Quelles sont les conditions de nullité d'un commandement de payer ?

Lorsqu'un bail contient une clause résolutoire, le bailleur est en droit de réclamer la résiliation du bail si le locataire ne paie pas son loyer.

En pratique, lorsque le locataire a cumulé deux mois d'impayés, le propriétaire lui adresse un commandement de payer par voie de commissaire de justice.

Le preneur a 6 semaines à compter de la délivrance de l'acte pour régler sa dette.

En l'absence de paiement, le bailleur peut mettre en œuvre la clause résolutoire.

Le commandement de payer doit mentionner, sous peine de nullité, les mentions obligatoires imposées par la loi.

Nullité liée à la forme de l'acte 

Conformément à l'article 648 du Code de procédure civile, l'acte doit indiquer :

• La date ;
• l'identification des parties (nom, prénom, profession, domicile, date et lieu de naissance…) ;
• L'identification et la signature du commissaire de justice.

Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'acte doit faire état :

• Du délai de 6 semaines accordé au locataire pour payer sa dette ;
• Du montant mensuel du loyer et des charges ;
• Du décompte des sommes dues ;
• D'une potentielle procédure judiciaire de résiliation et d'expulsion en l'absence de paiement des impayés ;
• Du droit du locataire de demander une aide financière au fonds de solidarité pour le logement ;
• Du droit du locataire de demander au juge compétent un délai de grâce, conformément à l'article 1343-5 du Code civil.

Nullité pour erreur de décompte (loyer, charges…)

Le décompte joint au commandement doit indiquer les montants suivants :

• Loyer et charges locatives ;
• Provisions versées ;
• Taxes.

Nullité pour manquement du bailleur

Le propriétaire est tenu de respecter ses obligations contractuelles.

Dans le cas contraire, conformément à l'article 1219 du Code civil, si la faute du propriétaire est suffisamment grave, un commandement de payer pourrait être frappé de nullité.

Nullité liée à la créance

Conformément à l'article L.221-1 du Code des procédures civiles d'exécution, un commandement de payer n'est valable que si la dette locative est :

• Certaine (c'est-à-dire incontestable) ;
• Liquide (le montant exact doit être déterminé) ;
• Et exigible (arrivée à son terme).

Nullité de délivrance

La validité d'un commandement de payer est nulle si celui-ci n'est pas remis au locataire par un commissaire de justice, seul habilité. 

Le locataire dispose de 10 jours à réception du commandement pour demander au tribunal son annulation pour vice de forme ou demande abusive.