Comment s’organise la défense des copropriétaires face à un syndic ?

Avant d’envisager une action judiciaire contre le syndic, les copropriétaires doivent clairement identifier les défaillances :

Non-respect du règlement de copropriété et des décisions de l’AG

Le syndic est tenu de faire appliquer le règlement de copropriété. Celui-ci définit les droits et obligations de chacun. 

Il doit également veiller à la bonne exécution des décisions adoptées en assemblée générale (AG). 

S’il ne respecte pas ces règles, il commet une faute pouvant justifier une action en justice, voire une révocation anticipée.

Mauvaise gestion de l’immeuble   

Le syndic doit assurer une gestion financière rigoureuse et transparente. Un manque de clarté des comptes, le non-respect des budgets votés ou des dépenses engagées sans autorisation constituent un manquement à ses obligations. 

De plus, le syndic doit convoquer une assemblée générale au moins une fois par an. Un oubli ou un report injustifié constitue une faute grave et répréhensible.

Défaut d’entretien des parties communes

Le syndic est responsable de l’entretien courant de l’immeuble. Le défaut répété d'entretien des parties communes (cage d’escalier, ascenseur, espaces verts) peut constituer un manquement à ses obligations contractuelles.

Cette obligation concerne également les situations urgentes. En effet, un retard ou une inaction face à des travaux indispensables à la sécurité ou à la salubrité de l’immeuble peut engager sa responsabilité.

Retard dans le recouvrement des charges de copropriété

Le syndic est chargé de percevoir les charges auprès des copropriétaires. Un défaut ou un retard de recouvrement peut :

• mettre en danger l'équilibre financier de la copropriété ;
• ralentir la réalisation des travaux ou le paiement des prestataires.

Cette négligence peut constituer un motif de contestation des copropriétaires.

Refus de transmission de l’état daté lors d’une vente 

En cas de vente d’un lot, le syndic doit délivrer un état daté à l’acquéreur ou au notaire. Ce document détaille les dettes éventuelles du vendeur envers la copropriété. Il est obligatoire pour la signature de l'acte. 

Un retard injustifié ou un refus sans motif valable peut bloquer la transaction, et engager la responsabilité du syndic.

Travaux engagés sans autorisation ou reportés

Le syndic ne peut engager de dépenses importantes sans l'accord préalable de l'assemblée générale. Aussi, la mise en œuvre de travaux jugés inutiles ou trop coûteux, sans autorisation, risque d'entraîner une contestation des copropriétaires.

Par ailleurs, s'il retarde ou néglige des réparations urgentes pour la sécurité ou la conservation de l'immeuble sans justification valable, il commet aussi un manquement pouvant entraîner une demande de révocation.

Absence de communication entre le syndic et les copropriétaires

Le syndic doit informer les copropriétaires de manière claire et régulière. S'il ne répond pas aux demandes ou tarde à transmettre les documents importants (comptes, convocations, procès-verbaux), il manque à son devoir de transparence.

Conformément à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ont le droit de participer à la gestion de leur immeuble. Ce droit fondamental leur garantit la possibilité d’agir face à un syndic défaillant.

Pour faire valoir leurs droits, les copropriétaires doivent constituer un dossier solide, et privilégier une solution amiable. 

Réunir les preuves nécessaires

Les copropriétaires doivent rassembler tous les documents qui permettent de prouver les manquements reprochés au syndic : 

• courriers recommandés avec accusé de réception ;
• procès-verbaux des assemblées générales ;
• relevés bancaires du compte séparé ;
• appels de charges et factures ;
• photos, vidéos ou constats de commissaire de justice ;
• témoignages d’autres copropriétaires

Ces pièces permettent d’identifier de potentielles décisions non appliquées, des dépenses irrégulières ou un manque de transparence par exemple.

Tenter une résolution amiable (syndicat des propriétaires, médiateur)

Avant toute action judiciaire, il est recommandé de privilégier une résolution amiable. L'envoi d'un courrier recommandé exposant clairement les faits reprochés constitue souvent une première étape formelle. 

Le conseil syndical, constitué de copropriétaires élus, peut également intervenir pour exercer un rôle de médiation auprès du syndic.

Si le conflit persiste, les points litigieux peuvent être inscrits à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Ils sont alors débattus et soumis au vote.

Enfin, un médiateur professionnel peut être sollicité pour tenter de parvenir à un accord amiable, sans recours au juge.

Si les démarches amiables échouent, les copropriétaires peuvent alors engager des actions juridiques.

Engager une action judiciaire

Les propriétaires peuvent adresser une lettre de mise en demeure au syndic pour l’obliger à respecter ses devoirs dans un délai défini. 

Si cette mise en demeure reste sans effet, ils peuvent engager une action en justice devant le tribunal à l'encontre du syndic pour : 

• demander l'exécution forcée de ses obligations ;
• réclamer des dommages et intérêts en réparation d'un préjudice avéré.

Révoquer le syndic en assemblée générale

Dans les cas les plus graves, les copropriétaires peuvent voter la révocation du syndic lors d’une assemblée générale. Cette décision doit être inscrite à l’ordre du jour et adoptée à la majorité absolue des voix, conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. 

Un nouveau syndic doit être désigné lors de la même réunion.

3 actions pour faire valoir ses droits face au syndic

Voici les principales actions à entreprendre pour défendre efficacement les intérêts des copropriétaires :

• Agir collectivement : pour renforcer l’efficacité des démarches engagées, les copropriétaires peuvent se regrouper et agir collectivement.
• Connaître la réglementation : pour identifier les manquements du syndic et agir efficacement en cas de litige, il est utile de connaître les droits des copropriétaires et les obligations légales du syndic.
• Faire appel à des professionnels : l’assistance d'un avocat spécialisé en droit de la copropriété ou d'une association de défense des copropriétaires permet de sécuriser les démarches et de bénéficier de conseils avisés.

Quelle protection juridique pour un litige avec le syndic ?

De nombreux contrats d’assurance habitation incluent une garantie protection juridique. Celle-ci peut couvrir une partie ou la totalité des frais liés à un problème avec le syndic (honoraires d’avocat, frais de procédure, expertise, etc.).

Pour en bénéficier, l’assuré doit vérifier les conditions générales de son contrat. Si cette garantie est incluse, il doit contacter l’assureur dès les premiers signes de conflit. Plusieurs justificatifs (lettres recommandées, PV des assemblées…) peuvent être réclamés pour activer la prise en charge.