SOMMAIRE
- Le locataire reste-t-il prioritaire en cas de baisse du prix ?
- Comment fonctionne le droit de préemption subsidiaire ?
- Modèle d’offre de vente après une baisse de prix
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Un locataire peut acheter son logement si le propriétaire le vend, mais il doit répondre dans les deux mois après notification.
Si le prix baisse, le locataire a un nouveau droit de préemption pendant un mois aux conditions révisées.
Le propriétaire doit informer le locataire avant de vendre à un tiers sous peine d'annulation de la vente.
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Un locataire bénéficie, sous certaines conditions, d'un droit de préemption lorsque son propriétaire décide de vendre le logement qu'il occupe. Il dispose alors d'un délai de deux mois pour accepter ou décliner l'offre. En cas de baisse du prix de vente, le locataire reste prioritaire durant un mois pour acquérir le bien au nouveau prix. Ce droit de préemption subsidiaire suit les mêmes règles que le droit de préemption initial.
Baisse du prix d’un bien immobilier : le locataire reste-t-il prioritaire sur l’acquisition ?
En principe, le droit de préemption du locataire ne s’exerce qu’une seule fois. Si ce dernier refuse l’offre ou ne répond pas dans le délai imparti, le propriétaire est libre de vendre son bien à un tiers, mais uniquement aux mêmes conditions que celles précisées dans le congé pour vente.
Toutefois, une exception existe lorsque le prix de vente est revu à la baisse : le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption subsidiaire.
Droit de préemption initial
Conformément à l’article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un propriétaire bailleur décide de vendre un logement occupé, il est tenu de respecter plusieurs règles :
- Adresser un congé pour vente au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
- Indiquer le prix et les conditions de la vente.
- Préciser que la notification vaut offre de vente au profit du locataire.
- Reproduire les termes de l'article 15-2 de la loi.
À réception du congé, le locataire dispose de deux mois pour exercer son droit de préemption et acheter le bien aux conditions initiales fixées par le bailleur.
Droit de préemption secondaire
Après avoir reçu le congé pour vente, le locataire a trois options :
- Il accepte l’offre. Il dispose alors de deux mois pour régulariser la vente ou de quatre mois s’il contracte un prêt immobilier.
- Il refuse l’offre. Il doit quitter le logement à la fin du préavis de six mois.
- Il ne répond pas dans le délai imparti. L’offre devient caduque à la fin des deux mois. Il doit libérer les lieux à l'échéance du bail.
Cependant, si le bailleur décide de réduire significativement le prix du bien ou d’accepter une offre inférieure à celle initialement proposée, il doit en informer le locataire en lui notifiant la nouvelle offre.
Dans ce cas, le locataire retrouve un droit de préemption et peut acheter le bien aux nouvelles conditions. Ce droit, dit subsidiaire, lui permet ainsi de bénéficier d’une opportunité d’achat plus avantageuse, même après un premier refus ou une absence de réponse.
Comment fonctionne le droit de préemption subsidiaire du locataire ?
Les conditions d'exercice du second droit de préemption
Les locataires bénéficient d’une seconde préemption lorsque le propriétaire décide de vendre le bien à des conditions plus avantageuses pour l'acquéreur, par exemple :
- baisse du prix de vente ;
- changement du mode de paiement (différé, échelonné…) ;
- modification des modalités d'occupation (jouissance immédiate).
Le propriétaire doit alors adresser une nouvelle offre de vente à tous les titulaires du bail (signataires, conjoint marié ou pacsé). Ceux-ci disposent d’un mois pour exercer leur droit de préemption subsidiaire aux nouvelles conditions.
Même si le locataire a quitté les lieux après son préavis de six mois, il conserve son droit de préemption subsidiaire en cas de modification des conditions de la vente. En effet, la loi ne prévoit aucun délai pour l’exercice de ce droit. La seconde offre doit être adressée à l’adresse communiquée par l’ancien locataire au moment de son départ ou à défaut, à l’adresse du logement concerné (article 15-II de la loi du 1989). Cette interprétation a été confirmée par la Cour de cassation dans un arrêt du 1er mars 2023.
Les sanctions pour non-respect de la seconde préemption
Si le propriétaire signe un acte de vente avant d’avoir informé le locataire de la baisse de prix, celui-ci peut saisir le tribunal judiciaire afin de contester la transaction.
Le juge peut alors annuler la vente, et condamner le propriétaire au versement de dommages et intérêts.
En cas de congé jugé frauduleux, le propriétaire risque une amende pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.
Modèle d’offre de vente après une baisse de prix
MODELE D'OFFRE DE VENTE APRES UNE BAISSE DE PRIX
Nom & Prénom de l'expéditeur
Adresse de l'expéditeur
Nom & Prénom du destinataire
Adresse du destinataire
Objet : Notification d’un droit de préemption subsidiaire
Monsieur ou Madame……….
Par courrier en date à [Adresse] du [Date de l'offre initiale], je vous ai notifié un congé valant offre de vente concernant le logement que vous occupez situé à [Adresse du logement objet de la vente].
Aux termes de cette notification, vous disposiez d’un droit de préemption sur ce bien, au prix initialement fixé à [Prix de l'offre initiale] euros.
À l’issue du délai légal de réflexion dont vous disposiez pour exercer ce droit, vous n’avez pas manifesté votre intention d’acquérir le bien.
Toutefois, le logement objet de la vente a fait l’objet d’une réévaluation à la baisse. Le prix de vente est désormais fixé à [Prix revu à la baisse] euros.
Aussi, conformément à l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 (reproduire le texte), cette modification vous ouvre un droit de préemption subsidiaire.
Vous disposez désormais d’un nouveau délai d’un mois à compter de la réception des présentes pour accepter ou refuser cette nouvelle offre. Sans réponse de votre part dans ce délai, l’offre deviendra caduque, et le bien pourra être vendu librement à un tiers aux conditions révisées.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.
Cordialement,
Fait à…………. [lieu], le………….[date]
Signature
FAQ
Comment réduire le droit de préemption ?
Les délais du droit de préemption sont strictement fixés par la loi. Aussi, s’il s’applique, le droit de préemption ne peut être réduit ni supprimé.
Comment éviter le droit de préemption du locataire ?
Certaines stratégies permettent d’éviter le droit de préemption du locataire :
- vente du bien occupé ;
- vente à un membre de la famille jusqu’au troisième degré inclus ;
- vente de l’immeuble entier à un seul acquéreur ;
- vente à une SCI familiale.
Quand le locataire a-t-il un droit de préemption ?
Le droit de préemption du locataire s’applique lorsque le logement est loué vide à titre de résidence principale, et qu'il est mis à la vente libre de toute occupation.
Quelles sont les exceptions au droit de préemption du locataire ?
Le droit de préemption du locataire ne s'applique pas dans les situations suivantes :
- Le bien est vendu occupé (bail en cours).
- L’acquéreur est un membre de la famille du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus (parents, enfants, frères et sœurs, oncles, tantes, neveux et nièces).
- Le bien n’est pas destiné à un usage d’habitation principale.
- Le logement fait partie d'un immeuble vendu en bloc à un seul acquéreur.
- Le bien est vendu à une SCI familiale.
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