Comment utiliser une grille de vétusté pour évaluer l'état des meubles ?

Si vous êtes propriétaire d'un logement meublé et que vous cherchez à louer votre bien, vous devez vous conformer à la loi Alur en annexant une grille de vétusté au contrat de location.

Lors de l'état des lieux de sortie, cette grille de vétusté sera un outil précieux pour déterminer la part de responsabilité du locataire dans la dégradation des biens. En effet, avant la remise des clés, la part résiduelle à la charge du locataire est calculée en fonction de l'état de dégradation des meubles et équipements. Pour éviter une retenue trop importante sur le dépôt de garantie, le locataire respecte son obligation d'entretien courant et de réalisation des petites réparations. 

Les règles de calcul de la vétusté du mobilier

Dans une grille de vétusté, plusieurs catégories existent pour le mobilier : 

• Grille de vétusté pour les meubles de cuisine et de salle de bain ; 
• Grille de vétusté pour les peintures et revêtements ;
• Grille de vétusté pour les meubles meublants, à savoir les lits, les armoires ou les canapés ; 
• Grille de vétusté pour l'électroménager.

Le taux de vétusté s'applique ensuite en fonction de la nature du bien mobilier. En cas de dégradations, ce document de référence évite les éventuels désaccords entre le bailleur et le locataire. 

Exemple de grille de vétusté pour le mobilier

Comme vous pouvez le constater dans cette grille de vétusté, les éléments suivants varient selon le type de meuble : 

• Les durées de vie théoriques de chaque élément mobilier ; 
• La durée de la franchise ; 
• Le montant de l'abattement ; 
• La valeur résiduelle à la charge du locataire. 

Comment calculer la vétusté d'un canapé ? 

Vous êtes sur le point de louer un logement meublé et vous vous demandez comment est calculé le taux de vétusté pour un canapé ? Sachez que la durée de vie de ces gros meubles varie généralement entre 10 et 20 ans, en fonction de leurs caractéristiques.

Reprenons les éléments présents dans la grille de vétusté ci-dessus. Un locataire reste dans le logement pendant 10 ans. Lorsqu'il quitte le logement, le propriétaire calcule le taux de vétusté correspondant. Avec une franchise de 5 ans, il est redevable de 45 % du coût des travaux de réparation ou de remplacement, après déduction de l'abattement annuel pour cette période. 

Comment calculer la vétusté d'une cuisine ? 

En ce que concerne la cuisine, le calcul de la vétusté se décompose en deux parties distinctes : 

• Les meubles présents dans la cuisine ; 
• L'électroménager selon la date de mise à disposition dans le logement loué. 

En reprenant notre exemple de grille de vétusté, vous pouvez calculer le taux de vétusté des meubles de cuisine pour un locataire resté 10 ans dans les lieux. Avec une franchise de 4 ans et un abattement annuel de 8 %, il devra s'acquitter de 50 % des frais de réparation ou de remplacement. 

Du côté des équipements électroménagers, leur durée de vie est moins importante que celle des meubles meublants. L'obsolescence programmée ainsi que les évolutions technologiques expliquent de phénomène. Pour un réfrigérateur, un locataire resté 10 ans dans le logement prend à sa charge 24 % du coût des réparations et remplacement, après application de la franchise et de l'abattement annuel. 

En utilisant la grille de vétusté pour les meubles, vous avez obtenu le taux de vétusté correspondant à chaque élément. En multipliant ce taux par la valeur d'origine des meubles, vous avez obtenu leurs valeurs résiduelles. En additionnant ces parts résiduelles pour tous les meubles endommagés, vous pouvez connaître le montant total des travaux ou des coûts de remplacement à la charge du locataire.

La vétusté d'un logement est définie par le décret n°2016-382 du 30 mars 2016, comme l'état d'usure ou de détérioration en fonction du temps ou de l'usage des éléments d'équipement. Cette réglementation distingue l'usure normale d'un élément mobilier d'une dégradation causée par le locataire. 

Définition du taux ou coefficient de vétusté

La vétusté en location se calcule à partir d'un coefficient. Il désigne la valeur perdue par un meuble chaque année. Une table de salon qui vaut 500 € perd 15 % de valeur par an.  Après 4 ans d'occupation du logement, la table subit une décote et ne vaut plus que 200 €. 

Ce taux de vétusté est intimement lié à la franchise qui correspond à la période pendant laquelle le meuble ne perd pas de valeur. Reprenons notre table de salon achetée à 500 €. Une franchise de vétusté de 2 ans s'applique. Après 4 ans, elle ne perd que 30 % de sa valeur, qui est désormais de 350 €.

La vétusté d'un meuble est mise en relation avec les factures de remise en état ou de remplacement des meubles. Une fois le taux de vétusté calculé, il s'applique à un devis ou à une facture. Le résultat correspond à la part à la charge du locataire, qui sera déduite du dépôt de garantie. 

Lors de l'état des lieux de sortie, il est important de vérifier si la grille possède une valeur résiduelle pour chaque meuble. Si la durée de vie d'un meuble est dépassée, vous n'aurez pas à utiliser le coefficient de vétusté, mais plutôt la part résiduelle qui s'applique automatiquement en cas de sinistre ou de dégradation.

Attention, le choix de la grille de vétusté n'est pas libre ! En effet, pour les agences immobilières et les bailleurs sociaux, il est impératif d'utiliser un modèle de grille qui a été validé par un accord collectif entre propriétaires et locataires. C'est seulement après cette étape que le document peut être annexé au contrat de location. Ainsi, chaque bien mobilier sera soumis à une appréciation précise de son état grâce à une grille vétusté lors de l'état des lieux de sortie. La garantie pour les deux parties de vivre une fin de bail sereine ! 

Étant donné qu'il n'existe pas de grille de vétusté officielle, un accord collectif est adopté lors d'une Commission nationale de concertation ou d'une commission spécialisée dans les rapports locatifs. Conformément aux articles 41 ter, ces modalités d'établissement s'appliquent pour : 

• Un logement appartenant à un office public d'habitation à loyer modéré ; 
• Une habitation appartenant à des sociétés d'économie mixte ; 
• Les logements appartenant aux compagnies d'assurance ou aux établissements de crédit ; 
• Les biens immobiliers appartenant à des bailleurs personnes physiques et aux sociétés civiles immobilières. 

Comme pour un bailleur particulier, les bailleurs sociaux et agences immobilières ne peuvent pas appliquer leur propre grille de vétusté. Au moment de la signature du contrat de location, la grille de vétusté élaborée suite à un accord collectif est la seule valable. Ce document précise le coefficient de vétusté pour le mobilier, l'électroménager, les peintures ou les revêtements.