Ce que vous devez savoir sur l'évolution de l'indice ICC en 2024

L'ICC désigne l'Indice du Coût de la Construction des immeubles à usage d'habitation. Les termes « indice du bâtiment » ou « indice à la construction », désignent également l'ICC. Le but de l'indice ICC est de mesurer l'évolution du prix des bâtiments neufs qui sont principalement destinés à un usage d'habitation.

L'ICC est un indice sans unité. Lors de sa création au quatrième trimestre de 1953, le premier ICC a été arbitrairement fixé à 100. Depuis, l'INSEE met l'indice à jour de façon trimestrielle.

En dehors de son utilité pour la révision légale des loyers, l’indice ICC est aussi un bon indicateur pour évaluer le coût d’accession à l’immobilier neuf pour les particuliers.

Au départ, les loyers des baux d’habitation, commerciaux et professionnels étaient tous indexés en suivant l'ICC. Mais l'utilisation de l'indice a évolué depuis sa création en 1953. Considérons les types de biens immobiliers concernés par l'ICC à l'heure actuelle. 

Les baux commerciaux signés avant 2014

Pendant longtemps, l'ICC était l'indice de référence utilisé pour indexer les loyers des baux commerciaux. Lors de la révision triennale du loyer, le bailleur devait calculer le nouveau loyer révisé sur la base de l'indice du coût de la construction.

Toutefois, la loi Pinel n° 2014-626 du 18 août 2014 a mis fin à l'utilisation de l'ICC pour les baux commerciaux. En effet, étant calculé sur le prix des bâtiments neufs à usage d'habitation, l'ICC était peu adapté aux locaux à usage professionnel.

Désormais, les loyers des baux commerciaux sont basés sur l'un des deux indices suivants : l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Il reste néanmoins possible d'utiliser l'ICC pour la révision des loyers d'un bail commercial signé avant la parution de la loi Pinel, c'est-à-dire avant le 1er septembre 2014.

Les baux professionnels

Dans le cadre d'un bail professionnel, le bailleur et le preneur sont libres de déterminer les conditions de renouvellement du bail et d'indexation du loyer. Ils peuvent notamment choisir l'indice de référence utilisé pour réviser le loyer : soit l'indice du coût de la construction (ICC), soit l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Les autres biens immobiliers concernés par l'ICC

L'ICC peut servir d'indice de référence pour : 

• la location d’un parking, d’un box ou d’un garage ;
• une location vide ou meublée (seulement si le logement n'est pas utilisé comme résidence principale).

Par ailleurs, l'ICC peut être utilisé dans le cadre d'un prêt bancaire à taux révisable ou du calcul d'une rente viagère.

L'ICC est calculé par l'Insee (institut national de la statistique et des études économiques). Le calcul de l'ICC prend en compte le prix total payé par le Maître d'Ouvrage pour chaque projet de construction réalisé durant la période considérée. Le prix des matériaux et de la main d'œuvre sont inclus, de même que le coût de la TVA. 

Toutefois, l'ICC ne couvre que les coûts liés à la construction. Par conséquent, les frais annexes du projet sont exclus, par exemple :

• Le prix d'achat du foncier ;
• Les charges foncières (par exemple la viabilisation du terrain) ;
• Les honoraires ;
• Les frais de promotion immobilière ;
• Les frais de notaire.

Chaque trimestre, l'Insee calcule l'ICC sous le contrôle du ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie. L'indice est ensuite publié au Journal officiel.

L'indice ICC parait environ 3 mois après la fin du trimestre concerné. Ainsi, voici les mois de parution officielle de l'ICC :

• Mars pour le 4ème trimestre de l’année précédente ;
• Juin pour le 1er trimestre de l’année en cours ;
• Septembre pour le 2ème trimestre de l’année en cours ;
• Décembre pour le 3ème trimestre de l’année en cours.

Exemple : L'indice ICC du 4ème trimestre 2023 est paru le 29 mars 2024.

Depuis sa création en 1953, l'ICC évolue quasiment toujours à la hausse. Voici les 4 indices ICC de l'année 2023 :

Le calcul du nouveau loyer se base sur l'évolution entre deux indices ICC. Voici la formule pour calculer une révision de loyer avec l'ICC :

Montant du nouveau loyer = Loyer en cours * dernier indice ICC du trimestre de référence du bail / indice ICC du même trimestre de l'année précédente

Exemple de révision d'un loyer selon l'évolution de l'ICC :

Imaginons un bail dont le loyer de 500 € doit être révisé le 15 mai 2024. Le dernier indice ICC publié à la date de révision est celui du 4ème trimestre 2023, avec une valeur de 2162. L'indice de l'année précédente (4ème trimestre 2022) était de 2052.

Le nouveau montant du loyer est calculé ainsi : 500 € x 2162 / 2052 = 526,8 €.