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Un bailleur peut proposer différents types de baux à un étudiant, selon que le logement est meublé ou vide.

Bail étudiant

Le bail étudiant est une alternative au bail meublé classique. Comme son nom l’indique, il est réservé aux étudiants uniquement. Son aspect temporaire de 9 mois maximum le différencie du bail mobilité, plus flexible. Il offre une solution locative de courte durée adaptée aux besoins des étudiants, tout en encadrant strictement sa forme contractuelle.

Bail mobilité

Pour loger un étudiant pour une durée autre que 9 mois, le bail mobilité est la solution adaptée. Ce bail est en effet modulable de 1 à 10 mois maximum.

Voici les principales particularités du bail mobilité :

• Le logement est loué meublé ;
• L'étudiant doit ici aussi justifier son statut ;
• Aucun dépôt de garantie n’est exigible ;
• Le bail mobilité ne peut pas être renouvelé ou reconduit tacitement ;
• La durée initiale du bail peut être modifiée une seule fois via un avenant. Dans ce cas, la durée totale de la location doit rester inférieure à 10 mois ;
• Le bail prend fin automatiquement sans congé possible pour le bailleur ;
• Le locataire peut partir à tout moment en respectant 1 mois de préavis.

Bail non meublé (peu recommandé)

Un étudiant peut louer un logement non meublé. Dans ce cas, un bail d'habitation classique de 3 ans doit être signé. Cette solution est peu recommandée en raison de sa durée plus longue.

Voici les principales caractéristiques du bail non meublé :

• Sa durée de 3 ans est imposée au bailleur, sauf motif professionnel/familial justifié dès la conclusion pour un bail plus court.
• En fin de bail, le bailleur souhaitant donner congé doit respecter un préavis de 6 mois minimum.
• Le locataire peut partir avant échéance avec un préavis de 3 mois, souvent réduit à 1 mois en zone tendue.

Colocation (meublée ou non)

De nombreux étudiants choisissent la colocation afin de réduire les coûts liés au logement. Cette option est envisageable avec un bail étudiant.

Dans ce cas, plusieurs locataires étudiants (ou non) occupent conjointement le même logement et sont liés par les termes d'un bail de colocation unique ou de baux individuels.

Ils deviennent ainsi colocataires, solidairement responsables (ou non si bail individuel propre à chaque colocataire) de l'entretien des lieux loués et du règlement du loyer.

Ameublement à respecter

Le bail étudiant est soumis en partie au régime du bail meublé et doit donc être équipé comme tel. Conformément à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un bien loué meublé implique que le locataire peut emménager et vivre dans les lieux avec uniquement ses effets personnels.

La liste des équipements à fournir comporte :

• Literie avec couette ou couverture ;
• Volets, rideaux opaques ou stores dans les chambres ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou micro-ondes ;
• Réfrigérateur et/ou congélateur ;
• Vaisselle utile à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Étagères de rangement ;
• Table et sièges ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager.

Chaque pièce doit être meublée conformément à sa destination. Par exemple :

• Une chambre doit présenter un lit ;
• Un salon doit disposer d’un canapé ou de sièges ;
• Une cuisine doit intégrer un réfrigérateur et/ou congélateur.

Bail au nom de l'étudiant

C’est le locataire étudiant qui doit lui-même signer le bail. Autrement dit, le bail étudiant ne doit pas être au nom des parents, même s’ils prennent en charge le paiement du loyer.

En effet, la loi impose de joindre au contrat un justificatif de son statut d’étudiant (carte d’étudiant, attestation d’inscription à une université ou une grande école…). Si aucune preuve ne peut en être apportée, le bail est requalifié en contrat de location meublée.

9 mentions obligatoires

Un bail étudiant conforme mentionne à minima les informations suivantes : 

1. L’identité du bailleur ;
2. Les coordonnées du locataire ;
3. L’identifiant fiscal du logement ;
4. La date de prise d’effet et la durée du bail ;
5. La consistance, la destination et la surface habitable du bien ;
6. La désignation de la chose louée ;
7. Le motif justifiant l’établissement d’un bail étudiant ;
8. Une mention légale sur l’amélioration des rapports locatifs ;
9. Le détail du loyer et des charges.

L'identité du bailleur

Le contrat de location mentionne les informations personnelles du bailleur : nom, prénom et adresse. Dans le cas d’une gestion déléguée du bien loué, les données relatives au mandataire doivent également être spécifiées dans le bail.

L'identité du locataire

Le bail indique l'identité complète du locataire (nom et prénom). Bien que non obligatoire, il peut s'avérer judicieux pour le bailleur de recueillir également l'adresse email et la date de naissance du locataire. Ces informations supplémentaires faciliteront la tâche du propriétaire lors du remplissage de sa déclaration d'occupation et de loyers.

L’identifiant fiscal du logement

Depuis le 1er janvier 2024, une nouvelle mention est obligatoire pour tous les baux. Il s'agit de l'identifiant fiscal du logement, un numéro unique composé de 12 chiffres. Spécifique à chaque bien, cet identifiant est consultable sur le site impots.gouv.fr dans l’espace personnel de chaque propriétaire.

La date de prise d'effet et la durée du contrat

Le bail étudiant indique la durée et la date d'effet du contrat. Cette date d'effet peut être différente de la date de signature du bail.

La consistance, la destination et la surface habitable du bien

Le bail étudiant comprend une description du bien et de ses annexes (pièces et équipements inclus). L'état des lieux d'entrée renseignera, pour sa part, sur l'état du logement.

La désignation de la chose louée

Le contrat détaille : 

• la désignation des locaux et équipements à usage privatif ;
• les parties, équipements et accessoires de l'immeuble destinés à un usage commun.

Le motif justifiant l'établissement d'un bail étudiant

Le contrat indique le motif justifiant le droit d’accès du locataire à un bail étudiant (carte étudiante, certificat de scolarité…). Sans ce motif, le bail n'est pas valable.

Les informations financières

Le bail étudiant comporte 3 informations qualifiées de “financières” : 

1. Le montant du loyer et les modalités de paiement de celui-ci ;
2. Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire qui a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail ;
3. La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin de la dernière location.

8 annexes impératives

8 documents doivent être annexés au bail étudiant :

1. L’état des lieux d’entrée ;
2. L’inventaire des meubles et des éléments d’équipement présents dans le logement ;
3. La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
4. L’extrait du règlement de copropriété le cas échéant ;
5. Le dossier de diagnostics techniques ; 
6. Une information sur les modalités de réception des services de télévision ;
7. Une information sur les risques de pollution des sols ;
8. Le justificatif du statut d’étudiant du locataire.

Durée du bail étudiant

Le bail étudiant a une durée fixe de 9 mois, non renouvelable et non modulable. Il coïncide généralement avec l'année universitaire. Il offre moins de flexibilité que le bail mobilité qui peut lui aussi être proposé aux étudiants pour 1 à 10 mois.

Dépôt de garantie en bail étudiant

Le propriétaire peut demander au locataire de lui verser un dépôt de garantie à son arrivée dans les lieux. Son montant ne peut excéder 2 mois de loyer hors charges.

Le dépôt de garantie et son montant doivent être notifiés dans le bail via une clause dédiée. En l’absence de clause, aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé.

Loyer

En bail étudiant, le loyer est fixé librement sauf si le logement se situe en zone tendue ou zone d’encadrement des loyers. Dans ce cas, le propriétaire doit tenir compte du loyer de référence déterminé par arrêté préfectoral.

Charges locatives

Le propriétaire peut calculer les charges locatives récupérables : 

• Au réel : le locataire verse chaque mois une provision en supplément du loyer correspondant à une estimation des dépenses. Le propriétaire procède à la régularisation des charges à la fin du contrat en comparant les frais réellement engagés avec le montant de la provision. Selon les cas, il doit rembourser le trop-perçu au locataire ou lui exiger le complément.
• Au forfait : le locataire verse une somme forfaitaire définie dans le contrat. Elle ne peut pas faire l’objet d’une régularisation.

Renouvellement du bail

Un bail étudiant ne peut pas être renouvelé ou reconduit tacitement. Sa durée ne peut par ailleurs pas être prolongée au cours de la location. Pour poursuivre la location avec le même locataire, un nouveau bail étudiant devra être signé à la fin du premier contrat.

Préavis et résiliation d'un bail étudiant 

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment en respectant un préavis d’1 mois.

Le propriétaire, quant à lui, ne peut pas mettre fin au bail étudiant avant l’arrivée de son terme. Il ne peut donc récupérer son bien qu’à l’échéance du bail.

Fiscalité du contrat de location étudiant

Le bail étudiant est soumis à la fiscalité des locations meublées, avec imposition des revenus locatifs en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

En fonction du montant des revenus locatifs générés chaque année, le propriétaire peut relever :

• Du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : les loyers annuels doivent être inférieurs à 23 000 € et à la somme des autres revenus du foyer fiscal ;
• Du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) : ce régime s’applique lorsque les revenus locatifs annuels dépassent ce plafond ou s’ils sont supérieurs aux autres revenus.