Clause de résiliation de plein droit : à quoi elle sert-elle et comment fonctionne-t-elle ?

La clause de résiliation de plein droit est une clause récemment devenue obligatoire dans un contrat de de location. Elle offre la possibilité au propriétaire de résilier le bail si le locataire ne respecte pas ses obligations tel que le paiement du loyer. On parle de résiliation de plein droit, car celle-ci simplifie les démarches de résiliation du contrat et permet d’éviter d’engager une procédure judiciaire pour annuler le contrat et expulser le locataire.

Il existe différentes situations où l'on peut appliquer la clause résolutoire. Ces dernières sont par ailleurs limitées par la loi du 6 juillet 1989. Voici les 4 raisons dans laquelle vous pouvez l’invoquer en tant que propriétaire :

• Non paiement du loyer ou des charges par le locataire ;
• Non versement du dépôt de garantie lors de l’entrée du logement ;
• Refus de prendre une assurance habitation contre les risques locatifs ;
• Non-respect de la tranquillité du voisinage (nuisances sonores).

Non paiement du loyer ou des charges par le locataire

Si le locataire refuse de payer le loyer et/ou les charges locatives, vous pouvez enclencher la clause de résiliation de plein droit. Ainsi, dès les premiers jours de retard, vous transmettre au locataire une mise en demeure de paiement. Celle-ci doit préciser le montant et la nature des sommes dues et le délai accordé. 

Défaut de paiement ou non-versement du dépôt de garantie

Lors de la signature du contrat de location, le locataire doit verser le dépôt de garantie. Il peut être versé au plus tard, lors de la prise d’effet du contrat. Si le locataire ne le fait pas, vous pouvez faire appliquer la clause résolutoire.

La résolution du bail pour défaut d’assurance habitation

Souscrire une assurance habitation est obligatoire. En tant que bailleur vous pouvez demander à votre locataire de vous fournir une attestation d'assurance au moment de la prise d'effet du contrat. Si le locataire ne prend pas d’assurance, vous pouvez en souscrire une en son nom. Sinon, vous pouvez mettre en application la clause résolutoire. 

Troubles du voisinage avérés

La clause de résiliation peut être appliquée, lorsque le locataire gène la tranquillité du voisinage (nuisances sonores ou olfactives) ou dégrade les parties communes du logement. Ces troubles du voisinage et les dégradations entraînent le non-respect du règlement de copropriété et les obligations liées au contrat de location. 

Vous devez mettre en demeure le locataire de faire cesser les nuisances qui lui sont reprochées. Si les troubles anormaux de voisinage continuent, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail.

Pour pouvoir invoquer la clause résolutoire, vous devez respecter plusieurs étapes.

Étape 1 : la mise en demeure du locataire

Vous devez informer par lettre recommandée avec accusé de réception, le propriétaire qu’il a manqué à ses obligations. Ce courrier doit préciser le motif invoqué parmi les 4 situations précédemment et le montant des sommes qui restent à payer.

Étape 2 : la délivrance du commandement de payer

Si le locataire n’a toujours pas régularisé sa situation, vous devez lui transmettre un commandement à payer. Il est signé et délivré par un huissier. La forme du document est différente en fonction du motif que vous avez invoqué dans la clause résolutoire.

Étape 3 : le respect du délai du commandement de payer

La clause de résiliation de plein droit n'est pas automatique. Des délais sont laissés au locataire pour qu’il puisse respecter ses obligations. Le commandement d’huissier laisse en principe un délai de :

• 2 mois en cas de non-paiement du loyer ou des charges ;
• 1 mois en cas de non-versement du dépôt de garantie ;
• 1 mois pour l’absence de souscription à une assurance habitation.

Si la clause résolutoire simplifie et accélère la résiliation d’un bail et l’expulsion d’un locataire, il est impératif de bien la rédiger. Elle ne doit pas être abusive et respecter les dispositions légales : 

• La clause résolutoire doit être non équivoque, cela signifie qu'elle doit être rédigée de manière précise ; 
• La clause doit préciser les situations susceptibles d’entraîner la résiliation du bail : loyers impayés, défaut d’assurance, etc. ;
• Elle doit mentionner, qu’en cas de manquement à ces obligations, le propriétaire peut annuler le contrat de location.

Exemple de clause de résiliation de plein droit

Pour mieux visualiser comment rédiger une clause résolutoire, voici un exemple :

"Le contrat de location sera résilié immédiatement et de plein droit dans les cas suivants, si bon semble au bailleur :

1) Deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à la suite d’un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou à défaut de versement du dépôt de garantie.

2) Un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.

3) En cas de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués résultant notamment de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra immédiatement quitter les lieux dans un délai d’un mois. " 

Si le locataire ne paye pas son loyer et ou ses charges, il ne respecte pas les obligations légales de son contrat de location. En tant que propriétaire, il est possible de faire expulser son locataire, mais plusieurs étapes sont à respecter.  

Régulariser la situation à l’amiable

L’objectif est de tenter de récupérer les loyers impayés en contactant directement le locataire. Mais si vous n’avez aucun retour, vous pouvez : 

• Faire appel à un garant ;
• Contacter l’assurance du locataire ; 
• Se mettre en relation avec Action logement le cas échéant (organisme qui peut prendre en charge les loyers impayés).

Signaler le non paiement des loyers à la CAF ou à la MSA

La caisse d’allocation familiale ou la mutualité sociale agricole peuvent mettre en place un plan d’apurement de la dette (un échéancier entre le locataire et le propriétaire).