Comment fonctionne la clause de résiliation de plein droit ?

La clause de résiliation de plein droit est une clause récemment devenue obligatoire dans un contrat de location. Elle offre la possibilité au propriétaire de résilier le bail si le locataire ne respecte pas ses obligations.

On parle de résiliation de plein droit, car celle-ci simplifie les démarches de résiliation du contrat et permet d’éviter d’engager une procédure judiciaire pour annuler le contrat et expulser le locataire.

Il existe différentes situations où l'on peut appliquer la clause résolutoire. Ces dernières sont par ailleurs limitées par la loi du 6 juillet 1989. Voici 5 raisons pour lesquelles le propriétaire peut l’invoquer :

• Non paiement du loyer ou des charges par le locataire ;
• Non versement du dépôt de garantie lors de l’entrée du logement ;
• Refus de prendre une assurance habitation contre les risques locatifs ;
• Non-respect de la tranquillité du voisinage (nuisances sonores) ; 
• Non-respect de l'usage du logement.

Non paiement du loyer ou des charges par le locataire

Si le locataire refuse de payer le loyer et/ou les charges locatives, le propriétaire peut enclencher la clause de résiliation de plein droit. Ainsi, dès les premiers jours de retard, lui transmettre une mise en demeure de paiement. Celle-ci doit préciser le montant et la nature des sommes dues et le délai accordé.

Défaut de paiement ou non-versement du dépôt de garantie

Lors de la signature du contrat de location, le locataire doit verser le dépôt de garantie. Il peut être versé au plus tard, lors de la prise d’effet du contrat. Si le locataire ne le fait pas, le propriétaire peut faire appliquer la clause résolutoire.

La résolution du bail pour défaut d’assurance habitation

Souscrire une assurance habitation est obligatoire. Le bailleur peut demander à son locataire de lui fournir une attestation d'assurance au moment de la prise d'effet du contrat. Si le locataire ne prend pas d’assurance, le bailleur peut en souscrire une en son nom, ou sinon mettre en application la clause résolutoire.

Troubles du voisinage avérés

La clause de résiliation peut être appliquée, lorsque le locataire gène la tranquillité du voisinage (nuisances sonores ou olfactives) ou dégrade les parties communes du logement. Ces troubles du voisinage et les dégradations entraînent le non-respect du règlement de copropriété et les obligations liées au contrat de location.

Le bailleur doit mettre en demeure le locataire de faire cesser les nuisances qui lui sont reprochées. Si les troubles anormaux de voisinage continuent, le tribunal judiciaire peut être saisi pour faire constater la résiliation du bail.

Non-respect de l’usage du logement

Le locataire doit utiliser le bien conformément au bail. Par exemple, dans le cas d'un bail pour habitation principale, une transformation en local commercial ou en location saisonnière non autorisée peut entraîner l’application de la clause.

Il en est de même si le locataire sous-loue le logement sans l'accord du propriétaire.

Pour pouvoir invoquer la clause résolutoire, le propriétaire doit respecter plusieurs étapes :

Étape 1 : la mise en demeure du locataire

Le propriétaire doit informer par lettre recommandée avec accusé de réception le locataire qu’il a manqué à ses obligations. Ce courrier doit préciser le motif invoqué parmi les 5 situations précédemment et le montant des sommes qui restent à payer.

Étape 2 : la délivrance du commandement de payer

Si le locataire n’a toujours pas régularisé sa situation, le propriétaire doit  lui transmettre un commandement à payer. Il est signé et délivré par un huissier. La forme du document est différente en fonction du motif invoqué dans la clause résolutoire.

Étape 3 : le respect du délai du commandement de payer

La clause de résiliation de plein droit n'est pas automatique. Des délais sont laissés au locataire pour qu’il puisse respecter ses obligations. Le commandement d’huissier laisse en principe un délai de :

• 2 mois en cas de non-paiement du loyer ou des charges ;
• 1 mois en cas de non-versement du dépôt de garantie ;
• 1 mois pour l’absence de souscription à une assurance habitation.

Bien que la clause résolutoire soit censée s’appliquer automatiquement après un certain délai, son effectivité peut être retardée par la procédure judiciaire.

En effet, même si elle prévoit des délais précis (2 mois pour un impayé, 1 mois pour l’absence d’assurance, etc.), son application reste soumise aux garanties légales accordées au locataire. Celui-ci peut contester la résiliation devant le juge, qui dispose alors d’un pouvoir d’appréciation.

Le juge des contentieux de la protection peut accorder un sursis de 3 mois à 3 ans, selon la situation du locataire, sa capacité à régulariser sa dette et sa situation personnelle (précarité, état de santé, etc.).

• Pendant cette période, la résiliation est suspendue et le bail demeure en vigueur.
• Si le locataire respecte les délais fixés, la clause résolutoire devient caduque, et le bail se poursuit normalement.
• À l’inverse, en cas de non-régularisation, la résiliation devient définitive et l’expulsion peut être mise en œuvre.

Ainsi, malgré son apparente automaticité, l’application de la clause résolutoire peut être retardée par une décision judiciaire en faveur du locataire.

Si la clause résolutoire simplifie et accélère la résiliation d’un bail et l’expulsion d’un locataire, il est impératif de bien la rédiger. Elle ne doit pas être abusive et respecter les dispositions légales : 

• La clause résolutoire doit être non équivoque, cela signifie qu'elle doit être rédigée de manière précise ; 
• La clause doit préciser les situations susceptibles d’entraîner la résiliation du bail : loyers impayés, défaut d’assurance, etc. ;
• Elle doit mentionner, qu’en cas de manquement à ces obligations, le propriétaire peut annuler le contrat de location.

Exemple de clause de résiliation de plein droit

Pour mieux visualiser comment rédiger une clause résolutoire, voici un exemple :

"Le contrat de location sera résilié immédiatement et de plein droit dans les cas suivants, si bon semble au bailleur :

1) Deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à la suite d’un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou à défaut de versement du dépôt de garantie.

2) Un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.

3) En cas de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués résultant notamment de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra immédiatement quitter les lieux dans un délai d’un mois. "