Quels effets le plafonnement des loyers à Lille a-t-il sur les propriétaires ?

Vous avez un bien en gestion location à Lille ? Sachez que le plafonnement des loyer y est en vigueur depuis le 1er mars 2020, complétant l'encadrement des loyers pour réguler les prix.

Comment ce dispositif influence-t-il la fixation des loyers ? Quels sont ses impacts sur le marché locatif lillois ?

Principe du plafonnement des loyers

Le plafonnement des loyers est une mesure instaurée à l'échelle municipale. Son but est d'établir un montant maximal qu'un propriétaire peut exiger pour la location d'un bien immobilier. Cette limite, généralement fixée par les autorités locales, vise à prévenir les hausses excessives de loyers, particulièrement dans les zones où le marché immobilier est tendu.

Ce mécanisme est conçu pour éviter les abus et garantir que les loyers demeurent abordables pour l'ensemble des locataires.

D'autant plus que le plafonnement des loyers à Lille a plusieurs effets sur le marché immobilier local, tel que :

• la stabilisation des prix ;
• l'accessibilité au logement ;
• la rénovation du parc immobilier permettant aux propriétaires de justifier des loyers plus élevés tout en restant dans les limites légales ;
• une transparence accrue favorisée par une meilleure lisibilité des prix sur le marché locatif lillois ;
• etc.

Distinction entre plafonnement et encadrement des loyers

L'encadrement des loyers à Lille, quant à lui, est une régulation plus souple que le plafonnement strict. Il définit un loyer de référence à Lille, souvent avec une marge de fluctuation autorisée (le loyer peut varier de 20% au-dessus ou en-dessous de ce loyer de référence).

Ce système offre une certaine flexibilité, tenant compte des particularités du logement (comme sa localisation, son état, ses équipements) tout en évitant les augmentations démesurées. L'encadrement cherche à réguler le marché sans le figer totalement, permettant aux loyers de refléter plus fidèlement la valeur réelle des biens.

L'encadrement des loyers impose une limite supérieure (plafond) aux loyers des logements du parc privé, déterminée par l'administration. Concrètement, cet encadrement exige que les loyers ne dépassent pas un montant maximal défini, appelé « loyer de référence majoré ».

Le plafonnement du loyer vient donc compléter l'encadrement du loyer à Lille, qui s'applique déjà depuis plusieurs années dans toute la zone tendue dont fait partie Lille.

Critères de détermination des plafonds de loyer

À Lille, les loyers sont effectivement soumis à un plafonnement. Voici les principaux facteurs qui influencent la détermination de ce plafond :

• L'emplacement : les quartiers prisés, comme le Vieux-Lille, Euralille ou Wazemmes, peuvent avoir des plafonds de loyers plus élevés en raison de leur attractivité ;
• La surface et le nombre de pièces : plus un logement est grand, plus le loyer plafonné sera élevé, bien que calculé généralement en euros par mètre carré ;
• L'année de construction : les logements neufs ou rénovés peuvent bénéficier de plafonds plus élevés, notamment grâce à leurs meilleures performances énergétiques ;
• Les équipements et l'état général : un logement bien entretenu, avec des installations modernes, peut se voir attribuer un plafond de loyer plus élevé ;
• Les tendances du marché immobilier : les études de marché, analysant les loyers pratiqués dans la ville, sont essentielles pour établir des plafonds appropriés ;
• Les orientations politiques de la métropole : notamment en termes d'accessibilité au logement et de mixité sociale.

Aperçu des loyers moyens à Lille

Le loyer moyen à Lille varie considérablement selon plusieurs critères, tels que le quartier, le type de bien, son état, sa taille et son ameublement. 

D'après les données disponibles jusqu'à début 2023, le loyer moyen pour un appartement à Lille oscille entre 13 et 18 euros par mètre carré, selon les quartiers. Pour un appartement de 50 mètres carrés, le loyer moyen se situerait entre 650 et 900 euros par mois.

Les quartiers tels que le Vieux-Lille et Euralille affichent des loyers plus élevés, autour de 17 à 18 euros par mètre carré, tandis que des quartiers comme Fives ou Wazemmes sont plus abordables, avec des loyers autour de 13 à 14 euros par mètre carré.

Ainsi, les loyers peuvent être nettement plus élevés pour des biens avec des caractéristiques particulières (proximité de la Grand Place, vue sur la Deûle, etc.) ou dans des secteurs très demandés.

Pour fixer le loyer d'un bien à Lille en respectant l'encadrement, suivez ces étapes :

1. Localisez le logement sur la carte des secteurs de Lille. La ville est divisée en zones, chacune ayant ses propres plafonds.
2. Identifiez la catégorie du bien (nombre de pièces, meublé ou non).
3. Consultez les grilles de référence fournies par la Métropole Européenne de Lille pour connaître le loyer de référence correspondant. Les loyers de référence pour Lille sont également accessibles sur le site de la Métropole Européenne de Lille ou auprès de l'ADIL du Nord.
4. Appliquez la marge de 20% autorisée pour obtenir le loyer maximum permis.
5. Considérez les caractéristiques particulières du logement pouvant justifier un complément de loyer (vue exceptionnelle, terrasse spacieuse, etc.).

Voici quelques illustrations :

Pour un appartement de 3 pièces de 70 m² situé dans le quartier de Wazemmes, construit après 2005, le loyer ne devrait pas dépasser :

• 70 x 12,80 € (plafond) = 896 €/mois pour un logement non meublé ;
• 70 x 16,00 € (plafond) = 1 120 €/mois pour un logement meublé.

Dans le Vieux-Lille, le loyer plafond d'un studio de 25 m² construit à la même période pourrait être :

• 25 x 17,40 € (plafond) = 435 €/mois en non meublé ;
• 25 x 19,80 € (plafond) = 495 €/mois en meublé.

Il est important de noter que ces plafonds peuvent être ajustés annuellement en fonction de l'évolution du marché immobilier lillois. Les propriétaires et les locataires sont encouragés à se tenir informés des mises à jour régulières publiées par la préfecture du Nord.

En cas de non-respect des montants fixés, le locataire est invité à privilégier une résolution à l'amiable. Si celle-ci échoue, il peut saisir la commission départementale de conciliation du Nord.

Si un dépassement du loyer de référence majoré est constaté, le Préfet du Nord peut, après signalement du locataire, adresser une mise en demeure au propriétaire et engager une procédure d'amende. Celle-ci peut atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.