Pourquoi et comment calculer la vétusté des différents éléments d'une location ?

La vétusté est définie comme l'usure normale d'un logement, de ses revêtements et de ses équipements. Contrairement aux dégradations causées par le locataire, la vétusté ne peut pas lui être imputée. Il revient donc au propriétaire de remplacer et de rénover les éléments qui se sont détériorés naturellement avec le temps et l'usage normal.

Quelle est l'usure normale d'un logement ?

L'usure normale d'un logement est une dégradation naturelle et inévitable due à son utilisation régulière et conforme à son usage. Elle concerne les éléments du logement qui s'altèrent avec le temps sans qu'il y ait eu de négligence ou de mauvaise utilisation par le locataire.

Par exemple, le jaunissement des papiers peints, les traces d'usure sur les murs et les sols sont des signes d'usure normale. Il en va de même pour l'usure des équipements tels que le réfrigérateur ou la cuisinière, pourvu que le locataire les ait utilisés correctement.

Il est à noter que l'usure normale est différente des dégradations. Ces dernières sont causées par un acte volontaire ou une négligence du locataire. Par conséquent, elles sont à sa charge, contrairement à l'usure normale qui relève de la responsabilité du propriétaire.

Comment procéder à l'évaluation de la vétusté dans un logement ?

Tout d'abord, il est nécessaire de réaliser un état des lieux détaillé du logement. Cela permet de noter l'état initial de chaque élément (peintures, sols, équipements, etc.).

Ensuite, l'évaluation de la vétusté repose sur l'utilisation d'une grille de vétusté. Cette grille permet d'estimer la durée de vie théorique des matériaux, éléments et équipements d'un bien mis en location et de mesurer leur niveau d'usure normale. Elle est généralement établie sur la base de quatre critères : la durée de vie théorique, le taux d'abattement annuel, la part résiduelle et la franchise.

Enfin, il est essentiel de prendre en compte les taux d'usure qui permettent de mesurer l'usure normale des différents éléments du logement en fonction de leur durée de vie estimée et des conditions d'utilisation.

La grille de vétusté est un document facultatif qui permet de déterminer la durée de vie théorique de chaque élément d'un logement ainsi que les coefficients de réduction annuels correspondants. Elle est généralement utilisée pour évaluer l'usure des revêtements, des équipements électroménagers, des peintures, des sols, etc. Si utilisée, la grille de vétusté est annexée à l'état des lieux d'entrée et de sortie du logement. 

Pour utiliser la grille de vétusté, il est nécessaire de connaître la durée de vie théorique de chaque élément, ainsi que les pourcentages d'abattement annuels correspondants. 

En général, chaque élément du logement peut avoir sa propre grille de vétusté spécifique. Les grilles de vétusté sont généralement établies par des organisations professionnelles, des associations de propriétaires ou des administrations publiques. Voici quelques exemples :

• Vétusté matelas en location meublée ;
• Vétusté toilettes ;
• Vétusté baignoire ;
• Vétusté cabine de douche ;
• Vétusté fenêtres ;
• Vétusté volets roulants ;
• Vétusté serrure.

Le taux de vétusté, taux d'abattement, coefficient de vétusté

Le taux de vétusté, également appelé taux d'abattement, est un pourcentage utilisé pour évaluer la dépréciation ou l'usure d'un bien au fil du temps. 

Il est appliqué sur la valeur totale des réparations nécessaires pour un élément donné du logement. Ce pourcentage représente la part de la valeur des réparations qui n'est pas à la charge du locataire, car elle est considérée comme liée à l'usure normale du bien.

À quels éléments matériels peuvent s'appliquer une grille de vétusté ?

Voici quelques éléments du logement auxquels une grille de vétusté peut s'appliquer en location :

1. Grille de vétusté pour la peinture et les revêtements muraux : La vétusté peut être prise en compte pour évaluer l'état d'usure des peintures et des papiers peints ;
2. Revêtements de sol : Les sols peuvent subir une usure au fil du temps, et la grille de vétusté peut aider à déterminer leur état ;
3. Menuiseries : Les fenêtres, portes et volets peuvent être évalués en fonction de leur durée de vie ;
4. Plomberie et robinetterie : La vétusté peut être prise en compte pour les tuyaux, les robinets, et autres équipements de plomberie ;
5. Électricité et chauffage : la grille de vétusté peut être utilisée pour évaluer l'état des installations ;
6. Grille de vétusté pour les meubles : en location meublée, utiliser une grille de vétusté est vivement recommandé ;
7. Cuisine et salle de bains : une grille de vétuste pour l'électroménager, les équipements et installations de cuisine et de salle de bain.

La grille de vétusté lors de l'état des lieux d'entrée et de sortie d'une location est utilisée pour évaluer l'état des éléments du logement et déterminer leur usure. Voici comment elle est généralement utilisée lors de ces deux étapes.

État des lieux d'entrée 

Lors de l'état des lieux d'entrée, le propriétaire et le locataire inspectent ensemble le logement avant que ce dernier n'emménage. Ils notent l'état de chaque élément du logement (peinture, sol, menuiseries, plomberie, etc.) et établissent un descriptif détaillé accompagné de photos. C'est à ce moment-là que la grille de vétusté est souvent utilisée pour évaluer l'état initial des éléments.

Le constat d'état des lieux d'entrée inclura donc des informations sur l'état vétuste de certains éléments et servira de référence pour l'état des lieux de sortie.

État des lieux de sortie 

Lors de l'état des lieux de sortie, qui a lieu lorsque le locataire quitte le logement, le propriétaire et le locataire examinent à nouveau chaque élément du logement. Ils comparent alors l'état actuel de ces éléments à l'état noté lors de l'état des lieux d'entrée.

C'est à ce moment que la grille de vétusté intervient de manière significative. Elle permet de déterminer quels dommages sont liés à l'usure normale (vétusté) et quels dommages sont dus à une dégradation anormale causée par le locataire. Les réparations nécessaires seront ensuite évaluées en fonction de ces éléments.

Il est important que les deux parties soient honnêtes et consciencieuses lors de l'établissement de l'état des lieux d'entrée et de sortie, car ces documents seront utilisés pour déterminer les éventuelles réparations et retenues de vétusté sur la caution du locataire.

Prenons un exemple concret pour illustrer le calcul de la vétusté. Supposons qu'un locataire ait occupé un logement pendant 10 ans et qu'il soit nécessaire de refaire la peinture car le locataire fumait dans l'appartement. Selon la grille de vétusté, l'abattement est de 14 % par année d'occupation du logement. Si le coût des travaux est de 2000 €, le locataire devra prendre en charge 800 €, soit : 2000 € (le coût des travaux) - (10 ans x 14 % x 2000 €).

Il est important de noter que la grille de vétusté ne s'applique qu'en cas de dégradations anormalement rapides du logement dues à un mauvais usage par le locataire. Si les dégradations sont considérées comme normales en fonction de la durée d'occupation, les travaux de réparation sont entièrement à la charge du propriétaire.

Comment prouver la vétusté d'une serrure ?

Pour prouver la vétusté d'une serrure, plusieurs éléments peuvent être pris en compte. D'abord, la durée d'utilisation de la serrure est un indicateur de vétusté. En effet, une serrure utilisée pendant de nombreuses années montrera naturellement des signes d'usure.

Ensuite, il est possible de se référer à une grille de vétusté spécifique aux serrures. Celle-ci permettra d'évaluer précisément l'état d'usure de la serrure en fonction de son âge et de son utilisation.

En outre, des signes physiques d'usure peuvent être pris en compte : difficultés à tourner la clé, nécessité de forcer pour ouvrir ou fermer, bruits anormaux, etc.

Enfin, des rapports d'intervention de serruriers peuvent aussi être utilisés comme preuves de l'état vétuste de la serrure. Par exemple, si le locataire a signalé plusieurs fois au propriétaire que la serrure est difficile à utiliser ou qu'elle menace de casser, cela peut être une indication de vétusté.

Il est recommandé de documenter ces éléments par écrit et avec des photos si possible, pour pouvoir les présenter en cas de besoin.

Selon la loi, le propriétaire est tenu de maintenir le logement en bon état de fonctionnement et de réparer les dommages causés par l'usure normale ou un vice de construction. 

Cependant, en cas d'usage anormal du logement par le locataire, celui-ci peut être tenu responsable des dommages causés. Par exemple, si le locataire endommage délibérément le logement ou ne l'entretient pas correctement, il peut être amené à prendre en charge les réparations nécessaires. Il est donc important pour le locataire de respecter les règles d'usage du logement et de signaler toute dégradation dès son apparition.

La notice d'information présente dans le contrat de location définit les responsabilités de chaque partie en matière de réparations et de rénovations. Cela permet de prévenir les litiges et de clarifier les obligations de chacun.

Comment faire la différence entre de l'usure normale et des dégradations ? (meubles, peintures,...)

La différence entre un bien vétuste et un bien dégradé réside principalement dans leur état général et leur condition.

Un bien vétuste désigne un bien immobilier qui, en raison de son âge ou de l'usure normale liée à son utilisation, montre des signes de dépréciation ou de détérioration. Les éléments du bien peuvent être anciens, usés, ou ne plus être en parfait état, mais cela est considéré comme normal compte tenu de la durée de vie prévue de ces éléments. Par exemple, dans un logement ancien, la peinture peut être écaillée, les revêtements de sol peuvent montrer des traces d'usure, mais ces éléments sont considérés comme vétustes plutôt que gravement dégradés. Autre exemple, un matelas présent dans un location peut s'être affaissé, être tâché ou présenté des traces de moisissures, une grille de vétusté peut alors aidé à déterminer les conditions et les frais de remplacement.

En revanche, un bien dégradé est un bien immobilier qui présente des dommages, des défauts ou des altérations importants et inhabituels qui dépassent l'usure normale. Ces dommages peuvent être causés par un manque d'entretien, des négligences, des accidents, des actes de vandalisme, etc. Par exemple, des murs fissurés, des infiltrations d'eau, des appareils électriques défectueux, ou des dégradations importantes des équipements de la cuisine ou de la salle de bains peuvent être considérés comme des signes de dégradation du bien.

Conclusion

La vétusté est un concept clé dans la gestion des biens locatifs. Elle permet de distinguer les dégradations normales liées à l'usure du temps des dommages causés par un mauvais usage du locataire. La grille de vétusté est un outil essentiel pour évaluer de manière objective le montant des réparations à la charge du locataire. En cas de dégradations anormales, le locataire peut être tenu responsable des réparations, tandis que les travaux liés à la vétusté sont de la responsabilité du propriétaire.