SOMMAIRE
- Conséquences du gel des loyers
- Logements concernés par le gel des loyers
- Importance d'un DPE
- Mesures à prendre face à un gel des loyers
- Aides pour sortir son logement des passoires thermiques
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
La loi « Climat et Résilience » gèle les loyers des logements classés F et G à l'issue d'un DPE depuis 2022.
Le gel des loyers interdit l'augmentation du loyer ou sa révision à la hausse à la relocation ou au renouvellement du bail.
En cas de mauvais DPE, une rénovation énergétique s'impose pour échapper au gel des loyers et à une future interdiction de location.
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La loi Climat et résilience du 20 août 2021 prévoit des mesures concrètes pour réduire l’empreinte carbone du parc immobilier français. Ainsi, depuis le 24 août 2022, les logements en location, qualifiés de “passoires thermiques” font l’objet d’un gel des loyers. Cette mesure a pour objectif d’encourager les propriétaires à réaliser un Diagnostic de Performance énergétique (DPE) suivi de travaux de rénovation énergétique. Les bailleurs ont tout intérêt à améliorer le DPE de leurs logements en location dans les années à venir.
Quelles sont les conséquences du gel des loyers prévu par la loi “Climat et Résilience” ?
La Loi « Climat et Résilience » vise à accélérer la transition écologique de l’économie et des foyers français. Ce texte a gelé les loyers des passoires thermiques depuis août 2022.
Concrètement, les bailleurs de ces logements ne sont plus autorisés à :
- Augmenter le loyer lors de la relocation ;
- Réviser le loyer à la hausse lors du renouvellement du contrat de bail ;
- Effectuer une révision annuelle du loyer en se référant à l’IRL.
Quels sont les logements concernés par ce gel des loyers ?
Cette disposition vise les “ passoires thermiques”. Cette appellation désigne les logements les plus énergivores. Ils sont pour la plupart mal isolés et sont pourvus d’équipements vétustes. En conséquence, leur consommation énergétique est très élevée, particulièrement pendant la saison froide où le chauffage est particulièrement sollicité.
Les passoires énergétiques regroupent les logements classés F et G à l’issue d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Cette dénomination concerne donc les logements consommant plus de 331 kWh/m²/an et rejetant plus de 56 kg eq CO2/m2.an de gaz à effet de serre.
Les bailleurs doivent-ils réaliser un DPE ?
Difficile de dire si un logement est concerné ou non par cette disposition sans réaliser un DPE. Pourtant, ce diagnostic n’est obligatoire qu’à la vente ou à la mise en location d’un bien. De plus, il est valable pendant 10 ans.
Notons toutefois que, les DPE réalisés :
- Entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu'au 31 décembre 2022 ;
- Entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024.
Les bailleurs qui mettront leurs biens en location à partir de 2025 pourraient donc avoir une mauvaise surprise. Ils risquent de découvrir que le logement qu’ils souhaitent louer est une passoire thermique à l’issue d’un DPE rendu obligatoire.
Un mauvais DPE peut priver le propriétaire de tout revenu locatif dans les années à venir. Mieux vaut donc réaliser un DPE pour se prémunir de tout imprévu.
Comment réagir si son logement est concerné par le gel des loyers ?
Le bien sera concerné par le gel des loyers prévu par la Loi « Climat et Résilience » dès lors qu’il a de mauvaises performances énergétiques. Le propriétaire aura ainsi tout intérêt à réaliser les aménagements nécessaires pour améliorer le DPE de son bien. Il s’agit donc d'effectuer une véritable rénovation énergétique.
Dans cette optique, il faudra :
- Réaliser des travaux d’isolation ;
- Changer de menuiseries ;
- Installer un système de chauffage plus performant ;
- Adopter des équipements intelligents pour limiter sa consommation énergétique.
Plusieurs solutions peuvent être envisagées pour réduire la consommation énergétique d’un bien. Pour prendre les bonnes décisions, il faut absolument se faire accompagner par un professionnel. Celui-ci doit être en mesure de missionner un diagnostiqueur certifié qui interviendra au début et au terme des travaux. Le DPE réalisé en fin de chantier devrait rassurer le propriétaire.
Quelles aides pour sortir de la catégorie des passoires thermiques ?
Pour accompagner les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leur logement, le gouvernement propose plusieurs solutions financières. Elles permettent de financer en partie les travaux de rénovation visant à réduire la consommation énergétique et à améliorer le confort thermique. Voici les principales solutions de financement :
MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov' est une aide financière de l'État destinée aux propriétaires qui souhaite réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le montant attribué dépend des revenus du foyer, du type de travaux et de la performance énergétique. En 2024, l’aide a évolué et se décline en MaPrimeRénov’, MaPrimeRénov’ Parcours accompagné et MaPrimeRénov’ Copropriété.
L’éco-prêt à taux zéro (ou éco-PTZ)
Accessible sans conditions de ressources, l'Éco-PTZ est un prêt sans intérêt d'emprunt qui permet de financer des travaux de rénovation énergétique. Ce prêt est cumulable avec d’autres aides : quelques banques proposent de cumuler l'éco-PTZ et MaPrimeRénov' pour financer le reste à charge des travaux lorsque la MaPrimeRénov' a été obtenue.
FAQ
Puis-je louer un logement de classe F ?
L’interdiction de location des logements de classe F n’entrera en vigueur qu’en 2028. Les bailleurs peuvent donc louer les appartements et les maisons individuelles de cette classe. Toutefois, ces biens font l’objet d’un gel des loyers.
Que risque un bailleur qui enfreint l’interdiction de location des logements de classe G ?
Depuis 2023, les logements de classe G sont considérés comme des logements “indécents”. Malgré l’interdiction de leur mise en location en 2025, la loi ne prévoit pas de sanctions pénales sauf si leur performance énergétique déplorable cause un accident. En revanche, la législation permet aux locataires d’exiger des travaux de rénovation énergétique. Ils peuvent également porter l’affaire devant le juge pour obtenir des dommages et intérêts ou demander une réduction du loyer.
Un locataire peut-il demander un DPE ?
Le locataire peut demander de refaire un DPE avant la signature du bail ou en cours de location s’il a des doutes sur les performances énergétiques du logement. Ceci dit, le propriétaire peut légitimement refuser cette demande si son DPE est toujours valide.
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