Comprendre le commandement de payer visant la clause résolutoire

Démarches de recouvrement amiable

Avant d'engager une procédure judiciaire, le bailleur doit tenter de résoudre la situation par des moyens amiables. Il peut s'agir de :

• L'envoi de lettres de relance au locataire afin de lui rappeler ses obligations.
• L'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception pour formaliser une ultime demande de régularisation avant toute action judiciaire. Le délai accordé pour répondre à la mise en demeure est généralement de 8 à 15 jours.
• L'intervention d'un conciliateur de justice (gratuit) ou d'un médiateur civil (payant) pour trouver une solution de règlement amiable entre les deux parties.
• La mise en place d'un plan d'apurement qui permet au locataire de régler sa dette de manière échelonnée sur plusieurs mois.

Toutes ces démarches doivent être consignées par écrit (lettres recommandées, courriels, etc.) pour servir de preuves en cas de contentieux.

À noter que, pour des dettes inférieures à 5 000 €, la tentative de résolution amiable est obligatoire avant de demander la résiliation judiciaire du bail. Dans les autres cas, ces démarches restent facultatives, mais fortement recommandées.

Démarches du bailleur envers les tiers

• Demander le paiement à la caution

Lorsqu'une caution est prévue dans le bail, le propriétaire peut exiger le paiement des loyers impayés dès le premier manquement du locataire. 

La caution peut être une personne physique, la Garantie Visale, ou une assurance garantie loyers impayés. 

• Prévenir la CAF des impayés

Le propriétaire doit informer la CAF (ou la MSA pour les travailleurs agricoles) de tout impayé de loyer par lettre recommandée avec accusé de réception. À défaut, il s'expose à une amende. Cette démarche peut entraîner la suspension de l'aide au logement du locataire jusqu'à ce que la dette soit régularisée.

L'obligation d'information varie selon le bénéficiaire de l'aide :

• Lorsque l'aide est versée directement au propriétaire, celui-ci doit en informer la CAF dès que les sommes dues atteignent l'équivalent de deux mois de loyers nets, c'est-à-dire le montant du loyer après déduction de l'aide au logement, hors charges.
• Si l'aide est versée directement au locataire, le propriétaire doit avertir la CAF lorsque l'impayé atteint deux mois de loyers hors charges.

Étape 1 — Délivrance du commandement de payer

Si les tentatives amiables échouent, le bailleur peut délivrer un commandement de payer. Ce document, remis par un commissaire de justice, doit contenir les informations légales obligatoires afin de garantir sa validité. Ces informations sont détaillées plus loin dans l'article.

Par ailleurs, le commissaire de justice doit signaler le commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), qui peut coordonner des actions de prévention pour les locataires en difficulté.

Étape 2 — Délai de paiement (6 semaines) et recours

Après la réception du commandement de payer, le locataire dispose d'un délai de six semaines pour régler les sommes dues, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Durant cette période, le locataire peut également demander une aide financière auprès du Fonds de solidarité logement (FSL) ou solliciter des délais supplémentaires auprès du juge des contentieux de la protection. Celui-ci peut lui accorder un délai de grâce allant jusqu'à trois ans, en fonction de sa situation personnelle.

En cas de paiement, la procédure s'arrête et le bail se poursuit. Sinon, le bailleur doit assigner le locataire devant le tribunal pour demander la résiliation du bail et l'expulsion.

Étape 3 — Assignation du locataire devant le tribunal

Si le locataire ne rembourse pas sa dette dans le délai imparti et qu'aucun accord n'est trouvé, le bailleur doit le faire assigner devant le juge des contentieux de la protection. Cette action vise à mettre en œuvre la clause résolutoire.

L'assignation inclut les éléments suivants :

• les montants réclamés (loyers et charges impayés) ;
• la demande de résiliation du bail ;
• la demande d'expulsion du locataire si celui-ci refuse de quitter le logement ;
• le paiement d'une indemnité d'occupation si le locataire continue d'occuper les lieux sans droit ni titre.

Mentions obligatoires dans le commandement de payer

Pour être valide, le commandement de payer doit comporter certaines mentions légales obligatoires, notamment :

• Identification des parties : les nom, prénom et adresse du bailleur et du locataire doivent être mentionnés.
• Rappel du bail et de la clause résolutoire : le commandement doit relater le contrat de bail concerné et préciser la clause résolutoire.
• Montant exact des impayés : loyers, charges ou autres sommes dues, y compris le détail de la période concernée.
• Délai de régularisation : il doit être indiqué que le locataire dispose de six semaines pour payer la dette.
• Possibilité de solliciter le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) : l'acte doit indiquer que le locataire peut solliciter le FSL pour obtenir une aide.
• Risques encourus en cas de non-paiement : le locataire doit être expressément informé que, faute de régularisation, la clause résolutoire s'appliquera, entraînant la résiliation du bail et pouvant conduire à une expulsion.

Nullité du commandement de payer en cas de manquements

Si le commandement de payer ne comporte pas toutes les informations obligatoires, le locataire peut contester sa validité devant le juge des contentieux de la protection.

Cette contestation peut entraîner la nullité de l'acte. Le bailleur devra alors recommencer la procédure, y compris la délivrance d'un nouveau commandement de payer et le respect de nouveaux délais, ce qui retardera, de fait, l'expulsion du locataire.

Résiliation du bail et procédure d'expulsion du locataire

Lorsque le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai imparti par le commandement de payer (six semaines), la clause résolutoire s'applique, entraînant la résiliation de plein droit du bail. Toutefois, cette résiliation n'entraîne pas une expulsion immédiate et automatique. 

En effet, pour procéder à l'expulsion, le bailleur doit assigner le locataire devant le tribunal des contentieux de la protection. Le juge examine la demande et, s'il constate que toutes les étapes de la procédure ont été respectées, il peut alors ordonner l'expulsion du locataire.

Mise en œuvre de l'expulsion par le commissaire de justice

Après la décision d'expulsion, le commissaire de justice est responsable de son exécution. Il remet au locataire un commandement de quitter les lieux. Ce dernier dispose alors d'un délai défini pour libérer le logement.

Si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice peut solliciter l'assistance de la force publique pour procéder à l'expulsion.

Trêve hivernale et expulsion du logement

En France, les expulsions locatives sont suspendues pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.

Durant cette période, il est interdit d'expulser un locataire, même si une décision de justice a été prononcée, sauf exception (présence de squatteurs ou logement dangereux).

À la fin de la trêve hivernale, la procédure d'expulsion reprend normalement.

Recours du locataire et assistance légale

Le locataire peut contester la procédure par l'intermédiaire d'un avocat. Il peut aussi solliciter l'aide juridictionnelle.

Le juge des contentieux de la protection peut ordonner un diagnostic social pour évaluer la capacité du locataire à se reloger et examiner les aides sociales disponibles.