Quelle sanction attend le bailleur s'il a dépassé le délai de restitution de la caution de location ?

La caution de location, ou dépôt de garantie, est une somme d’argent versée par un locataire à la signature du bail d’habitation. Cet argent sert de garantie pour le propriétaire-bailleur dans le cas où le locataire manque à ses obligations en cours de bail. Par exemple, le bailleur peut utiliser l’argent de la caution dans les cas suivants :

• Le locataire arrive à la fin du bail avec des impayés de loyers ou de charges locatives ;
• Des dégradations imputables au locataire sont constatées lors de l’état des lieux de sortie.

Le propriétaire-bailleur doit justifier toute retenue sur le montant du dépôt de garantie.

Le délai légal de restitution du dépôt de garantie dépend des conclusions de l'état des lieux de sortie. Cependant le bailleur se doit de connaître combien de temps il dispose pour rendre une caution.

Combien de temps pour rendre une caution si l'état des lieux de sortie est conforme ?

Si l'état des lieux ne révèle aucune dégradation imputable au locataire, le propriétaire doit restituer la caution dans un délai d'un mois. Le délai commence le jour de la remise des clés par le locataire, que ce soit en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

​Quel est le délai de remboursement de la caution du logement si l'état des lieux n'est pas conforme ?

Le délai de restitution du dépôt de garantie est étendu à deux mois si l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée.

Le propriétaire-bailleur dispose ainsi du temps nécessaire pour justifier le montant retenu sur la caution. Il peut notamment faire réaliser un constat d'huissier ou obtenir des devis de travaux pour réparer les dégradations.

Le propriétaire est tenu de respecter le délai légal de remise de la caution. S’il ne le fait pas, il est passible de sanctions. 

​Quelles pénalités pour le bailleur en cas de retard de la remise de la caution ?

Si le délai de restitution de la caution est dépassé, le propriétaire-bailleur doit rendre au locataire une caution majorée, conformément à l’article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

La pénalité s’élève à 10 % du montant du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard. Un mois de retard entamé est comptabilisé comme un mois entier dans le calcul de la pénalité.

Exemple de calcul de la pénalité en cas de caution non rendue après un mois

Imaginons un logement avec un loyer mensuel de 500 euros hors charges. En début de bail, le locataire a versé un dépôt de garantie de 500 euros. Le locataire procède à la remise des clés au propriétaire le 10 janvier. Malgré un état des lieux conforme, le bailleur ne lui rend le dépôt de garantie que le 15 avril. Le bailleur a donc dépassé le délai de restitution de la caution. Il a plus de deux mois de retard ; il doit donc payer trois mois de pénalités.

Calcul de la pénalité par mois de retard : 500 x 10 % = 50 euros

Montant total de la pénalité : 50 x 3 = 150 euros

Montant dû avec trois mois de retard : 500 + 150 = 650 euros

A défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai légal, le locataire peut prendre des mesures pour faire valoir ses droits.

​Comment rédiger une lettre de restitution de caution ?

Pour commencer, le locataire doit adresser au propriétaire-bailleur un courrier pour lui demander la restitution de la caution. Envoyée en recommandé avec accusé de réception, cette lettre a valeur de mise en demeure.

Dans ce courrier, le locataire doit indiquer les données suivantes :

• Ses coordonnées ;
• L’adresse du logement ;
• Le montant du dépôt de garantie initial qui doit être rendu ;
• La date de l’état des lieux de sortie ;
• La date de remise des clés au bailleur ;
• Un rappel de la loi du 6 juillet 1989 mentionnée ci-dessus.

Le locataire peut choisir d’envoyer ce courrier en préventif à l’approche de l’échéance légale, ou une fois que le retard est effectivement constaté.

​Quel recours en cas de non restitution de caution ?

Que doit faire le locataire si le propriétaire ne retourne toujours pas le dépôt de garantie, malgré le courrier de relance ? Les démarches à engager dépendent de la somme due par le propriétaire.

Commencer par une étape de conciliation

Si le montant s’élève à moins de 5 000 euros, le locataire doit obligatoirement commencer par une démarche de conciliation. Pour cela, il doit faire appel à un conciliateur de justice ou à la commission départementale de conciliation (CDC). La conciliation est gratuite, tant pour le locataire que pour le bailleur. Si le montant dû est supérieur à 5 000 euros, l’étape de consultation est facultative.

Saisir le juge des contentieux de la protection

Si le litige persiste, le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection. Pour cela, il doit s'adresser au tribunal judiciaire (ou de proximité) du lieu où se trouve le logement loué.

Le juge des contentieux de protection peut être saisi par requête ou par assignation. Avec l’assignation, le locataire fait délivrer une convocation de justice au bailleur par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. La requête, quant à elle, est rédigée et adressée au juge par le locataire ou par son avocat. Elle comprend tous les éléments permettant au juge d’examiner la situation. S’il l’estime nécessaire, le juge peut ensuite convoquer toutes les parties à une audience. À l’issue de cette procédure, un jugement sera rendu.

Pour que la démarche soit valide, il faut saisir le juge dans les trois ans suivant la date à laquelle la caution aurait dû être rendue.