Combien de loyers impayés avant l'expulsion du locataire ?

Le contrat de location du locataire l'oblige au paiement du loyer aux échéances convenues.

En cas de non-respect de ces obligations, il s'expose à une procédure contentieuse pouvant mener à l'expulsion. Bien entendu, cette expulsion ne peut intervenir dès les premiers mois d'impayés.

De nombreuses démarches sont à réaliser par le propriétaire bailleur pour obtenir une expulsion pour loyers impayés. Les étapes et délais s'échelonnent sur plusieurs mois.

La décision d'expulsion intervient généralement entre 6 et 18 mois. Cette dernière peut être allongée en raison de la trêve hivernale.

En cas de loyers impayés, le propriétaire doit mener certaines démarches amiables. À défaut, la demande d'expulsion pourra par la suite, être jugée irrecevable par le tribunal. Zoom sur les étapes à respecter.

1. Réagir dès le premier loyer impayé

Dès le premier loyer impayé, le propriétaire bailleur doit réagir auprès de son locataire. La procédure d'expulsion est suffisamment longue pour ne pas attendre l'accumulation de plusieurs mois de loyers impayés.

Dans un premier temps, il faut chercher une solution à l'amiable. La bonne foi du locataire doit être présumée. Cet impayé de loyer peut être un simple oubli ou la conséquence d'une situation financière ponctuelle difficile. Une discussion permet de comprendre la situation du locataire et s'entendre sur le paiement du mois de loyer impayé.

2. Faire des relances en cas de loyers impayés dès le 1er mois

En l'absence de réponse du locataire, il faut lui adresser des lettres de relance :

• Courrier simple entre 10 et 15 jours après la date d'exigibilité du loyer ;
• Mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception après 20 à 25 jours de retard.

3. Solliciter les assurances ou la caution solidaire

Pour éviter les situations d'impayés, le bailleur a plusieurs possibilités pour sécuriser sa location. Celles-ci sont facultatives mais fortement recommandées. Elles doivent être prévues en amont de la signature du bail :

• La caution solidaire : permet de réclamer les loyers dus à une personne physique ou morale désignée par le locataire. Cela nécessite la signature d'un acte de cautionnement.
• La garantie Visale d'Action logement. Elle assure le versement des loyers et charges dus en cas d'impayés du locataire.
• L'assurance garantie des loyers impayés (GLI), pour la prise en charge des sommes impayées par le locataire.

La garantie d'action logement et les assurances loyers impayés imposent le respect d'une procédure stricte pour bénéficier du remboursement. Notamment en ce qui concerne les délais pour l'envoi de la relance en lettre recommandée.

4. Informer la CAF des retards de loyer

Après le premier loyer impayé, le bailleur dispose d'un délai de deux mois pour informer la CAF, afin de :

• maintenir le versement de l'APL ou de l'AL pendant 6 mois ;
• imposer l'établissement d'un plan d'apurement avec le locataire.

5. Solliciter l'aide du conciliateur de justice

En parallèle, le propriétaire bailleur peut faire appel à un conciliateur de justice.

Son rôle est d'amorcer une tentative de conciliation pour obtenir le remboursement de la dette. Il apporte son aide juridictionnelle à la résolution du litige.

En cas d'échec de la procédure amiable pour recouvrer le montant du loyer, le bailleur doit mener une procédure d'expulsion. Voici les différentes étapes à suivre.

1. Le recours à un commandement de payer

Le commandement de payer doit être adressé par un huissier de justice. Ce document détaille le montant de loyer dû par le locataire. Le commandement de payer fixe un délai de 6 semaines pour régulariser la situation auprès du bailleur.

Lorsque le locataire paie les sommes dues, la procédure d'expulsion s'arrête.

Dans le cas contraire, le locataire peut :

• demander des délais supplémentaires auprès du juge des contentieux de la protection ;
• solliciter une aide financière auprès du fonds de solidarité logement (FSL).

Lorsqu'il ne régularise pas le montant du loyer après commandement de payer, le locataire peut faire l'objet d'une procédure d'expulsion pour loyers impayés.

2. L'assignation au tribunal pour loyers impayés

Le bailleur doit assigner le locataire au tribunal pour obtenir la résiliation du bail par le juge.

Lorsque le contrat de location comporte une clause résolutoire, une procédure est possible en référé pour accélérer les délais. L'audience a généralement lieu 3 mois après l'expiration du délai prévu au commandement de payer. L'avis d'expulsion est bien souvent prononcé simultanément à la résiliation du bail.

À défaut de clause résolutoire, la procédure est beaucoup plus longue. L'assignation doit être demandée auprès du tribunal d'instance. Le juge peut :

• refuser la résiliation du bail en cas de demande abusive du bailleur ;
• accorder des délais supplémentaires au locataire ;
• prononcer la résiliation du contrat de location non assorti d'une clause résolutoire.

Lorsque la résolution du bail est prononcée avec obligation de quitter les lieux, il faut en informer le locataire. Le bailleur doit faire appeler à un huissier de justice pour délivrer un commandement de quitter les lieux avec copie du jugement. Le locataire dispose :

• de deux mois pour libérer le logement ;
• du droit de saisir le juge pour demander des délais supplémentaires. Cette demande doit être motivée par son état de santé, son âge ou sa situation familiale.

Lorsque le locataire est toujours dans les lieux après le délai imparti, ce dernier est expulsable. Pour cela, l'huissier de justice doit solliciter le concours de la force publique auprès du préfet. Cela consiste à demander l'intervention des services de police pour sécuriser l'expulsion locative.

Le préfet dispose d'un délai de deux mois pour accepter ou non le concours de la force publique.