Dégradations dans un bail mobilité | Quelles solutions pour protéger son bien ?

Le bail mobilité est un contrat de location introduit par la loi Elan en 2018. Destiné à répondre aux besoins spécifiques des locataires en situation de mobilité (étudiants, stagiaires, professionnels en mission, etc.), il se distingue par sa courte durée (1 à 10 mois) et sa flexibilité. Le bailleur ne peut pas réclamer un dépôt de garantie dans le cadre d'un bail mobilité.

Dans une location classique, le dépôt de garantie couvre les réparations nécessaires après des dégradations éventuelles. Un bail mobilité est dénué de cette protection, exposant les propriétaires à des risques accrus. 

Néanmoins, le bail mobilité est plus souple que les baux vides ou meublés. Il permet notamment de louer sur une plus courte durée réduisant significativement les risques de dégradations. À l'échéance du bail, il est possible aussi de relouer le logement ou d’en profiter soi-même.

Malgré l’absence de dépôt de garantie dans un bail mobilité, le bailleur n'est pas tout à fait laissé à lui-même. Selon le profil du locataire, il pourra :

Mobiliser la garantie Visale

Si le locataire a souscrit à la garantie Visale, le bailleur peut déclarer les dégradations dans les délais impartis (généralement sous 30 jours après l’état des lieux de sortie). Il doit fournir tous les justificatifs nécessaires (photos, devis, etc.) pour faciliter l’indemnisation et éviter les litiges.

La demande de prise en charge des dégradations locatives se fait directement en ligne sur le site visale.fr depuis l’espace personnel du bailleur. Le bailleur devra fournir les pièces justificatives nécessaires dont notamment un état des dommages (état des lieux contradictoire d’entrée et de sortie, solde de tout compte transmis au locataire détaillant les dommages imputables à son occupation), ainsi que les justificatifs des dépenses de réparation.

Se retourner contre le locataire ou la caution

Le locataire reste le premier responsable des dégradations locatives. Le bailleur peut donc se retourner contre lui après avoir constaté des dommages. En présence d'une caution solidaire, le propriétaire a aussi intérêt à solliciter la personne qui s'est portée garante.

Pour ce faire, le propriétaire doit formuler une demande de prise en charge auprès du locataire et de la caution solidaire. Ce courrier recommandé avec avis de réception doit être accompagné des deux états des lieux (d'entrée et de sortie), des devis ou des factures des réparations.

Si cette demande ne porte pas ses fruits, le bailleur peut par la suite :

• Saisir la commission départementale de conciliation ;
• Intenter une action en justice.

Avant de se lancer dans un contrat de mobilité, il est fortement recommandé d’anticiper toutes les situations possibles. L’objectif est de se protéger en amont pour éviter de se retrouver dans une situation financière compliquée.

Exiger un cautionnement de la part du locataire

Bien que le dépôt de garantie soit interdit, d'autres solutions de cautionnement restent envisageables. Le bailleur a donc tout intérêt à choisir un locataire bénéficiaire de la garantie Visale ou ayant une caution.

La garantie Visale 

La garantie Visale est une aide sociale accordée sous la forme d'une caution locative gratuite. Elle octroie une protection solide aux bailleurs puisqu'elle couvre aussi bien les impayés de loyers que les dégradations locatives.

La garantie Visale s'adresse globalement aux jeunes âgés de moins de 30 ans ainsi qu'aux professionnels en situation de mobilité. Elle est donc en principe accessible à la majorité des personnes en quête d'un bail mobilité. Une fois accordée, cette solution de cautionnement prend en charge les réparations valant jusqu'à 2 mois de loyer.

La caution solidaire

L'autre option consiste à demander une caution solidaire. C’est une tierce personne (généralement un proche du locataire) qui s’engage à couvrir les éventuels dégâts causés par le locataire. Le garant signe un engagement écrit (acte de cautionnement). Ainsi, en cas de litige ou de dégradations, le bailleur peut se retourner contre ce garant pour obtenir réparation.

Notons qu'il est recommandé de s’assurer que le garant dispose d’une situation financière stable pour garantir son engagement. Le bailleur aura d'ailleurs en main les documents sur la caution. Il pourra donc évaluer sa solvabilité.

Souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO)

Peu de propriétaires souscrivent une assurance pour se prémunir contre les risques locatifs. D'ailleurs, lorsqu'ils s'engagent dans cette voie, ils optent plutôt pour la garantie loyers impayés. Pourtant, l'assurance propriétaire non-occupant (PNO) mérite également leur attention. 

Cette formule couvre principalement les dommages causés par des accidents domestiques ou des cataclysmes naturels (incendies, dégâts des eaux, etc). Toutefois, l'assurance PNO peut également prendre en charge les dégradations laissées par le locataire. Bien entendu, il faudra au préalable se renseigner sur les conditions à remplir pour que l'indemnisation ait lieu. 

Réaliser un état des lieux précis

Pour demander une prise en charge ou une indemnisation, les dégradations doivent être constatées de manière objective. L'état des lieux de sortie constitue la pièce clé pour démontrer les dommages causés durant la location. Ce document, comparé à l'état des lieux d'entrée, doit livrer des informations précises permettant d'évaluer l'ampleur des dommages.

Le bailleur ne doit pas hésiter à prendre des photos et rédiger des états des lieux de sortie détaillés. Rappelons que ces documents doivent être signés par les deux parties pour éviter toute contestation par la suite.

Bien se renseigner sur ses  futurs locataires

Bien choisir les locataires permet de réduire les risques de dégradations. Pour cela, il est conseillé de : 

• Vérifier les justificatifs de revenus et de situation professionnelle ;
• De demander des références d’anciens propriétaires si possible ;
• S'assurer que le locataire comprend et respecte les conditions d’utilisation du logement.