui lui sont dues, le cas échéant ;
• La résiliation du contrat de location ;
• Et l'expulsion du locataire.

Le juge peut accorder des délais supplémentaires au locataire pour régulariser sa situation. Dans ce cas, la résiliation du bail est suspendue.

Dans le cas contraire, il prononce la procédure d'expulsion du locataire.

Face à une défaillance du locataire, un défaut d'assurance ou des troubles de voisinage, le bailleur n'a pas forcément à actionner la clause résolutoire. Plusieurs alternatives à la clause résolutoire s'offrent au propriétaire à savoir :

La négociation à l’amiable

La résolution à l'amiable des conflits est toujours conseillée avant de se lancer dans une procédure particulière. Le bailleur peut ainsi négocier un accord avec le locataire. Il a la possibilité d'accorder un délai supplémentaire pour que l'autre partie remplisse ses obligations. 

Le recours à la médiation

Si le litige n'a pas pu être résolu à l'amiable, les deux parties peuvent tenter la médiation. Pour ce faire, le bailleur ou le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) compétente. L'intervention d'un médiateur est souvent le dernier recours avant l'envoi d'un commandement de payer pouvant mener à une expulsion.

La résiliation judiciaire du bail

Même si le contrat de location ne présente pas de clause résolutoire, le propriétaire peut toujours demander la résolution judiciaire du bail. Le bailleur doit fournir des preuves du manquement du locataire. La procédure prend davantage de temps. Toutefois, elle permet de mettre un terme à la location. 

Dans le cadre d'un bail commercial, la clause résolutoire concerne notamment les manquements suivants :

• Impayés de loyer ou de charges ;
• Dégradation des locaux loués ;
• Non-respect des dispositions du bail commercial.

La clause résolutoire permet de mettre un terme au contrat à tout moment, de manière anticipée. Le manquement contractuel imputé au locataire doit être un motif de résiliation expressément prévu par la clause du bail.

Pour mettre en action cette clause, le bailleur doit respecter les étapes suivantes :

1/ Il envoie au locataire une mise en demeure de régulariser sa situation (par lettre recommandée avec accusé de réception).

2/ Sans réponse ou régularisation, il lui adresse un commandement de payer par voie de commissaire de justice.

Le locataire dispose alors de 1 mois pour se mettre en conformité.

3/ Si le commandement reste infructueux, le bailleur saisit le juge des référés du tribunal dont dépend le local loué pour faire prononcer la résiliation du contrat.

4/ Il demande l'exécution de l'ordonnance de référé à un commissaire de justice :

• L'ordonnance est d'abord signifiée au locataire.
• Celui-ci a 15 jours dans le cadre d'un référé pour entamer un recours.
• Le commissaire de justice procède à l'exécution forcée de la décision.