Qu'est-ce qu'une clause réputée non écrite dans le cadre d'un bail d'habitation ?

Une clause réputée non écrite est une clause qui va à l'encontre des dispositions d'un texte de loi. L'ajout d'une telle clause dans un bail d'habitation ne produit aucun effet. C'est comme si elle n'avait jamais été écrite. 

Une clause réputée non écrite est une clause abusive qui n'a pas sa place dans un contrat de location. Peu importe si le bailleur et le locataire ont signé le contrat, approuvant ainsi la clause illicite. Celle-ci n'est pas applicable, n'a aucune valeur juridique et ne produit aucun effet. Aucune démarche ou justification n'est nécessaire pour faire annuler une clause réputée non écrite. L'existence même de cette disposition est donc tout simplement ignorée.

En revanche, le reste du contrat de location demeure valide et pleinement applicable par le bailleur et le locataire. La présence d'une clause réputée non écrite n'entraine pas la nullité du bail.

Tout type de contrat est susceptible de contenir une clause abusive. Dans le cadre d'un bail d'habitation, la loi établit une liste explicite des clauses réputées non écrites. C'est l'objet de l'article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs. Cet article a été modifié par l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Cette loi définit clairement 20 clauses réputées non écrites dans un contrat de location.

Découvrons maintenant quelles sont les 20 clauses abusives d'un bail de location définies dans la loi du 6 juillet 1989.

Les clauses relatives à la durée du bail

• Autoriser la tacite reconduction du bail pour une durée inférieure à celle prévue à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.
• Autoriser la résiliation du bail en cas de non-respect des obligations du locataire, en dehors des cas prévus par la loi (défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, absence de contrat d'assurance contre les risques locatifs, usage non paisible des locaux loués, troubles du voisinage attestés par une décision de justice).
• Permettre au bailleur de résilier le contrat par simple ordonnance de référé à laquelle le locataire ne peut pas faire appel.

Les clauses relatives à l'usage du logement

• Obliger le locataire à accepter des visites du logement pendant les jours fériés ou d'une durée de plus de deux heures pendant les jours ouvrables, dans le cadre d'une mise en location ou en vente du bien.
• Interdire au locataire d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
• Interdire au locataire d'héberger des personnes autres que celles vivant habituellement avec lui.
• Imposer au locataire le paiement d'une amende ou d'une pénalité en cas d'infraction aux clauses du bail ou au règlement intérieur de la copropriété. Exemple : majorer le loyer de 20 % en cas de retard de paiement.
• Autoriser le bailleur à réduire ou à supprimer des prestations prévues au contrat sans fournir de contrepartie équivalente. Exemple : supprimer l'usage d'une cave qui était pourtant incluse dans le contrat de location, sans ajustement du loyer ni autre compensation.

Les clauses relatives aux paiements

• Faire payer au locataire l'état des lieux de sortie, à moins que celui-ci soit établi par un commissaire de justice en cas de litige (dispositions prévues à l'article 3.2 de la loi du 6 juillet 1989).
• Faire payer au locataire des frais lors de l'entrée dans les lieux, en dehors des frais d'établissement du contrat et du dépôt de garantie (dispositions prévues aux articles 5 et 22 de cette même loi). Exemple : facturer au locataire des frais de nettoyage professionnel en début de bail.
• Faire payer au locataire des frais de relance ou d'envoi de la quittance de loyer, ou encore des frais de procédure (en dehors des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile).
• Obliger le locataire à souscrire un contrat de location d'équipement, en plus du règlement du loyer classique.
• Autoriser le bailleur à prélever ou faire prélever le montant du loyer directement sur le salaire du locataire.
• Imposer au locataire un mode de paiement particulier pour le règlement du loyer : prélèvement automatique sur le compte courant, signature par avance de traites ou billets à ordre.

Les clauses relatives aux recours

• Exonérer le bailleur de toute responsabilité ou interdire au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur.
• Interdire au locataire de demander une indemnité au bailleur si celui-ci fait des travaux qui durent plus de vingt et un jours.

Les clauses relatives aux garanties et responsabilités

• Obliger le locataire à souscrire un contrat auprès d'une compagnie d'assurance désignée par le bailleur.
• Rendre le locataire automatiquement responsable des dégradations dans les parties privatives du logement.
• Rendre tous les locataires collectivement responsables des dégradations d'un élément commun.
• Obliger le locataire à rembourser des travaux de réparations locatives à l'initiative du bailleur, sans justification autre qu'une estimation faite par le bailleur.