Comment déclarer un investissement Pinel ?  Quelles sont les bonnes pratiques ?

Le dispositif créé par la loi Pinel repose sur trois conditions cumulatives :

• Il concerne l'achat d'un bien neuf ou faisant l'objet de travaux de réhabilitation pour un montant d'investissement de 300 000€ maximum ;
• Le bien doit être situé dans une zone éligible au dispositif ;
• Le propriétaire doit s'engager à louer le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans en respectant les plafonds de loyers.

La loi octroie une réduction d’impôt liée au montant de l’acquisition et à la durée de la mise en location :

• 12% sur 6 ans,
• 18% sur 9 ans,
• 21% sur 12 ans.

Ainsi, l’avantage fiscal maximum s’élève à 63 000 € sur 12 ans, en tenant compte du plafond d’investissement maximum de 300 000 euros.

L'avantage fiscal est optimisé par un régime de déduction fiscale des charges. Les charges suivantes peuvent ainsi être déduites du montant imposable : 

• intérêts d'emprunts ; 
• taxe foncière ;
• assurances ; 
• frais de gestion locative ; 
• assurances locatives ; 
• dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration ;
• provisions sur charges de copropriété.

C´est un calcul essentiel : si la réduction de la loi Pinel est plus importante que l'impôt dû, celui-ci sera réduit à zéro, mais l'excédent de réduction n’est pas reportable les années suivantes et sera donc perdu. 

Le dispositif Pinel concerne essentiellement les biens immobiliers neufs ou réhabilités situés dans des zones tendues où la demande locative dépasse l'offre. 

Le type de location

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, les propriétaires de ces logements doivent les mettre en location pendant 6 ou 9 ans, prorogeables jusqu’à 12 ans. 

Il doit s’agir d’une location vide (non meublée) à titre d'habitation principale. Le propriétaire doit louer le bien au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition.

Le type de logement

La réduction d’impôt du dispositif Pinel s’applique aux logements suivants :

• logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ;
• logements que vous faites construire ;
• logements qui font l’objet de travaux de réhabilitation ;
• locaux transformés en logement d’habitation ;
• logements anciens situés dans les communes signataires d'une convention d'Opération de revitalisation du territoire (ORT) ou les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué et faisant l’objet de certains travaux d’amélioration représentant au moins 25% du coût total de l’opération.  

Le montant de l'investissement

La réduction d'impôt Pinel s’applique dans les limites suivantes par contribuable et par an :

• 2 logements maximum,
• un montant total investi de 300 000 € maximum et 5 500 € par m2 de surface habitable.

Les plafonds de loyer

Afin de favoriser l´accès au logement et d'éviter les loyers abusifs, la loi Pinel prévoit des plafonds de loyers. Suivant la zone où se trouve le bien loué, le propriétaire doit réclamer un loyer fixé selon un indice par mètre carré.

Mis à jour chaque année, il est compris entre 17,62 € et 9,13 € par mètre carré pour 2022.

Les plafonds de ressources des locataires

Le dispositif Pinel s’appuie également sur un système de plafonds de ressources pour les locataires. Le bailleur est tenu de s'assurer au moment de la signature du bail que son locataire ne dépasse pas un certain seuil de revenus, faute de quoi il pourrait perdre les avantages de la loi Pinel.

Ces plafonds de ressources varient suivant la situation personnelle des locataires et la zone Pinel. Vous pouvez retrouver les plafonds de ressources sur le site impot.gouv.fr.

Les revenus issus de la location de logements nus ou vides sont imposés au titre des revenus fonciers. 

Les loyers issus de location nue sont soumis :

• Au régime micro-foncier : vous relevez de ce régime si vos revenus bruts issus de la location de biens vides n'excèdent pas 15 000€ pour l'ensemble de votre foyer fiscal (article 32 du CGI). Les revenus locatifs bruts sont soumis à l’impôt sur le revenu après application d’un abattement forfaitaire de 30%.
• Au régime réel d’imposition : si vos revenus bruts annuels dépassent 15 000 €, ou si vous exercez une option en ce sens, vous relevez de ce régime vous permettant de déduire vos charges réelles et justifiées. 

Que vous releviez de l’un ou l’autre de ces régimes, le dispositif Pinel vous permet, en outre, de bénéficier de la réduction d’impôt propre à ce dispositif. 

Les revenus locatifs issus d’un investissement Pinel se déclarent comme ceux provenant d’un bien immobilier classique. Vous devez déclarer vos revenus locatifs à l’aide de la déclaration 2042, à compléter, le cas échéant, par le formulaire annexe 2044 si vous relevez du régime réel. 

Si vous relevez du régime micro-foncier, vous devez reporter vos revenus locatifs directement sur la déclaration 2042 dans le cadre « Revenus fonciers ». Dans ce cas, vous n’avez pas à remplir de déclaration annexe 2044. La réduction d’impôt Pinel doit toutefois être reportée sur le formulaire 2042 RICI dédié à la déclaration des réductions d’impôt et des crédits d’impôt.  

La première année

Vous devez déclarer la première année :

• Le montant de l’investissement réalisé la première année de demande de la réduction d’impôt à la rubrique "7-Réductions et crédits d'impôt" (page 4) du formulaire 2042-RICI à joindre à votre déclaration de revenus, dans la case correspondante qui varie en fonction de l’année de réalisation de l’investissement et de la durée d’amortissement initiale que vous choisissez, 6 ou 9 ans.
• L’engagement de location 2044-EB l’année de la livraison de votre bien soumis au dispositif Pinel. 

Vous devez également compléter la déclaration 2044 si vous relevez du régime réel, et enfin reporter vos revenus locatifs sur la déclaration 2042. 

Les années suivantes

Chaque année, vous devez ensuite : 

• Indiquer la fraction de réduction d’impôt dans le paragraphe « Report concernant les investissements des années antérieures » de la déclaration 2042 RICI, rubrique 7. 
• Déclarer vos loyers sur la déclaration 2044 si vous relevez du régime réel
• Reporter vos revenus locatifs sur la déclaration 2042. 

Si vous ne déclarez ni votre achat ni votre volonté de louer votre bien dans le cadre de la loi Pinel, l'administration fiscale ne pourra vous accorder les bénéfices du régime Pinel.

Première étape inévitable : remplir le formulaire 2044 EB et déclarer votre acquisition Pinel et votre engagement de location.

Ce formulaire permet à l'administration de vérifier que vous respectez les conditions pour bénéficier de l'avantage fiscal de la loi Pinel : zone d'achat, engagement de location dans la durée, loyer et ressources des locataires.

Les étapes pour remplir le formulaire 2044 EB 

Pour vous aider à bien remplir votre formulaire 2044 EB, nous allons vous guider pas à pas, page à page.

Page 1 : Indiquez d'abord votre identité avec votre adresse. Ensuite, cochez la case qui correspond à l'avantage fiscal demandé. Pour une nouvelle acquisition, vous devrez cocher une des trois premières cases.

Pages 2-3 :  Vous devez remplir le formulaire avec l'adresse du bien, sa nature et ses caractéristiques. Vous devez également indiquer préciser la date d’acquisition ou d'achèvement des travaux en vous référant au tableau ci-avant. Autre point important : il vous faut indiquer le prix de revient du logement sur lequel la réduction de la loi sera calculée.

Pour les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement : le prix de revient correspond au prix d’achat et des frais annexes (honoraires notariaux, commissions, droits d’enregistrement, …)

Page 5 : ici, inscrivez les informations relatives à la location. N'oubliez pas que le logement doit être loué au plus tard dans les 12 mois suivant l'achat. Le loyer est à mentionner en veillant à respecter les plafonds de la zone où se trouve le bien.

Page 6 : Nous voilà à la partie du formulaire où vous indiquez votre engagement de location initial. Cela peut être une durée de 6 ou 9 ans que vous pourrez prolonger ultérieurement par périodes de 3 ans.

Vous souhaitez louer pendant 12 ans ? Remplissez le formulaire 2044 EB en notant 9 ans. A l'expiration de cette première période, vous remplirez un formulaire pour prolonger de 3 ans.  

Les pages 20 et 21 sont à lire avec attention. 

Plusieurs documents doivent être annexés au formulaire :

• copie du contrat de bail ;
• copie de l´avis d´imposition du locataire correspondant à l’avant dernière année avant la signature du bail ;
• justificatifs selon le type d’investissements (demande de permis de construire, déclaration d'achèvement des travaux….).

Cette première étape terminée, nous pouvons nous concentrer sur la déclaration annuelle de vos revenus fonciers.

Comment remplir le formulaire 2044 : la déclaration annuelle de vos revenus fonciers 

Si vous relevez du régime réel d’imposition . Chaque année, vous devrez remplir le formulaire 2044 en indiquant vos revenus locatifs et vos charges déductibles. 

Il s’agit de la déclaration de revenus fonciers « classique » et non de la déclaration 2044 SPE ou spéciale. 

En effet, les revenus issus de la mise en location d’un bien dans le cadre du dispositif Pinel est déclaré au même type que les revenus fonciers « classiques ». 

En revanche, comme expliqué plus bas, le dispositif sera à reporter sur la déclaration 2042-RICI.  

C’est sur cette base que l'administration calculera vos impôts sur les revenus et les prélèvements sociaux.

Si vous relevez du régime micro-foncier, cette déclaration 2044 ne vous concerne pas puisque vous bénéficierez automatiquement d'un abattement de 30% sur vos revenus fonciers. 

Le formulaire 2042-RICI : obtenez votre réduction d’impôts 

C´est ce formulaire qui vous permet de bénéficier chaque année des réductions d'impôts de la loi Pinel.  

Il vous appartient de préciser le prix de revient de votre acquisition. Ce champ doit être rempli uniquement la première année de demande de la réduction d'impôt. Choisissez la bonne case suivant la durée de l'engagement locatif initial (6 ou 9 ans) et la localisation (Métropole ou Outre-Mer).

Pour les années suivantes, vous devrez remplir la partie « Report des investissements antérieurs ». Vous indiquerez tout simplement le montant de la réduction d’impôt. 

Le dispositif Pinel sera applicable jusqu'en 2024, avec un avantage fiscal progressivement diminué. 

C'est ainsi qu´à partir de 2023, les taux de réduction seront de 10,5% pour 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans.

Un dispositif appelé « Pinel + » prend la suite de l'actuel dispositif : son application est prévue pour 2023 (décret n° 2022-384 du 17 mars 2022). Les deux dispositifs cohabitent ainsi pendant deux ans. 

Ce Pinel +, parfois surnommé Super Pinel, prévoit un avantage fiscal à taux plein à condition que les logements respectent certaines exigences supplémentaires :

• les nouveaux logements devront respecter des normes énergétiques strictes,
• le projet devra également respecter quelques standards en matière de confort : surface minimale et espaces extérieurs.

Vous en savez plus à présent sur le fonctionnement du dispositif de la réduction d’impôt pour investissement locatif Pinel et comment le déclarer !