Dans quel cas peut-on procéder à la suspension de la clause résolutoire dans un bail d'habitation ?

La clause résolutoire produit les mêmes effets, quel que soit le type de contrat de location concerné, dès lors qu'il est à usage d'habitation. Grâce à cette clause, le bailleur peut résilier de plein droit le bail d'habitation en cas de manquement du locataire sur ses obligations locatives.

Avant la mise en place de cette clause obligatoire sur tous les baux, il fallait que le bailleur entame une procédure contentieuse pour obtenir résiliation. Désormais, il suffit de faire constater la clause résolutoire par un juge pour qu'elle produise ses effets sur le contrat de location.

Selon la loi du 6 juillet 1989, la mise en jeu de la clause ne peut être invoquée que pour des motifs dits légitimes et sérieux, notamment : 

• En cas de dette locative ou de non-versement du dépôt de garantie : le propriétaire doit au préalable délivrer un commandement de payer au locataire par acte d'huissier, dès que la dette représente deux échéances de loyer impayées. Le bailleur peut également invoquer la résiliation de plein droit lorsque le locataire n'a pas versé le dépôt de garantie prévu au contrat de location.
• En cas d'absence d'une assurance habitation : chaque année, ce dernier doit en justifier auprès du bailleur sur simple demande. En cas de non-respect de cette obligation, le bailleur peut invoquer la clause résolutoire et souscrire une assurance pour son compte auquel cas, la clause résolutoire ne peut être mise en jeu.
• En cas de trouble de voisinage : après délivrance d'un commandement de cesser les troubles par le biais d'un commissaire de justice, le juge peut confirmer les effets de la clause, pouvant mener à l'expulsion locative.

Lorsque le locataire s'est vu délivrer un commandement de payer, celui-ci a encore l'opportunité de suspendre la clause résolutoire. Pour cela, il doit :

• régulariser l'intégralité des loyers et charges impayées auprès du bailleur
• convenir et respecter un plan d'apurement conclu avec le bailleur pour échelonner le remboursement

Lors de l'audience, le juge conserve la possibilité :

• De mettre un terme au contrat de bail par la validation la clause résolutoire
• D'accorder un délai supplémentaire au locataire (ne pouvant excéder 3 ans)

Si la clause résolutoire est confirmée par le juge, le locataire dispose encore de recours pour suspendre la procédure d'expulsion :

• Contester la mise en œuvre de la clause résolutoire en faisant une requête auprès du tribunal
• Lorsqu'une procédure de surendettement est jugée recevable, l'expulsion est suspendue pendant un délai de 2 ans maximum.

Après la signification d'expulsion, un locataire dispose d'un délai de deux mois pour quitter les lieux. Toutefois, ce délai peut être raccourci voire totalement supprimé pour les occupants qui sont entrés dans les lieux d'autrui à l'aide de voie de fait. Ainsi, les squatteurs peuvent être expulsés à tout moment, sans avoir le bénéfice de la trêve hivernale.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 luttant contre l'occupation illégale des logements est venue raccourcir le délai de mise en jeu de la clause résolutoire pour les baux conclus depuis cette date.

En situation d'impayé, le locataire doit désormais répondre au commandement de payer dans un délai de six semaines, contre deux mois auparavant.