Nice est en zone tendue, qu'est-ce que ça implique ?

Êtes-vous propriétaire d'un bien en gestion locative à Nice ? Il est essentiel de comprendre que Nice, joyau de la Côte d'Azur, figure parmi les zones immobilières tendues de France. Cette classification, établie par la loi, témoigne d'un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Quelles sont les conséquences de ce statut sur le marché immobilier niçois ?

Une zone tendue se distingue par une demande de logements largement supérieure à l'offre disponible. Cette situation engendre des difficultés pour les habitants à trouver un logement à un prix abordable.

Pour obtenir cette désignation, une zone doit non seulement prouver une pénurie de logements, mais aussi démontrer que les résidents locaux font face à des obstacles pour se loger à des prix raisonnables.

Récemment, les critères ont été révisés, permettant à des villes comme Nice d'être incluses dans cette catégorie.

La liste des communes classées en zone tendue est définie par un décret gouvernemental régulièrement actualisé.

1. Délai de préavis réduit dans la zone tendue de Nice

La loi ALUR impose des règles particulières aux propriétaires en zone tendue, notamment un préavis raccourci à Nice. Les locataires de logements non meublés peuvent désormais résilier leur bail avec un préavis d'un mois seulement, au lieu de trois.

2. Encadrement des loyers à Nice

Bien que l'encadrement strict des loyers ne soit pas encore appliqué à Nice, la ville a mis en place des directives pour la fixation des loyers. Ces règles s'appliquent aux logements vides et meublés et visent à maintenir des prix locatifs équilibrés. Par exemple, dans le quartier prisé de Cimiez, les loyers ne peuvent dépasser un certain plafond fixé par la municipalité.

Les règles d'encadrement des loyers à Nice incluent :

• L'interdiction d'augmenter le loyer entre deux locataires ;
• L'établissement d'un loyer de référence majoré servant de plafond selon les caractéristiques du bien ;
• Un encadrement strict des locations touristiques de courte durée, avec enregistrement obligatoire et limite de 120 jours de location par an.

Par exemple, pour un studio de 30m² dans le quartier du Vieux-Nice, le loyer de référence majoré pourrait être fixé à 23€/m², soit un loyer maximum de 690€ hors charges.

3. Les implications fiscales en zone tendue à Nice

Nice étant classée en zone tendue, les propriétaires font face à diverses mesures fiscales visant à dynamiser le marché immobilier local. Voici un aperçu des principales taxes et leurs impacts :

Taxe sur les logements vacants (TLV) à Nice

Les biens inoccupés depuis plus d'un an dans la métropole niçoise peuvent être soumis à une taxe incitative :

• Première année : 12,5% de la valeur locative du bien
• Années suivantes : 25%
• Exceptions : Résidences occupées plus de 90 jours consécutifs par an, en rénovation importante, ou activement proposées à la location

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires à Nice

Cette taxe s'applique aux propriétaires de résidences secondaires dans la zone tendue de Nice, visant à favoriser la location longue durée. La municipalité a récemment augmenté son taux pour encourager la transformation de ces biens en résidences principales.

Les nouvelles dispositions élargissent la définition des zones tendues, prenant en compte le coût d'achat et de location, ainsi que la proportion de résidences secondaires.

La Métropole Nice Côte d'Azur est largement classée en zone tendue. Voici quelques communes concernées : 

Pour vérifier si votre propriété est située en zone tendue à Nice, consultez le simulateur officiel de l'administration française.

Ce classement en zone tendue impacte significativement propriétaires et locataires niçois, influençant les politiques locales de logement.

La Métropole Nice Côte d'Azur met en œuvre diverses stratégies pour améliorer l'accès au logement :

1. Plan Local d'Habitat (PLH) : Vise la construction de 3500 logements par an, dont 1200 sociaux.
2. Dispositif "Louer abordable" : Encourage les propriétaires à proposer des loyers modérés.
3. Rénovation urbaine : Notamment dans les quartiers des Moulins et de l'Ariane.
4. Aide aux primo-accédants : Soutien financier pour l'achat d'un premier logement.
5. Développement de l'habitat participatif : Promotion de projets collectifs innovants.

Ces initiatives visent à équilibrer le marché immobilier niçois et à offrir des solutions adaptées à tous les résidents.

Malgré certaines contraintes, le marché immobilier niçois reste séduisant :

• Demande locative dynamique : Avec plus de 30 000 étudiants, Nice offre un potentiel remarquable pour la location estudiantine.
• Projets urbains innovants : Le développement de l'Eco-Vallée ou la rénovation du quartier Libération ouvrent de nouvelles perspectives.
• Rentabilité attrayante : Les rendements locatifs demeurent intéressants, notamment dans les quartiers en plein essor comme Saint-Isidore ou Le Ray.

Nice présente donc un marché immobilier vivant et encadré. Pour les propriétaires et investisseurs, la réussite dépend d'une bonne compréhension des réglementations et d'une approche stratégique des opportunités offertes par la capitale azuréenne.