Quels sont les cas d’expulsion avec relogement obligatoire du locataire ?

Les 10 motifs les plus courants qui autorisent le propriétaire à demander l'expulsion du locataire sont les suivants :

Les loyers impayés

Le locataire a l'obligation de payer le loyer et les charges locatives qui lui incombent dans les délais prévus au bail (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).

Dans le cas contraire, le propriétaire peut, en dernier recours (après plusieurs tentatives de recouvrement amiable), demander au tribunal la résiliation du contrat de location (article 24 de ladite loi) et l'expulsion du locataire défaillant.

Les troubles du voisinage

Le locataire doit utiliser le logement loué de manière paisible. Aussi, il s'expose à son expulsion en cas de troubles causés au voisinage venant perturber leur tranquillité (nuisances sonores, olfactives, visuelles).

La dégradation du logement

L'une des obligations du locataire consiste à conserver le logement dans un bon état d'entretien et de réparation (article 1754 du Code civil). Aussi, si des dégradations sont observées, le propriétaire peut demander la résiliation du bail et l'expulsion de l'occupant.

Le refus de quitter les lieux à la suite d'un congé

Lorsque le propriétaire donne congé à son locataire pour y habiter, pour y loger ou pour un motif légitime et sérieux, ce dernier doit quitter le logement à la date prévue.
En cas de refus, le propriétaire peut entamer des démarches d'expulsion.

Les fausses informations ou les faux documents

La remise de faux documents ou de fausses informations (montant des revenus, nombre d'occupants…) lors de la signature du bail constitue une cause d'annulation de bail et d'expulsion du locataire. Le faussaire encourt en plus une peine de prison et une amende.

La sous-location non autorisée

Une sous-location doit nécessairement être soumise à une autorisation écrite du propriétaire.

Le changement de destination sans autorisation

Si le bien donné en location est destiné à un usage d'habitation, il ne peut être utilisé, sans l'autorisation du propriétaire, à des fins commerciales par exemple.

L'exercice d'une activité illégale dans le logement

Le propriétaire doit demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire s'il constate que le logement objet de la location est utilisé pour l'exercice d'une activité prohibée par la loi. 
À défaut, sa responsabilité peut être engagée s'il est prouvé qu'il avait connaissance de ces activités illégales.

Le non-respect du règlement de copropriété

Le locataire doit respecter les règles imposées par le règlement de copropriété et le règlement intérieur de l'immeuble dont dépend le logement loué.

La réalisation de travaux non autorisés

Le locataire ne peut réaliser de travaux importants (hors travaux d'aménagement, d'esthétique et de confort) sans l'accord écrit du propriétaire. Dans le cas contraire, ce dernier peut exiger la remise en état des lieux et la résiliation judiciaire du bail.

Le locataire relogé par le préfet

L'expulsion d'un locataire est obligatoirement accompagnée d'un relogement si le locataire est prioritaire ou s'il est vulnérable.

En effet, la loi Dalo du 5 mars 2007 confère aux locataires jugés prioritaires un droit au logement opposable (droit au logement décent et indépendant) notamment en cas d'expulsion sans moyen de relogement.

Le recours Dalo est examiné par une Commission départementale de médiation. Il bénéficie alors d'un relogement en urgence (entre 3 et 6 mois selon les départements).

Le locataire relogé par l'assurance habitation

L'assurance multirisque habitation peut prévoir le relogement temporaire des assurés en cas de sinistre rendant le logement inhabitable.

Le locataire doit déclarer le sinistre dans les 5 jours ouvrés.

Le locataire relogé par le propriétaire

Le propriétaire bailleur est tenu de reloger son locataire :

• Lorsque le logement est frappé par un arrêté d'insalubrité ou de péril (article L521-1 du Code de la construction et de l'habitation) ;
• Lorsque le bailleur social doit réaliser des travaux de structure (augmentation de la surface habitable, du nombre de logements…) ;
• En cas de vente ou de reprise du logement loué à un locataire protégé. Dans ce cas, l'offre de relogement doit correspondre aux besoins personnels et aux capacités financières du locataire.

Dans le cas de loyers impayés, le propriétaire lance la procédure d'expulsion après avoir tenté une conciliation (intervention de la caution, assurance pour loyers impayés, garantie Visale…).
Si la situation persiste, il engage une procédure judiciaire.

Le commandement de payer 

Le bailleur demande au locataire le paiement de sa dette par un commandement de payer signifié par un commissaire de justice.

Dès lors, le locataire dispose d'un délai de 6 semaines (délai raccourci depuis la loi du 27 juillet 2023) pour régler le montant de sa dette locative et interrompre le recours.

L'assignation devant le tribunal judiciaire

En l'absence de paiement, le propriétaire peut mettre en œuvre la clause résolutoire présente dans la plupart des baux d'habitation. 

Il saisit le juge du tribunal judiciaire afin qu'il prononce l'exécution de la clause.

Un commissaire de justice est chargé de délivrer l'assignation au locataire. Il doit aussi notifier la CCAPEX (Commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) de la remise du commandement de payer.

Le jugement et le commandement de quitter le logement

Après un délai incompressible de 3 mois, le juge convoque les parties à une audience. Au terme de celle-ci, il rend son jugement : résiliation du bail, expulsion du locataire ou délais de remboursement de la dette locative.

Le commissaire de justice signifie le jugement au locataire. Il dispose d'un délai d'un mois pour faire appel de la décision ou pour quitter les lieux.

Passé ce délai, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter le logement généralement dans les deux mois.

Le procès-verbal d'expulsion

On distingue 2 situations :

• Le locataire accepte de quitter les lieux. Le commissaire de justice dresse un procès-verbal d'expulsion.
• Le locataire refuse de quitter le logement. Le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion. Il demande au préfet le recours à la force publique. L'Administration dispose de deux mois pour répondre à la demande. Son silence vaut rejet. Le bailleur peut alors obtenir une indemnisation.

La demande de délai supplémentaire

Le locataire menacé d'expulsion peut demander un délai de paiement à l'amiable. Il signe alors un plan d'apurement de sa dette.

Il peut aussi demander un sursis au juge pouvant varier de 3 mois à 3 ans.

La trêve hivernale

Durant la trêve hivernale, c'est-à-dire du 1er novembre au 31 mars inclus, les locataires sont protégés de toute expulsion de leur logement. Aussi, un jugement d'expulsion ne peut être exécuté de force durant cette période.

Le propriétaire peut néanmoins obtenir un jugement d'expulsion durant la trêve hivernale et signifier au locataire un commandement de quitter le logement. Les mesures seront exécutées après la période de grâce.

Le recours à la loi DALO

Comme nous l'avons évoqué précédemment, la loi Dalo accorde aux personnes vulnérables, mal logées et reconnues « prioritaires » (sous la menace d'une expulsion ou non) le droit à un logement décent.

Ce droit est dit « opposable », c'est-à-dire que l'État met à la disposition du citoyen des voies de recours pour la mise en œuvre effective du relogement. 

Les bénéficiaires du droit au logement se trouvent dans l'une des situations suivantes :

• Sans logement ;
• Sous la menace d'une expulsion sans solution de relogement ;
• Hébergés temporairement dans une structure d'hébergement ;
• Logés dans des locaux insalubres ou dangereux ;
• Logés dans un logement sur occupé ou indécent au sens de la loi ;
• Demandeurs d'un logement social depuis un délai « anormalement long ».