Comment facturer les trous dans les murs laissés par le locataire dans l'état des lieux de sortie ?

La loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux à usage d'habitation également fixe les obligations du locataire en termes d'entretien du logement loué. Il doit prendre à sa charge l'entretien courant du bien et des menues réparations nécessaires.

Ainsi, la responsabilité du locataire est engagée en cas de dégradations survenues dans le logement, sauf si ces dernières sont consécutives à :

• La force majeure (évènements indépendants de la volonté, imprévisibles et irrésistibles tels que les tempêtes ou inondations) ;
• Une faute du bailleur ;
• Un tiers que le locataire n'a pas introduit dans le logement.

Le locataire doit assumer les réparations dues à un mauvais usage du logement. Il peut choisir de réaliser les travaux lui-même ou de laisser le propriétaire déduire les frais nécessaires du dépôt de garantie.

Comme les trous dans les murs affectent l'aspect d'origine du mur, ils peuvent donc engendrer une facturation sur le dépôt de garantie du locataire. Pour éviter les mauvaises surprises, ce dernier a tout intérêt à procéder à leur réparation.

En location, le titulaire du bail n'a pas besoin de demander l'autorisation au bailleur pour effectuer des trous dans les murs. En effet, ils ne contribuent pas à la transformation de la chose louée mais uniquement à l'aménagement de cette dernière. Des trous peuvent être effectués pour y fixer des chevilles et installer du mobilier ou de la décoration.

À l’issue du contrat de location, le locataire devra réaliser l'état des lieux de sortie avec le propriétaire. C'est en comparant ce document avec l'état des lieux d'entrée que le propriétaire peut déterminer si une facturation est envisageable sur le dépôt de garantie. En matière de trous sur les murs, les locataires disposent heureusement de solutions faciles à mettre en œuvre.

S'il s'agit de trous de chevilles, il suffit de les retirer à l'aide d'une pince et de reboucher le trou formé à l'aide d'enduits spécifiques. En revanche, lorsqu'il s'agit d'un gros trou lié à un impact, un simple rebouchage est insuffisant. Il peut être utile d'utiliser un renfort en toile de verre pour rigidifier la zone touchée avant de la recouvrir avec un enduit de rebouchage. Après lissage, il faut laisser sécher et repasser une ou plusieurs couches selon le retrait. Pour une propreté optimale et obtenir une surface prête à peindre, le passage d'un papier de verre est nécessaire sur toute la surface enduite.

Si vous êtes locataires, une solution simple pour éviter les trous consiste à utiliser des languettes adhésives permettant de fixer la décoration au mur sans avoir à percer les murs.

Contrairement au rebouchage, la remise en peinture des murs n'est pas obligatoire à la suite de trous. Bien que les traces d'enduit ne soient pas très esthétiques, le propriétaire ne peut exiger que le mur soit repeint pour autant.

À l'état des lieux de sortie, la surface des murs doit être vierge de trous non rebouchés. Le fait de poncer les surfaces permet de supprimer l'enduit de rebouchage excédentaire, permettant au propriétaire ou au futur locataire de repeindre selon ses goûts.

Lorsque le comparatif entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie fait ressortir des dégradations, le propriétaire est en droit de les facturer au locataire. Pour cela, il doit impérativement obtenir un chiffrage du coût de ces réparations sur devis ou facture. La procédure varie selon que le chiffrage excède ou non le montant du dépôt de garantie versé lors de l'état des lieux d'entrée.

Imputer un coût de réparation inférieur ou égal au montant du dépôt de garantie

Dans le cas d'un état des lieux non conforme, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai de 2 mois. En cas de retenue, le propriétaire doit faire parvenir un décompte de sortie accompagné des devis ou factures justifiant la dépense. À défaut de respect de cette procédure, le bailleur s'expose à une pénalité de 10 % du montant du loyer par mois de retard.

Imputer des réparations dont le prix est supérieur au montant du dépôt de garantie

Lorsque le montant des réparations excède le montant du dépôt de garantie, le propriétaire doit respecter les démarches précédentes et demander le règlement du solde par lettre recommandée. En effet, cette formalité permet de garder une trace de la demande de régularisation, en cas de litige avec le locataire. À défaut de paiement, il pourra ainsi solliciter le médiateur de la commission départementale de conciliation ou engager une action en justice.