Comment calculer un loyer selon le loyer de référence à Bordeaux ?

Vous avez un bien en gestion locative à Bordeaux ? Sachez que depuis le 15 juillet 2022, le plafonnement des loyers à Bordeaux est devenu une réalité incontournable pour tous les nouveaux contrats de location, y compris les premières locations, les renouvellements, les changements de locataires et les sous-locations, conformément à un arrêté préfectoral mis à jour annuellement. Les loyers de référence jouent un rôle crucial dans la régulation du marché locatif à Bordeaux, alors comment s'y retrouver pour fixer un loyer dans la métropole ? 

Le loyer de référence est un élément clé de l'encadrement des loyers à Bordeaux. Ce système vise à équilibrer le marché locatif, en offrant une protection tant aux locataires qu'aux bailleurs, et en assurant que les loyers restent justes et raisonnables par rapport au marché local.

Voici comment il fonctionne :

Critères et base de calcul

Le calcul du loyer de référence repose sur plusieurs critères essentiels qui garantissent l'équité et la conformité des loyers dans cette zone tendue qu'est Bordeaux. Voici comment ces critères sont appliqués :

• La zone géographique du bien impacte directement le loyer de référence, reflétant les variations du marché locatif selon les quartiers ;
• Les caractéristiques du bien qu'il soit meublé ou non, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison, ainsi que le nombre de chambres, sont des facteurs déterminants dans le calcul du loyer de référence ;
• Les ajustements pour travaux importants permettent de reconnaître la valeur ajoutée au bien, influençant ainsi le loyer de référence.

Niveaux de loyer de référence

• Le loyer de référence est un loyer médian calculé sur des biens ayant les mêmes caractéristiques ;
• Le loyer de référence majoré l'est de 20% au-dessus du loyer de référence, représentant le loyer maximal légal ;
• Le loyer de référence minoré l'est de 30% en dessous du loyer de référence. Il est utilisé pour les baisses de loyer justifiées comme lors de travaux dans le logement.

Application et contestation 

• Les augmentations de loyer au-delà du loyer de référence majoré peuvent être contestées par les locataires ;
• En cas de renouvellement de bail, si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire a le droit de demander une réduction ;
• Le loyer de référence s'applique aussi bien aux nouveaux baux qu'aux renouvellements dans les zones tendues.

Oui, Bordeaux est considérée comme une zone tendue en matière de logement. Les zones tendues sont des régions où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande, ce qui entraîne souvent une augmentation des loyers et une tension sur le marché immobilier.

Bordeaux, en raison de sa croissance démographique, de son attractivité économique et de son dynamisme, connaît une forte demande en logements, ce qui contribue à la qualification de la ville en tant que zone tendue.

Le loyer de référence est un montant fixé par les autorités compétentes pour déterminer le loyer maximum qu'un propriétaire peut demander pour un logement dans une zone donnée. Il est calculé en fonction de différents critères tels que la localisation du logement, sa taille, son état et son équipement. Le loyer de référence sert de référence pour établir le plafond de loyer autorisé.

Le loyer de référence majoré est un montant supérieur au loyer de référence. Il représente le plafond maximal que le propriétaire peut demander pour un logement dans une zone donnée, tout en tenant compte de certaines caractéristiques spécifiques du logement (par exemple, un étage élevé, une vue dégagée, des équipements particuliers). Le loyer de référence majoré est généralement fixé à un pourcentage au-dessus du loyer de référence.

En résumé, le loyer de référence est le montant de base utilisé pour établir le plafond des loyers dans une zone donnée, tandis que le loyer de référence majoré représente le montant maximum autorisé, prenant en compte certaines caractéristiques spécifiques du logement.

Le loyer de base établi entre le propriétaire et le locataire doit être librement fixé, mais dans la limite du plafond majoré.

Pour vérifier si votre loyer respecte le loyer de référence à Bordeaux, suivez ces étapes clés :

Déterminez le loyer de référence, le loyer de référence minoré, et le loyer de référence majoré pour votre logement en fonction de sa localisation, époque de construction, nombre de pièces, et type (meublé ou non) en vous reportant au dernier arrêté préfectoral concerné.

Pour trouver les informations sur le loyer de référence pour un logement à Bordeaux, accédez au simulateur fourni par le gouvernement français.

Le simulateur demande des informations précises sur le bien : adresse, date de signature du bail, type de propriété (maison ou appartement), nombre de pièces, type de location (meublée ou non meublée), âge du bien, surface habitable et loyer actuel hors charges.

Voici quelques exemples de loyer à Bordeaux qui permettent de se faire une idée des prix de locations : 

• Le loyer moyen charges comprises pour une chambre de 14 m² est de 570 € ;
• Le loyer moyen charges comprises pour un studio / T1 de 24 m² est de 620 € ;
• Le loyer moyen charges comprises pour un appartement T2 de 45 m² est de 890 € ;
• Le loyer moyen charges comprises pour un appartement T3 de 67 m² est de 1.210 € ;
• Le loyer moyen charges comprises pour un appartement T4 de 95 m² est de 1.610 € ;
• Le loyer moyen charges comprises pour une petite maison de 73 m² est de 1.210 € ;
• Le loyer moyen charges comprises pour une grande maison de 107 m² est de 1.700 €.

Bien que le plafonnement des loyers à Bordeaux vise à réguler le marché locatif, certaines exceptions permettent une flexibilité dans la fixation des loyers. Ces exceptions comprennent :

Types de logements exclus

• Logements sociaux (HLM) ;
• Logements soumis à la loi de 1948 ;
• Logements avec loyers régulés par APL ;
• Locations saisonnières ;
• Certaines résidences meublées avec services.

Cas spécifiques permettant une flexibilité de loyer 

• Première location ou vacance de plus de 18 mois : le propriétaire peut fixer librement le loyer de base, dans la limite du loyer de référence majoré ;
• Si des travaux d'amélioration significatifs ont été réalisés dans les 6 derniers mois, c'est-à-dire, pour un coût équivalent à au moins le dernier loyer annuel, le propriétaire peut fixer librement le loyer, dans la limite du loyer de référence majoré. Pour des coûts représentant seulement la moitié du dernier loyer annuel, l'augmentation annuelle du loyer est limitée à 15 % du coût total des améliorations ;
• Si le loyer actuel est sous-évalué, le propriétaire peut entamer un processus de réévaluation pour le prochain renouvellement de bail. Le nouveau loyer est calculé sur la base du loyer moyen pour des propriétés similaires dans la zone.

Ces exceptions visent à offrir une certaine souplesse dans la régulation des loyers, tout en protégeant les locataires des augmentations injustifiées.

En cas de dépassement, le bailleur s'expose à des sanctions, notamment des amendes pouvant atteindre 5 000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale.