Quelles différences entre ASL et copropriété ?

Un statut propre aux ensembles immobiliers 

Le statut de copropriété est encadré par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Selon ce texte, il s'agit d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier, dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs propriétaires, appelés copropriétaires.

La copropriété comprend : 

• Des parties privatives (appartement, garage...) dont la propriété et l'usage exclusif sont réservés à un unique copropriétaire ;
• Des parties communes appartenant à l'ensemble des copropriétaires. 

Une organisation et un fonctionnement clairement définis par la loi

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dicte le fonctionnement des copropriétés. Elle met en lumière les 3 organes qui ont chacun leurs rôles à jouer à savoir : 

• Le syndicat de copropriété : il regroupe l'ensemble des copropriétaires et prend les décisions importantes lors des assemblées générales ;
• Le syndic de copropriété : qu'il soit professionnel ou non, le syndic se charge de la gestion courante de la copropriété. Il supervise également les travaux et s'assure de la bonne tenue des lieux ;
• Le conseil syndical : il se compose de copropriétaires élus en assemblée générale. Cet organe de contrôle s'assure que le syndic mène à bien ses missions. 

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 définit légalement le fonctionnement des copropriétés. Elle précise les modalités de nomination du syndic, la fréquence de la tenue d'assemblée générale ou encore les étapes à franchir pour réaliser des travaux touchant aux parties communes.

Un statut réservé aux copropriétés horizontales

L'association syndicale libre ou ASL est, comme son nom l'indique, une association. Ce statut d'association est régi par la loi du 21 juin 1865 et son décret d'application du 18 décembre 1927.

Une ASL regroupe l'ensemble des propriétaires au sein d'un même lotissement ou de plusieurs bâtiments construits sur une seule parcelle cadastrale. Dans ce dernier cas, on parle fréquemment de copropriété horizontale.

Le but de l'ASL est de gérer les parties communes et de veiller au respect des règles de fonctionnement par les occupants ainsi que les futurs acquéreurs.

Le régime de l'ASL est encadré par différents textes de loi :

• L'ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 ;
• Le décret d'application n°2006-504 du 3 mai 2006 ;
• Les articles R442-7 et R442-8 du Code de l'urbanisme.

Une organisation et un fonctionnement plus flexibles

Le cadre juridique des ASL est relativement souple mais exige néanmoins de respecter une certaine organisation. La loi oblige les colotis à mettre en place les organes suivantes :

• Le président de l'ASL, élu au cours d'une assemblée générale, conformément aux règles de vote et de majorité prévue dans les statuts. Son rôle est de représenter l'ASL au niveau des instances et de mener toutes les déclarations relatives à l'association. Le président est le garant du respect des décisions par l'ensemble des colotis ;
• Le syndicat, composé par un ou plusieurs membres élus en assemblée générale parmi les colotis, il a pour rôle de participer à la gestion de l'ASL aux côtés du président ;
• L'assemblée des propriétaires, réunissant la totalité des colotis, membres de l'ASL. Chacun dispose d'un droit de vote en assemblée générale sur les différents projets de résolution.

La loi ne dicte pas le fonctionnement d'une ASL. Tous les aspects de la vie de l'ASL sont indiqués dans les statuts. Les colotis peuvent donc tailler une organisation sur mesure pour répondre au mieux aux besoins des occupants. 

La rédaction puis la signature des statuts est donc l'acte fondateur de la création d'une ASL. Pour qu'ils soient valides aux yeux de la loi, les statuts doivent mentionner : 

• La dénomination de l'ASL ;
• L'adresse de son siège social ;
• Le formalisme à respecter pour convoquer l'Assemblée Générale ;
• Les règles de vote et de majorité pour l'adoption des résolutions ;
• La désignation des membres du bureau, le cas échéant ;
• La répartition des rôles entre le président et les membres du bureau ;
• La procédure de démission pour les membres du bureau ;
• Les modalités de financement de l'ASL et de recouvrement des cotisations ;
• La procédure pour modifier les statuts ;
• Le formalisme à respecter pour la dissolution de l'ASL.

Notons que la création d'une ASL doit nécessairement répondre à un objet indiqué dans ses statuts, conforme à la liste suivante :

• Construire, entretenir ou gérer des ouvrages ;
• Réaliser des travaux d'amélioration et de mise en valeur des propriétés ;
• Réaliser des actions d'intérêt commun pour se prémunir des risques naturels ou sanitaires.

Dans les grandes lignes, L'ASL est réservée aux copropriétés horizontales tandis que la copropriété s'adresse à tous les ensembles immobiliers répartis en lots. L'ASL accorde davantage de liberté dans l'organisation de la vie en communauté. En revanche, le fonctionnement d'une copropriété est particulièrement encadré. 

Il faut d'ailleurs souligner qu'en copropriété certains points peuvent être contraignants comparé à une ASL à savoir :

• L'obligation de déclaration sur le registre national des copropriétés ;
• La durée du mandat de syndic limité à trois ans maximum ;
• La nécessité de tenir une assemblée générale au minimum une fois par an ;
• Les règles de majorité pour les votes sont fixées par la loi. Il n'est pas possible d'y déroger ce qui peut amener à des situations de blocage.