Imposition en location non-meublée | Quelles taxes et impôts à prévoir ?

En tant que propriétaire, votre impôt sur location vide comprend avant tout l'impôt sur le revenu (IR).

Le régime des loueurs de biens vides est totalement différent du régime des loueurs en meublé, mais non moins intéressant d'un point de vue fiscal.

Les loyers issus de la location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, conformément à l’article 1A du Code général des impôts (CGI).

Ce régime diffère donc des revenus issus de la location meublée. En effet, le loueur en meublé professionnel ou non (LMP ou LMNP) est, quant à lui, taxé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Selon le montant de revenus fonciers ou suivant l'option retenue, vous relevez du régime microfoncier ou du régime réel d'imposition.

Le régime micro-foncier est exclu pour les revenus fonciers perçus notamment au titre de monuments historiques, aux immeubles bénéficiant de certaines réductions d'impôts ou d’amortissements spécifiques comme l'amortissement Périssol.

Le régime réel d'imposition vous permet de déduire du montant de vos recettes locatives un certain nombre de charges :

• Frais de gestion ;
• Intérêts d'emprunts ;
• Dépenses de réparation ;
• Travaux d'amélioration ;
• Charges de copropriété ;
• Certaines taxes ;
• Certains amortissements spécifiques comme l'amortissement Perissol ;
• etc.

L'ensemble de ces charges impactent de façon très significative le montant de l'impôt sur votre location vide.

En revanche, à la différence du régime des loueurs en meublé, vous ne pourrez pas amortir le bien, c'est-à-dire déduire chaque année une partie du prix d'achat.

Sur quelle base calculer le montant de l’impôt sur le revenu ?

L’impôt sur location vide est appliqué sur votre base imposable elle-même constituée par le montant du revenu foncier net, c'est-à-dire le montant des recettes locatives nettes.

La base imposable des revenus nets est calculée par :

• L’administration fiscale, en appliquant un abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers brutes, si vous dépendez du régime micro-foncier, 
• Vous-même, via la déclaration du formulaire 2044 des revenus fonciers, si vous êtes soumis au régime réel d’imposition.

Dans ce dernier cas, le revenu foncier net imposable est calculé en déduisant du montant des recettes brutes un certain nombre de charges.

Vous devez inclure certaines sommes autres que les loyers au montant des recettes locatives imposables. Les charges comprennent quant à elle, notamment, les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, les dépenses de réparation, les travaux d'amélioration, charges de copropriété, primes d'assurance, déductions spécifiques comme l'amortissement Perissol, etc.

Pour les propriétaires soumis au régime réel d'imposition, l'impôt sur la location vide peut être optimisé notamment dans le cadre d'un logement ancien devant faire l'objet de travaux d'amélioration. Non seulement les frais liés aux travaux d'amélioration sont déductibles mais les intérêts d'emprunt éventuellement souscrit pour réaliser les travaux sont également déductibles.

Si vous avez réalisé un déficit foncier, ce dernier est déductible de votre revenu global dans une certaine limite, actuellement fixée à 10 700 €. Le surplus du déficit peut être reporté les années suivantes pendant 6 ans. Ainsi, votre activité de location de bien vide peut vous permettre de payer moins d'impôt sur le revenu.

En tant que propriétaire soumis d'office au régime micro-foncier, sachez que vous pouvez tout à fait décider de formuler une option pour le régime réel d'imposition. Cette démarche, qui est très simple, doit être réalisée avant une certaine date pour pouvoir bénéficier du régime réel au titre des revenus fonciers perçus l'année précédente.

Quel est le taux de l’impôt sur location vide (IR) ?

Le taux d’impôt sur le revenu n’est pas fixe, mais établi en fonction d’un barème progressif, lequel dépend de votre niveau de revenu imposable. 

Ci-après, le tableau retraçant les différents taux actuellement applicables (barème 2022) par tranche de revenu. Ce taux est révisé régulièrement.

L'impôt sur location vide dépend donc non seulement des loyers perçus mais aussi de vos autres revenus et de votre taux d'imposition global.

Quel calcul pour l'impôt sur le revenu d'une location d'appartement ?

Vos loyers seront soumis à impôt suivant le régime fiscal de l'IR.

L'impôt s'applique sur votre base imposable préalablement déterminée et déclarée. Le calcul de l'impôt sur le revenu dépend du niveau des revenus imposables déclarés sur la déclaration 2042 et ses annexes, générés par le contribuable et son foyer fiscal.

De plus, le montant de l'impôt sur location vide dépend du nombre de part du foyer fiscal, ou quotient familial.

Le montant de l'impôt sur le revenu sur les revenus fonciers et l'ensemble des revenus imposables de ce foyer s'obtient comme suit :

1. Divisez votre revenu net imposable par le nombre de parts de quotient familial.
2. Appliquez au montant obtenu le barème progressif de l’impôt sur le revenu applicable aux revenus de l'année concernée.
3. Multipliez le résultat par le nombre de parts du quotient familial pour obtenir le montant de l'impôt dû.

L'IR est calculé directement par l'administration fiscale sur la base de votre déclaration de revenu et en fonction de votre base imposable. Vous pouvez le connaître dès que vous déclarez en ligne vos revenus et une fois que vous recevez l'avis d'imposition.

Pour connaître le montant total de votre impôt sur une location vide, vous devez prendre en compte les prélèvements sociaux applicables aux loyers d'un appartement.

Quel est le taux des prélèvements sociaux ?

Les recettes encaissées par le prioritaire sur les logements mis en location vide, sont également soumises aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.

Les propriétaires fonciers percevant des revenus fonciers doivent ainsi s'acquitter des prélèvements suivants :

• 9,2 % de contribution sociale généralisée (CSG). 
• 7,5 % de prélèvement de solidarité. 
• 0,5 % de contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

Sur quelle base calculer le montant des prélèvements sociaux ?

Comme pour l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux sont appliqués sur le montant des recettes locatives nettes de l'appartement en location vide. 

Le taux global de prélèvements sociaux de 17,2% est ainsi dû sur les recettes nettes d'abattement si vous relevez du régime micro-foncier, ou nettes de charges si vous relevez du régime réel.

Pour faire un tour d'horizon complet de l'impôt sur location vide, vous devez avoir à l'esprit que d'autres taxes sont applicables au foncier :

• Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ;
• Taxe d'habitation ;
• Taxe d'enlèvement des ordures ménagère (TEOM) ;
• Taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

La TFPB est un impôt local dû par tout propriétaire ou usufruitier de propriétés bâties. Elle se calcule en multipliant la base d’imposition de la propriété au taux de la taxe.

La base d’imposition servant à calculer l'impôt sur location vide correspond à la moitié de la valeur locative cadastrale. Cette valeur est une estimation établie par l’administration fiscale, pour déterminer une sorte de loyer théorique. Le taux de la taxe, lui, est fixé par les collectivités locales et dépend donc de la commune où se situe la propriété.

Les recettes perçues en guise de location ne sont pas imposées à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Elle est, plutôt, payée sur la base citée plus haut, sur une périodicité annuelle.

La taxe d’habitation

La taxe d’habitation est à payer en plus de l'impôt sur la location vide. Elle est due en cas de location d'un bien immobilier à usage de logement. Elle est cependant payée par l’occupant du logement au 1er janvier, soit le locataire ou preneur en cas de mise en location du bien.

La taxe est également calculée suivant la valeur locative cadastrale de l'appartement. Le montant de la taxe est calculé directement par l'administration à partir du taux d'imposition propre à la commune multiplié par la valeur locative, diminuée, le cas échéant, d’abattements.

En 2023, la taxe d'habitation sera totalement supprimée sur les résidences principales.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s'ajoute également aux autres impôts dus sur votre location vide. Cette taxe sert à financer la collecte des déchets ménagers au niveau de la commune où est localisée la propriété.

Il peut aussi s’agir d’une redevance d'enlèvement des ordures ménagères (REOM). Elle est due sur les biens immobiliers soumis à la taxe foncière ou qui en sont exonérés temporairement, et elle est calculée sur la même base que celle de la taxe foncière. 

De même que la taxe foncière et la taxe d’habitation, la TEOM ne s’applique pas sur les revenus locatifs. 

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) 

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) s'additionne, dans certains cas, au montant de l'impôt sur la location vide.

Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus sont en principe exonérés de TVA dès lors qu’il s’agit d’actes civils et non commerciaux (article 261 D-2° du Code général des impôts). 

Les locations vides sont cependant soumises à la TVA si elles constituent un moyen pour le bailleur de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial ou d'accroître ses débouchés.

De même, les locations de terrains non aménagés ou de locaux nus sont soumises à la TVA quand le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire. Enfin, la location de places de stationnement pour véhicules est soumise à la TVA. 

Le bailleur peut opter pour la TVA si les locaux nus sont donnés en location pour les besoins de l'activité du preneur, lui-même assujetti, ou d'un preneur non assujetti à la condition que le bail fasse mention expresse de l'option par le bailleur.