Le voisinage ou la copropriété vous ont fait part que le locataire provoquait des nuisances régulières. Après plusieurs prises de contact informelles, la situation n’évolue pas.

Il se peut que l’étape d’après – une lettre simple au locataire de rappel à ses obligations – ne suffise pas non plus à régler la situation. Si vous n’avez pas la responsabilité directe de ces troubles de voisinage, vous avez néanmoins l’obligation selon l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 de faire tout ce qui est en votre pouvoir pour les faire cesser.

La mise en demeure vous permet donc non seulement de mettre la pression sur votre locataire mais est également la preuve juridique que vous prenez toutes les dispositions nécessaires auprès du locataire pour faire cesser les troubles.

La résiliation du bail ou son non-renouvellement pour motifs légitimes et sérieux n’en sera que facilité.

La loi classe les troubles de voisinage en trois catégories :

• Ceux relevant de nuisances sonores ou olfactives.
• Ceux relevant de l’encombrement ou de dégradations des parties communes.
• Ceux relevant du non-respect du règlement de la copropriété.

L'article R 1334-31 du Code de la santé publique nous apprend que pour qu’un trouble soit considéré comme anormal, il doit être continu, soit :

• Durable ;
• Et/ou répétitif ;
• Et/ou intense.

Dans le cadre de bruits, un seul de ces trois critères suffit pour les qualifier de nuisance sonore. 

Il conviendra de distinguer deux sortes de tapage :

• Le tapage diurne, ayant lieu la journée entre 7 heures et 22 heures ;
• Du tapage nocturne, ayant lieu de 22 heures à 7 heures. 

Quelle que soit l’heure à laquelle elles sont commises, la loi est très claire concernant ces nuisances sonores : elles sont sanctionnées. 

Le cas du tapage nocturne

Le tapage nocturne se définit comme des nuisances sonores ayant lieu entre 22 heures et 7 heures. Comme pour le tapage diurne, pour que ce trouble soit considéré comme anormal il doit être doté d’un des trois critères évoqués plus haut : il doit être durable et/ou répétitif et/ou intense. 

Le propriétaire est responsable de son locataire

L'article 1719 du Code Civil nous rappelle que le propriétaire d’un logement est entièrement responsable de la tranquillité de ses locataires, il a donc comme devoir d’assurer à son locataire un logement décent et paisible.

Il est possible que de nombreuses personnes viennent vous faire part du trouble occasionné par votre locataire : il peut s’agir des voisins, de leurs bailleurs respectifs ou encore du syndicat de copropriété de l’immeuble. 

Il est alors nécessaire de vous assurer que le locataire respecte scrupuleusement le règlement de copropriété. Dans le cas contraire, le syndicat de copropriété pourrait engager votre responsabilité. 

Dès l’instant où le bailleur apprend la situation selon laquelle le locataire trouble autrui, il doit entamer une procédure à l’amiable en prenant contact avec lui afin de mieux cerner l’ampleur et les causes du problème.

Dans le cas où le locataire s’avère fautif, le bailleur doit lui envoyer une lettre simple.

Envoyer une première lettre permet de dater l’antériorité des troubles et le poids de l'argumentation en sera d’autant plus fort en cas de suites judiciaires. De plus, cela démontrera de la bonne foi du bailleur quant à la résolution des troubles via une solution à l’amiable.

C’est pourquoi nous recommandons d’envoyer d’abord une lettre simple et d’envoyer un courrier de mise en demeure un mois après si les troubles ne cessent pas.

Lorsque qu’une tentative de résolution à l’amiable n’a pu régler la situation, une lettre permet de formaliser la situation. Lorsque cette première lettre n’est pas suffisante, le propriétaire peut alors envoyer une lettre de mise en demeure.

Mise en demeure par le bailleur pour trouble du voisinage 

Lorsque cette première lettre n’est pas suffisante, le propriétaire peut alors envoyer une lettre de mise en demeure.

Dans la lettre de mise en demeure, il doit citer l'article 7b de la loi du 6 juillet 1989 qui oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués.

Il doit faire référence au bail en rappelant sa date de signature ainsi que l’adresse du logement et décrire ensuite dans le détail les troubles de voisinage. 

Un entretien avec le locataire est souvent la première solution à envisager, d’autant plus en l’absence de preuves.

Le recours à la police et plus généralement aux forces de l’ordre n’est jamais la solution à adopter directement dans le cadre de nuisances. Cela peut même se révéler particulièrement inefficace, et risque de rompre le dialogue avec votre locataire.

Différents formats de preuves permettent de prouver un trouble du voisinage et pourront être pris en compte dans le cadre d’une procédure judiciaire ou justifieront du non-renouvellement du bail pour motifs légitimes et sérieux :

• Courriers, mails ou SMS échangés avec les voisins pour faire cesser les nuisances, courriers et échanges avec les propriétaires, le bailleur ou le syndic selon le cas ;
• Témoignage de voisins ou éventuellement des pétitions ;
• Procès-verbal de la police ou de la gendarmerie ; 
• Intervention des services d’hygiène de la mairie ;
• Constat d’huissier ;
• Main courante ;
• Certificat médical prouvant l’impact des nuisances sur la santé (insomnie, anxiété, etc.) ;
• Photo et mesure du volume sonore ;
• Facture et devis des travaux réalisés/en projet de réalisation montrant la bonne foi du bailleur.

Il est bon de rappeler que dans le cadre de la vie en copropriété, le silence absolu n’existe évidemment pas. Toutefois, si votre locataire est responsable de troubles du voisinage, des mesures s’imposent. 

Une fois la démarche à l’amiable effectuée, il est possible que les nuisances persistent. Dans ce cas, le propriétaire pourra chercher à entamer la résiliation du bail. Sa bonne réalisation dépendra de la présence, ou non, d’une clause résolutoire dans le bail de location initialement établi. 

Résiliation dans le cas où le bail comporte une clause résolutoire

Le propriétaire pourra alors saisir le tribunal, afin de faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion du locataire. 

Expulsion dans le cas où le contrat ne contient pas de clause résolutoire

Le propriétaire peut avoir recours à la justice en assignant le locataire par acte d’huissier devant le tribunal (d’Instance ou de Grande Instance en fonction du montant du litige), dans le but de résilier le bail et ainsi expulser le locataire.