Quelles sont les conséquences de l'absence d'un état des lieux de sortie ?

Le logement est présumé rendu en bon état

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : "à défaut d'état des lieux de sortie, le logement est réputé avoir été rendu en bon état". Cela signifie que le bailleur ne peut pas invoquer de détériorations survenues pendant la location, sauf preuve contraire.

Le bailleur ne peut prouver l'existence de dégradations (sauf exceptions)

Sans document signé par les deux parties constatant l'état du bien à la sortie, toute demande de réparation devient complexe. Le propriétaire devra alors produire des preuves extérieures (photos datées, témoignages, devis de professionnels réalisés juste après le départ, voire constat d’huissier). Même dans ce cas, rien ne garantit que le juge les accepte dans le cadre d'une action en justice.

Le propriétaire a l'obligation de restituer le dépôt de garantie

Sans état des lieux de sortie, le dépôt de garantie doit être restitué en intégralité dans le délai légal (1 mois à compter de la remise des clés). Retenir tout ou partie du dépôt sans justificatif expose le bailleur à une majoration de 10 % par mois de retard.

Le bailleur peut tout de même retenir le dépôt de garantie sans état des lieux de sortie : 

• Si l'absence d'état des lieux est imputable au locataire (ex : le locataire a quitté les lieux sans prévenir ou il s'absente à la date convenue…) et qu'il existe des preuves de dégradations ;
• Si le bailleur retient le dépôt de garantie en raison d'impayés de loyer ou de charges. 

Cette situation est fréquente et ne doit pas être laissée sans réaction. Pour préserver ses intérêts, le bailleur doit :

• Convoquer le locataire par écrit (lettre recommandée avec AR ou e-mail avec accusé de réception), en proposant plusieurs créneaux raisonnables ;
• En cas d'absence injustifiée, faire appel à un huissier de justice pour établir l’état des lieux de manière unilatérale. Ce constat a la même valeur qu’un document signé par les deux parties ;
• Garder tous les échanges (SMS, mails, lettres), en cas de litige ultérieur.

Si le bailleur suit minutieusement ces recommandations, il ne perd pas ses droits sur le dépôt de garantie.

Pour éviter que le locataire fasse l'impasse sur l'état des lieux de sortie, le propriétaire doit :

• Inclure une clause dans le bail précisant que l’état des lieux de sortie sera réalisé contradictoirement, et en cas de refus du locataire, par huissier à ses frais ;
• Anticiper la date de sortie, en fixant le rendez-vous dès réception du congé.
• Rappeler par écrit au locataire ses obligations, notamment la nécessité de rendre les clés lors de l’état des lieux ;
• Prévoir un modèle d'état des lieux pré-rempli, conforme aux exigences légales, pour gagner du temps et cadrer l’échange.