SOMMAIRE
- Le bail emphytéotique : quelques rappels
- Les avantages du bail emphytéotique
- Les inconvénients du bail emphytéotique
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Le bail emphytéotique dure de 18 à 99 ans et concerne surtout les terrains et les constructions.
Il offre des avantages comme des revenus réguliers pour le bailleur et le droit à la construction pour le preneur.
Cependant, il comporte des risques comme la perte de contrôle du bien pour le bailleur et la perte des améliorations pour le preneur.
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Le bail emphytéotique, aussi appelé emphytéose, est un bail spécifique dont la durée peut aller jusqu'à 99 ans. Il concerne principalement les terrains et les constructions. Il présente plusieurs avantages pour le bailleur, comme des revenus réguliers ou la valorisation de son bien. Les avantages de l'emphytéose pour le preneur concernent notamment le droit à construction et le droit de cession du bail. A contrario, il existe des inconvénients pour les deux parties telles que la perte de contrôle sur le bien durant toute la durée du bail ou la perte de la propriété des améliorations en fin de contrat.
Découvrons ici tous les avantages et les inconvénients du bail emphytéotique pour le bailleur et pour le locataire.
Le bail emphytéotique : quelques rappels
Définition
Le bail emphytéotique est un contrat de location d'une durée pouvant varier de 18 à 99 ans.
Il confère au locataire (aussi appelé preneur ou emphytéote) un droit réel sur la chose louée. Il s'agit généralement d'un terrain ou d'un bien immobilier.
Le locataire s'engage à améliorer le bien contre le paiement d'un loyer (appelé redevance ou canon emphytéotique) de faible montant.
À la fin du bail, le propriétaire récupère son bien et toutes les améliorations apportées par le locataire, sans indemnité.
L'emphytéose est particulièrement adaptée aux projets de mise en valeur d'un bien immobilier qui nécessitent des investissements importants.
La durée du bail en France : 99 ans
La durée maximale du bail emphytéotique est de 99 ans.
Cette durée exceptionnellement longue est un gage de stabilité pour les deux parties. C'est aussi un engagement sur le long terme.
Le locataire est tenu de payer la redevance durant toute la durée du bail. Il doit donc évaluer sa capacité à s'engager sur cette période avant de conclure le contrat de location.
L'emphytéose : un droit réel sur le bien
Le bail emphytéotique confère à l'emphytéote, un droit réel immobilier sur le bien contrairement aux baux classiques qui n'octroient qu'un droit d'usage.
Ce droit se rapproche de celui d'un propriétaire.
Il peut ainsi :
- Exploiter le bien comme bon lui semble ;
- Y réaliser des travaux d'amélioration ;
- Le sous-louer ;
- Ou l'hypothéquer.
Néanmoins, l'emphytéote ne peut pas vendre le bien objet de la location.
Par ailleurs, en vertu de l', le preneur n'a pas le droit de réaliser des changements qui diminuent la valeur du terrain ou du bâtiment.
Les avantages du bail emphytéotique
Pour le bailleur : revenus et valorisation
- Des revenus réguliers : le bail emphytéotique rapporte au bailleur un revenu fixe mensuel durant toute la durée du contrat (loyer) ;
- La valorisation de son bien : le preneur réalise des améliorations sur le bâtiment existant, de nouvelles constructions, un entretien régulier… Le bien du propriétaire prend de la valeur ;
- Pas de frais liés à tous ces travaux qui incombent au seul locataire.
Pour le preneur : stabilité, droit à construction et droit de cession du bail
La longue durée du bail emphytéotique permet au locataire de planifier et de réaliser des investissements importants (constructions, améliorations).
Ce type de contrat lui accorde le droit :
- De disposer du bien comme s'il en était propriétaire ;
- De l'exploiter et de percevoir les revenus tirés de son activité ;
- De construire sur le terrain loué ;
- De jouir des constructions réalisées jusqu'à la fin du contrat de location ;
- De sous-louer le bien et d'en percevoir les fruits, le cas échéant.
D'autre part, le bail emphytéotique peut être cédé à un tiers.
L'autorisation de cession accordée au preneur est toutefois limitée à la durée initialement prévue dans le bail d'origine.
Les inconvénients du bail emphytéotique
Risques liés à la longue durée des baux
La longue période du bail emphytéotique (entre 18 et 99 ans) peut entraîner des risques pour les deux parties.
Pour le bailleur :
Après la conclusion d'un bail emphytéotique, le bailleur perd la possession de son bien durant la durée du contrat.
Les conséquences peuvent être les suivantes :
- Il lui est impossible de récupérer le bien pour son usage personnel ou pour une autre location ;
- Il lui est difficile d'adapter les conditions du bail aux évolutions du marché immobilier ;
- Il perd le contrôle sur l'exploitation et la gestion de son bien.
Pour le preneur :
- Il doit s'acquitter de la redevance pendant toute la durée du contrat. Le cumul de ces versements peut représenter une charge financière importante.
Perte de la propriété des améliorations pour le preneur
Pour le preneur, les dangers liés à la propriété et aux améliorations apportées sont les suivants :
- Il prend un risque financier. En effet, les investissements réalisés pour améliorer le bien sont généralement importants. Il ne pourra pas les reprendre en cas de résiliation anticipée du bail (défaut de paiement, non-respect des conditions du contrat, etc.).
- Au terme du contrat d'emphytéose, à défaut de reconduction, il perd le bien et toutes les réalisations exécutées.
En effet, à l'expiration du bail emphytéotique, le bailleur récupère la propriété de son bien, mais aussi toutes les améliorations et les constructions réalisées par le preneur, quelle que soit la valeur des investissements.
Si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire ni réclamer aucune indemnité à cet égard.
Par conséquent, le preneur doit évaluer les coûts et bénéfices potentiels avant de s'engager dans un bail emphytéotique, et d'investir dans des améliorations ou des constructions sur le bien loué.
FAQ
Comment calculer la valeur d'un bail emphytéotique ?
Généralement réalisé par un expert immobilier, le calcul de la valeur d'un bail emphytéotique tient compte de la valeur du bien (état actuel, emplacement, valeur sur le marché), du montant de la redevance annuelle versée par le preneur (canon emphytéotique), de la durée restante du bail, et des investissements réalisés ou prévus par le locataire.
Comment mettre fin à un bail emphytéotique ?
La résiliation d'un bail emphytéotique intervient au terme du contrat. Dès lors, le bailleur reprend son bien avec les améliorations réalisées.
Elle peut intervenir avant la fin du bail, en cas de manquement grave (non-paiement de la redevance, non-respect des conditions du bail…). Le bailleur peut alors saisir la justice pour réclamer la résiliation anticipée du bail emphytéotique.
Enfin, le bailleur et le locataire peuvent prévoir une résiliation amiable. L'acte de résiliation doit être rédigé et signé devant un notaire.
Comment vendre un bail emphytéotique ?
Pour vendre un bail emphytéotique, le bailleur trouve un acquéreur. Les parties signent un acte de vente devant notaire. L'acte doit mentionner la durée restante du bail, le montant du canon emphytéotique (redevance), et tous les détails relatifs au bien (localisation, description, travaux réalisés, etc.). Enfin, l'acte de vente dûment signé est publié au service de la publicité foncière.
Quel est l'intérêt d'un bail emphytéotique ?
- Pour le bailleur, le bail emphytéotique permet de percevoir un revenu locatif régulier sans avoir à assumer le coût lié à l'entretien et aux travaux d'amélioration. À l'expiration du bail, il récupère son bien et toutes les améliorations réalisées par le preneur.
- Pour le locataire, le bail emphytéotique offre une certaine stabilité et une liberté d'action qui lui permettent d'exploiter le bien comme s'il en était le propriétaire. Il peut ainsi réaliser des travaux d'amélioration ou de construction, voire sous-louer le terrain ou le bâtiment. De plus, le loyer est souvent modeste, ce qui peut rendre ce type de bail particulièrement attractif.
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