Votre locataire ne paye plus ses loyers, vous lui avez adressé une lettre de mise en demeure, complétée d’une injonction de payer. Rien n’y fait, il ne coopère toujours pas. Vous allez désormais devoir faire appel à un huissier pour la suite de la procédure.

Comment saisir un huissier ? Quel est le coût de ses services ? Nous allons répondre dans cet article à l’ensemble des questions gravitant autour de ce sujet épineux, souvent source de tensions entre le propriétaire bailleur et le locataire.

La résiliation du bail de location (qu’il s’agisse d’un bail meublé ou non-meublé), va dépendre de la présence, ou non, d’une clause résolutoire dans le contrat de bail. En principe, cette clause est présente dans votre contrat de bail.

Chez BailFacile nous incluons automatiquement. Celle-ci prévoit que le bail est automatiquement résilié lorsque le locataire ne paie plus le loyer ainsi que les charges à l’échéance convenue. En l’absence de clause résolutoire il faudra entamer une résiliation judiciaire.

En cas de résiliation par la clause résolutoire

Le propriétaire va devoir contacter un huissier de justice afin que celui-ci adresse au locataire (et au garant si un cautionnement solidaire est en place) un commandement de payer, détaillant les sommes réclamées. Il va pour cela devoir rédiger une lettre de notification du commandement de payer, que vous pouvez remplir ici, gratuitement.

Cette lettre au format PDF sera ensuite imprimée afin d’être transmise en recommandé avec accusé de réception à l’huissier de votre choix. Il vous faudra joindre une copie du bail de location et un état détaillé des sommes dues. 

Le locataire dispose ensuite de 2 mois pour payer les sommes réclamées, ainsi que les frais d’huissier. S’il n’est pas en mesure de couvrir ces frais, il devra contacter un juge en saisissant le tribunal judiciaire ou de proximité de son domicile, ou demander une aide financière au fonds de solidarité pour le logement (FSL). 

À l’issue de ce délai de 2 mois : 

• Si les sommes sont acquittées, le locataire peut rester dans le logement. 
• Sinon, le propriétaire devra saisir le tribunal de son domicile pour qu’il prononce l’expulsion. Il arrive parfois que le juge accorde de nouveau un délai de paiement au locataire. 

En l’absence de clause résolutoire : la résiliation judiciaire

Lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire il va falloir entamer une résiliation judiciaire. 

Le propriétaire fera appel à un huissier de justice, qui assignera le locataire devant le tribunal, dans le but d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Le juge devra alors apprécier la situation et statuer.

Une fois la résiliation du bail et l’expulsion ordonnées, le propriétaire fera une nouvelle fois appel à un huissier afin de transmettre au locataire un commandement de quitter les lieux. Celui-ci devra ensuite quitter les lieux dans un délai de deux mois. Le juge pourrait lui obtenir un délai supplémentaire n’allant pas au-delà de 3 ans.

Depuis le 1er janvier 2020, le tribunal d’Instance et de grande instance ont fusionnés en Tribunal Judiciaire. Dans le cadre de loyers impayés, il va donc falloir s’adresser au Tribunal judiciaire le plus proche.

Il s’agit d’une disposition légale encadrée par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que la clause résolutoire ne produit ses effets qu’après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Attention : Le commandement de payer doit respecter certains délais et mentionner certaines mentions obligatoires imposées par la loi. Découvrez lesquelles ainsi que les conditions de nullité d'un commandement de payer.

On pourrait penser que recopier les mentions du commandement de payer dans une lettre de mise en demeure suffirait mais il n’en est rien : la délivrance du commandement de payer via le recours à un huissier de justice conditionne l’activation de la clause résolutoire, vous ne pouvez donc pas y échapper.

Le commandement de payer doit respecter depuis la promulgation de la loi Elan (le 23 novembre 2018), un certain formalisme afin d’être valide. Il comporte les mentions suivantes : 

• Le délai de deux mois dont dispose le locataire pour payer sa dette ;
• Le montant mensuel du loyer et des charges et l’état détaillé de la dette ;
• L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir respecté les délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
• La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département pour solliciter une aide financière ;
• La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le juge pour demander un délai supplémentaire.

La procédure va se faire en plusieurs étapes : 

1. Le propriétaire va consulter l'annuaire des huissiers de justice afin de trouver un professionnel.
2. Il va devoir lui rédiger une demande de signification d’un commandement de payer, grâce à notre formulaire en ligne.
3. Il faudra joindre à ce courrier :
   - Une copie du bail de location ;  
   - Un état détaillé des sommes dues.

L’huissier de justice va pouvoir rédiger le commandement de payer, et l’adresser au locataire ainsi qu’au garant (le cas échéant si une caution solidaire est en place).

Idéalement, le locataire devrait recevoir le commandement de payer adressé par l’huissier avant la deuxième échéance de loyer afin que la situation soit régularisée avant le deuxième loyer impayé. Il arrive en pratique que la venue d’un huissier au domicile suffise à faire pression sur le locataire. Voici le déroulé idéal de la procédure : 

1. Vous prenez contact avec le locataire par téléphone ou par mail afin de le relancer pour le paiement du loyer.
2. Si cette action à l’amiable est infructueuse, vous lui adressez une lettre de mise en demeure de payer le loyer en recommandé avec accusé de réception.
3. S’il ne coopère toujours pas, vous lui adressez avant la nouvelle échéance de paiement du loyer un commandement de payer, par l’intermédiaire d’un huissier de justice.

Dans le cadre d’une procédure amiable, tous les frais engagés par le créancier pour recouvrer sa créance lui sont imputables, c’est une disposition de l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution. Seul le juge peut imputer ces frais au locataire. 

À titre indicatif, le coût d’un commandement de payer est d’environ 150 €.  

Pensez également au coût de la lettre de mise en relation avec l’huissier, gratuite chez BailFacile afin de vous faciliter la démarche et vous permettre de récupérer vos loyers impayés dans les meilleurs délais.

Vous allez dans un premier temps consulter l’annuaire des huissiers de justice afin d’en trouver un situer dans la zone du logement concerné. Il faudra ensuite rédiger une demande de signification d’un commandement de payer (le modèle est disponible gratuitement dans cet article), et joindre au courrier une copie du bail de location et un état détaillé des sommes dues.