SOMMAIRE
- Régimes fiscaux applicables à la location nue
- Régimes fiscaux applicables à la location meublée
- Dispositifs de défiscalisation disponibles
- Fiscalité sur la plus-value immobilière en cas de revente
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Les revenus locatifs sont imposés selon le type de location (nue ou meublée) et le régime fiscal choisi (micro ou réel).
En location nue, le régime micro-foncier applique un abattement de 30%, tandis que le régime réel permet de déduire les charges
En location meublée, le micro-BIC offre un abattement de 50%, et le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien.
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En immobilier locatif, les revenus sont imposables selon une fiscalité qui dépend de trois critères principaux : le type de location (nue ou meublée), le régime d’imposition (micro ou réel) et les dispositifs de défiscalisation en vigueur.
Examinons comment sont taxés les revenus fonciers en location vide et les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en location meublée ?
Quels sont les régimes fiscaux applicables à la location nue ?
Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier s’applique lorsque les loyers bruts annuels (hors charges) ne dépassent pas 15 000 €.
Il permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % applicable sans justificatif.
Exemple :
- Loyers bruts perçus : 12 000 €
- Abattement forfaitaire de 30 % : 3 600 €
- Revenu imposable : 12 000 € - 3 600 € = 8 400 €
Ce montant est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Le régime réel
Le régime réel s’applique automatiquement lorsque les loyers bruts excèdent 15 000 € par an. Il est également accessible sur option de l’investisseur, même en dessous de ce seuil.
Les propriétaires peuvent alors déduire les charges qu’ils ont réellement engagées (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, frais de gestion, etc.).
Exemple :
- Loyers bruts perçus : 20 000 €
- Charges déductibles : 8 500 €
- Revenu foncier imposable : 20 000 € - 8 500 € = 11 500 €
Le coût total net est soumis à l’IR, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Comment sont imposés les biens d’une location meublée ?
En location meublée, le régime fiscal du propriétaire dépend de son statut :
- Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) : il concerne les bailleurs dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 € OU lorsqu'elles sont supérieures aux autres revenus d’activité soumis à l’IR.
- Le loueur en meublé professionnel (LMP) : il s’applique lorsque les recettes locatives dépassent 23 000 € ET représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.
L’imposition dépend ensuite du régime choisi : micro-BIC ou réel.
Le régime micro-BIC (LMNP et LMP)
Le micro-BIC s’applique si les recettes locatives ne dépassent pas 77 700 € par an (pour locations meublées classiques). Le loueur bénéficie d’un abattement forfaitaire automatique de 50 %.
- En LMNP : le revenu imposable après abattement est soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
- En LMP : l’abattement forfaitaire est identique, mais les revenus sont soumis à l’IR et aux cotisations sociales (35 % à 45 % du bénéfice net).
Le régime réel en LMNP
Le régime réel est appliqué automatiquement si les recettes du LMNP dépassent 77 700 € ou sur option du bailleur. Il permet de déduire les charges réelles, et d’amortir le bien (hors terrain) et le mobilier.
Il présente deux caractéristiques essentielles :
- Le déficit généré peut être imputé sur les BIC pendant 10 ans.
- Il n’est pas assujetti à TVA (sauf pour les résidences de tourisme classées et celles qui fournissent des prestations para-hôtelières).
- S’il loue une chambre de sa résidence principale et que ses recettes ne dépassent pas 760 € par an.
- Si une partie de sa résidence principale est louée à un locataire qui y établit sa résidence principale et que le loyer ne dépasse pas 206 €/m2/an en Île-de-France et 152 €/m2/an dans les autres régions.
Le régime réel en LMP
Le régime réel s’applique aux LMP dont les recettes sont supérieures à 77 700 €. Il permet de déduire les frais réels, et d'amortir les biens.
Il présente des spécificités :
- Les bénéfices sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Le déficit foncier généré peut être imputé sans limites sur le revenu global du foyer. En cas d’excédent, il peut être reporté durant les 6 années suivantes.
- La location meublée professionnelle est exonérée de TVA (sauf prestations para-hôtelières).
- Les plus-values sont soumises au régime des plus-values professionnelles, avec des exonérations possibles.
- Les cotisations sociales s’appliquent (et non les prélèvements sociaux).
Quels sont les dispositifs de défiscalisation disponibles ?
Le dispositif Pinel
La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier en 2025 d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 14 % du prix du bien, pour un engagement de location d'une durée de 6, 9 ou 12 ans. Il s’applique aux logements neufs ou rénovés sous conditions de ressources du locataire et de loyers.
Il a été prolongé jusqu’au 31 mars 2025.
La loi Denormandie
Ce dispositif concerne les investisseurs qui s’engagent à réaliser des travaux de rénovation ou d'amélioration d'un logement ancien situé dans un quartier dégradé de certaines communes (modernisation, amélioration de la performance énergétique, assainissement…). Il offre une réduction d’impôt variant de 12 % à 21 % du prix du bien, en échange d’un engagement locatif de 6 à 12 ans.
Il reste valable jusqu’au 31 décembre 2027.
La loi Malraux
Elle est destinée aux investisseurs qui font l’acquisition de biens anciens situés dans des secteurs sauvegardés, et qui s’engagent à réaliser des travaux de réhabilitation supervisés par un architecte des bâtiments de France. Ils peuvent bénéficier, sous conditions, d’une réduction d’impôt maximum de 400 000 € sur une période de 4 ans.
La loi Monuments Historiques
Ce dispositif s’adresse aux propriétaires de biens classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques. Il permet de déduire 100 % des travaux de restauration du revenu imposable, sans plafond, à condition de conserver le bien pendant au moins 15 ans.
Quelle est la fiscalité sur la plus-value immobilière en cas de revente ?
Prix de vente - (prix d’achat + frais d’acquisition + travaux déductibles).
Elle est soumise à l'IR au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %.
Un abattement progressif s’applique selon la durée de détention, jusqu'à l'exonération totale après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Il existe néanmoins des cas d'exonérations :
- Vente de la résidence principale.
- Bien détenu depuis plus de 30 ans.
- Revente d’un bien pour un premier achat de résidence principale (sous conditions).
En outre, certaines stratégies permettent d'optimiser la fiscalité (délai de détention, SCI à l'IS, démembrement de propriété).
FAQ
Comment sont imposés les revenus locatifs, et quelle est la taxe ?
En immobilier locatif, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Seuls les LMP sont soumis aux cotisations sociales dont le taux varie de 35 à 45%.
Comment calculer les impôts sur un bien locatif ?
L'imposition d'un investissement locatif dépend du type de location (vide ou meublée) et du régime fiscal (micro ou réel). L'Administration applique l'impôt sur le revenu selon la tranche marginale du contribuable et les prélèvements sociaux (ou cotisations sociales pour les LMP).
Quel est le taux de l'impôt sur le revenu locatif ?
En immobilier locatif, le taux d'imposition dépend du taux marginal d'imposition du loueur. Par ailleurs, les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2%.
Sources
- Legifrance.gouv.fr - Article 29 du Code général des impôts (revenus locatifs bruts)
- Legifrance.gouv.fr - Article 199 novovicies du CGI (réductions d'impôts)
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