Loyers impayés en location : comment la garantie bancaire protège-t-elle les propriétaires ?

Tous les propriétaires qui louent une maison ou un appartement se sont, un jour, posés la question : que faire si mon locataire cesse de régler ses loyers ? Heureusement, certaines assurances et garanties permettent de se protéger de ce risque, dont la caution bancaire.

Pourquoi exiger une caution pour la location d'un logement ?

Pour compléter ses revenus, se créer un patrimoine, préparer sa retraite… l'achat d'un bien immobilier à mettre en location peut poursuivre divers objectifs. Ce projet de vie implique néanmoins un investissement financier important au départ, nécessitant souvent de recourir à un crédit immobilier, mais aussi tout au long de la mise en location : assurance, taxe foncière, entretien, réparations, charges de copropriété…

Or, le risque qu'un locataire n'honore pas le paiement de ses loyers existe bel et bien, et peut rapidement réduire la rentabilité d'un investissement locatif, voire mettre en difficulté le bailleur pour le paiement des mensualités de prêt, des impôts fonciers ou des diverses charges. 

Le risque zéro n'existe pas, et le seul choix du meilleur dossier de location ne peut malheureusement pas garantir à 100 % que les loyers seront bel et bien payés. En effet, le locataire peut connaître un changement de situation, par exemple un licenciement ou un accident du travail, qui peut l'empêcher de tenir ses engagements. 

Pour éviter de se retrouver dans l'impasse, il est donc fortement conseillé de demander une garantie. Celle-ci pourra prendra le relais si l'occupant du logement ne parvient plus à payer le loyer demandé. 

Caution simple ou caution solidaire : quelles différences ?

En matière d'acte de cautionnement, il existe deux grands types de cautions. Si leur objectif est le même, sécuriser un propriétaire qui loue un appartement ou une maison, leur fonctionnement diffère quelque peu :

• En prenant une caution simple, le propriétaire du bien immobilier loué ne pourra se retourner contre le garant qu'à la condition d'avoir épuisé tous les recours à l'encontre de son locataire, et que celui-ci soit insolvable. Une caution solidaire offre une meilleure protection puisqu'il est possible de l'activer beaucoup plus rapidement, dès l'apparition du premier loyer impayé ;
• En revanche, avec une caution solidaire, nul besoin d'avoir déjà eu recours à toutes les poursuites judiciaires possibles à l'encontre de son locataire pour demander à la personne qui s'est portée caution de payer.

Lors de la location d'un logement, les propriétaires sont nombreux à demander à leur locataire de fournir une caution. Fréquemment, cette garantie est donnée par un proche du locataire, par exemple par un membre de sa famille ou un ami. Néanmoins, le cautionnement d'une personne physique n'est pas toujours possible. 

En effet, le locataire, même en ayant un dossier personnel irréprochable, peut être dans l'impossibilité de fournir une caution pour diverses raisons :

• Famille éloignée ou proches retraités en tant que caution solidaire ;
• Proches qui ne sont pas solvables ou qui ne peuvent plus payer et se demande comment plus être garant ;
• Relations familiales complexes ;
• Un désengagement de la caution solidaire qui ne peut plus payer ;
• Etc.

Heureusement, certains organismes de caution solidaire sont également autorisés à se porter caution pour des particuliers. C'est le cas d'Action Logement, avec sa garantie Visale, des entreprises, mais également des banques. Ces dernières peuvent ainsi fournir une caution solidaire à un de leurs clients, au profit du propriétaire bailleur.

Le fonctionnement de la caution bancaire est simple : si le locataire ne paie pas son loyer, le loueur peut réclamer les sommes d'argent dues directement à l'établissement bancaire. S'agissant d'une caution solidaire, il est tout à fait possible, et même recommandé, de l'activer dès la survenance du premier impayé. 

Au préalable, le propriétaire peut réclamer la présentation du contrat de cautionnement initial, signé entre la banque et son client, afin de vérifier son authenticité. Il peut également demander les deux documents suivants :

• Un extrait K bis original de moins de 3 mois ou les statuts de la banque ;
• Un justificatif d'identité du représentant de la banque qui figure sur le K bis ou les statuts.

En principe, le propriétaire est libre de réclamer une caution bancaire à son locataire afin de s'assurer une certaine tranquillité d'esprit. Toutefois, il existe certaines situations dans lesquelles le bailleur n'a pas le droit de demander une telle garantie :

• Si le propriétaire est un particulier, il ne peut pas demander de caution bancaire s’il est déjà assuré contre les risques locatifs par l'intermédiaire d'une assurance contre les loyers impayés (sauf s’il s’agit d’un bail étudiant ou apprenti) ;
• Si le propriétaire est une personne morale, il lui est impossible de demander une caution bancaire si le locataire est un étudiant qui reçoit une bourse de l'enseignement supérieur, sauf si la personne morale en question est une société civile constituée uniquement entre parents jusqu'au 4e degré.

Un acte de cautionnement réalisé par une banque pour l'un de ses clients présente de nombreuses particularités, à l'origine de plusieurs de ses avantages et de ses inconvénients. Les propriétaires bailleurs comme les locataires peuvent en tirer certains bénéfices, mais aussi quelques désagréments. Autant d'éléments qu'il vaut mieux connaître avant de faire le choix de demander une caution bancaire à son futur locataire.

Les bénéfices de la caution bancaire pour le propriétaire bailleur

Du point de vue du propriétaire, la caution bancaire présente deux grands avantages :

• Une garantie contre le risque de loyer impayé ;
• Un signal favorable sur la situation du locataire.

En premier lieu, cette garantie permet de prendre le relais lorsque le locataire ne paie plus son loyer. Il est donc possible d'éviter les soucis financiers qui sont liés aux impayés.

En second lieu, la décision d'octroi d'une caution bancaire est un signal positif pour tout bailleur. En effet, avant d'accepter de se porter garant d'un de ses clients, la banque analyse minutieusement le fonctionnement de son compte bancaire, sa situation personnelle et professionnelle, ses charges, etc. Un accord, s'il ne garantit pas à lui seul que le locataire sera toujours en mesure de payer ses loyers, reflète donc la confiance que la banque accorde à son client.

Coût, durée, fonctionnement,... quels impacts du côté du locataire ?

La garantie bancaire d'une location n'offre pas seulement des avantages à la personne qui a réalisé un investissement locatif, mais aussi au locataire. En effet, la plupart des propriétaires réclament une garantie pour accepter le dossier d'un locataire. Or, il est parfois délicat ou impossible de demander à son entourage de se porter caution. Se tourner vers le cautionnement d'un organisme, à l'instar d'une banque, peut donc être la meilleure option pour que son dossier soit accepté par le loueur. 

En revanche, la caution d'une banque présente quelques défauts pour la personne cautionnée :

• Les frais ponctionnés : ce type de contrat implique une rémunération pour l'établissement, et donc des frais pour le client. Cela peut inclure des intérêts à régler mensuellement ou annuellement, ainsi que des frais de dossier lors de la mise en place de la caution bancaire ;
• L'immobilisation d'une certaine somme d'argent pendant toute la durée de la location, en fonction du montant du loyer et de la durée demandée. Il est donc impératif de disposer d'une épargne suffisante, ce qui n'est pas nécessairement le cas de tous les ménages. 

Exemple : un locataire demande à sa banque de se porter caution pour louer un appartement loué au prix de 500 euros par mois sur une durée de douze mois. Il lui faudra donc immobiliser la somme de 6 000 euros (500 x 12) afin que l'établissement accepte d'être son garant.

Pour obtenir une caution de la part d'une banque, le locataire doit se tourner vers son agence, ou directement vers son conseiller bancaire. Celui-ci pourra alors étudier son dossier, et vérifier que la demande remplisse toutes les conditions fixées par la banque. 

Il est également nécessaire de fournir un certain nombre de justificatifs, dont la liste peut varier selon les établissements bancaires. Il peut s'agir par exemple de :

• Une pièce d'identité ;
• L'avis d'imposition du foyer ;
• Les derniers bulletins de paie ou les dernières comptabilités pour les indépendants ;
• Un document de l'ancien propriétaire attestant que les loyers ont tous été payés, ou les quittances de loyer ;
• Les informations relatives au futur logement et à son propriétaire.

Si un accord est donné, le client signe alors un contrat de cautionnement. En parallèle, il doit verser une certaine somme d'argent sur un compte bancaire bloqué, dans lequel il ne pourra pas effectuer de retraits tant que la caution ne sera pas levée. En cas de défaillance, c'est dans cette réserve que la banque viendra piocher pour payer le propriétaire.