Que dit le décret n°87-712 du 26 août 1987 concernant les réparations locatives et travaux à la charge du locataire ?

Définition

Les réparations locatives correspondent à l'entretien courant et les petites réparations qui sont à la charge du locataire pendant toute la durée du bail. Le locataire peut les faire lui-même ou faire appel à une entreprise. 

Objectif du décret n°87-712 du 26 août 1987

Le locataire doit effectuer différents travaux d'entretien et de réparation dans son logement et dans les parties extérieures. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 vise à définir et à déterminer précisément les réparations locatives à la charge du locataire. Ce décret s’applique également à la Polynésie française.

Les réparations à l'extérieur du logement  

Jardins privatifs 

L’entretien courant des jardins privatifs, des allées, des pelouses, des massifs sont inclus dans les réparations locatives. Le locataire doit entretenir aussi la végétation du jardin privatif : la taille, l’élagage, l’échenillage des arbres et des arbustes. À cela s’ajoute, les bassins et piscines présents dans le logement, le remplacement des arbustes, la réparation et le remplacement des installations mobiles d’arrosage.

Terrasse, auvent, marquises

Le locataire est tenu d’entretenir la terrasse, et/ou un auvent. Il s’agit notamment de l'enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

Gouttières, descentes d'eaux pluviales et chéneaux

Le locataire doit s’occuper du dégorgement des conduits.

La réparation des ouvertures intérieures et extérieures

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 précise également ce qui est réparations locatives dans les ouvertures, qu’elles soient intérieures ou extérieures.

Portes et fenêtres 

Le locataire doit graisser les gonds, les paumelles et charnières des portes ou bien des fenêtres du logement. Il est dans l’obligation de mener à bien les menues réparations des boutons de porte tout comme les poignées, les gonds, crémones et espagnolettes. Mais aussi le remplacement des boulons, clavettes ou targettes.

Vitrages 

Cela correspond à la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées.

Stores et volets  

Si le logement dispose de stores ou bien de jalousies, les réparations locatives concernent le graissage et le remplacement de cordes, de poulies ou bien de lames.

Serrures et verrous de sécurité 

Le locataire doit remplacer les clés égarées ou détériorées. Il doit s’occuper aussi des petites pièces des serrures ou verrou de sécurité et du graissage.

Grilles ou portail

Comme pour les autres éléments du bien, le nettoyage, le graissage et le remplacement des éléments de ces grilles comme les boulons, les clavettes, les targettes constituent des réparations locatives à la charge du locataire.

Les réparations locatives à l'intérieur du bien

Plafonds, murs et cloisons 

Le locataire est tenu de maintenir la propreté sur l’ensemble des revêtements intérieurs du bien loué. Les réparations locatives sont les menus raccords de peintures, tapisseries, papier peint, etc. La remise en place ou remplacement d’éléments, des matériaux de revêtement (faïence, mosaïque, matière plastique…). Le rebouchage des trous rendus assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

Revêtements de sol 

Le cirage (encaustiquage), et l’entretien courant de vitrification, notamment des parquets.

Il y a aussi le remplacement d’une ou plusieurs lames de parquets, la pose de raccords de moquettes ou de linoléum et tout autre revêtement de sol, surtout en cas de taches et de trous.

Placards et menuiseries 

L’entretien et le remplacement des plinthes, baguettes ou bien moulures. Les tasseaux ou bien de tablettes de placards, les dispositifs de fermeture, la fixation de raccords, et le remplacement de pointes de menuiseries sont des réparations locatives.

Les travaux de plomberie 

Canalisations d’eau 

L’entretien des canalisations d’eau, le dégorgement ainsi que le remplacement des joints et des colliers.

Canalisations de gaz 

Les robinets de gaz doivent être entretenus régulièrement par le locataire tout comme les siphons et les ouvertures d’aération. Remplacement si besoin des réparations locatives.

Fosses septiques

Si le logement dispose d’une fosse septique, d’un puisard ou bien d’une fosse d’aisances, le locataire doit effectuer la vidange.

Chauffage, eau chaude et robinetterie 

Les corps de chauffe et les tuyauteries doivent être rincés, et nettoyés par le locataire.

Le remplacement des joints, clapets et autres presse-étoupes des robinets. Mais également les joints, flotteurs des joints, cloches des chasses d’eau.

Les remplacements des pistons, membranes, boîtes à eau, bilames, allumage piézo-électrique, clapets et autres joints des appareils à gaz sont aussi à la charge du locataire. 

Éviers et appareils sanitaires

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

Les installations électriques

Le locataire doit entretenir et assurer le remplacement des éléments d’installations d’électricité comme les interrupteurs, les prises de courant, coupe-circuits, et fusibles. Il doit également remplacer les ampoules, les tubes lumineux, les baguettes ou gaines de protection.

Les autres équipements indiqués dans le bail de location

Entretien courant et menues réparations des appareils 

Si le bail de location précise que le logement contient des appareils tels que des machines à laver, des fours, ou bien des réfrigérateurs, le locataire est tenu de les entretenir et de les réparer.

Autres exemples d’appareils : lave-vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs, etc.

Ramonage 

Tout au long de la durée du bail, le locataire doit entretenir et faire ramoner les conduits d’évacuation des fumées et des gaz ainsi que les conduits de ventilation. Il doit aussi  entretenir et remplacer le détecteur de fumée s’il l’a été installé avant par le propriétaire.

Un bien immobilier mis en location nécessite la réalisation de travaux réguliers. Ces derniers sont à la charge du locataire en cas de dégradations. 

Le locataire en cas de négligence et manque d'entretien du logement

La négligence ou le manque d'entretien du logement peuvent notamment être à l'origine des détériorations suivantes :

• Trou ou tache sur les murs ;
• Porte cassée ;
• Moquette brûlée ;
• Sol ou parquet abîmé ; 
• Détérioration des équipements électriques (prises, interrupteurs, etc.) ;
• Vitrage fissuré ou mastics dégradés.

Ainsi, les détériorations provenant de la négligence ou d'un manque d'entretien du logement, sont à sa charge du locataire. Ce dernier doit réaliser les travaux et les réparations locatives pendant la durée du bail.

Le propriétaire en cas de vétusté ou usure naturelle

En revanche, les dommages causés par la vétusté du logement, comme l'état d'usure ou de détérioration, dû au temps ou à l'usage normal des matériaux et des éléments d'équipement sont à la charge du propriétaire.

La vétusté désigne l’usure naturelle, par exemple :

• Peintures passées ;
• Parquets usés ;
• Chaudière trop ancienne.

Cas de force majeure et cambriolage

Il existe des exceptions qui résultent de cas de force majeure. Les dégradations causées par une catastrophe naturelle sont à la charge du propriétaire, même si les réparations locatives sont mentionnées dans la liste des réparations locatives.

En cas de dégradations commises lors d’un cambriolage, le locataire n’est pas responsable, mais il doit contacter son assurance habitation.