Qu'est-ce que l'Indice de Référence des Loyers (IRL) et comment l'appliquer pour la révision d’un loyer ?

L'indice de révision des loyers (IRL) sert à réévaluer le montant du loyer d'une habitation vide ou meublée. Il définit les limites des augmentations annuelles réclamées par les propriétaires.

Sa valeur correspond à la moyenne de l'évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) sur les douze derniers mois.

Quel est l'IRL en cours ?

Chaque année, l'INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques) publie le nouvel indice de référence des loyers. Le dernier IRL connu à ce jour a paru le 15 octobre 2024. Sa valeur est de 144,51 avec une hausse de 2,47% sur un an. 

Quel est le trimestre ou la date de référence pour l'IRL ?

L'Indice de Référence des Loyers (IRL) paraît quelques jours après la fin de chaque trimestre. Voici les dates de publication indicatives 

• 1er trimestre : 15 avril ;
• 2e trimestre : 15 juillet ;
• 3e trimestre : 15 octobre ;
• Et 4e trimestre : 15 janvier de l'année suivante.

Règle de base pour définir le montant d'un loyer

L'IRL s'applique aux loyers des biens à usage d'habitation (régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) ainsi qu'aux logements meublés (régis par l'article L.632-1 du Code de la construction et de l'habitation).

D'autre part, il concerne également la révision :

• Des redevances de contrats de location-accession à la propriété immobilière (dispositif qui permet au locataire d'acquérir le bien après une période de jouissance définie) ;
• Des loyers des bâtiments d'habitation des fermages (baux à usage agricole) et baux ruraux.

Règles spécifiques au loyer de certains biens

Depuis le 1er août 2018, un décret, renouvelé chaque année, limite la hausse dans les villes de plus de 50 000 habitants où le marché locatif est tendu.

Par ailleurs, la réévaluation de certains types de logements est encadrée par des règles particulières. C'est le cas pour :

• Les logements soumis à la loi de 1948 : leurs loyers sont strictement encadrés. Ils ne peuvent être augmentés de plus de 0,09 % par an. Le taux fait l'objet d'une publication officielle par décret, chaque année.
• Les logements conventionnés Anah (Agence National de l'Habitat) : ils peuvent être révisés chaque année sur la base de l'IRL, mais le loyer révisé ne peut pas dépasser des montants maximums fixés au niveau national.

Comment calculer l'indexation du loyer ?

Pour procéder à l'augmentation du loyer en cours de bail, il faut connaître :

• La valeur de l'IRL du trimestre de référence et connaître la formule de calcul de l'IRL ;
• L'IRL du même trimestre de l’année précédente.

Quel IRL choisir et pourquoi ?

L'indice de référence à considérer dépend :

• de la date mentionnée dans le bail (fixée à la signature du contrat ou lors de son renouvellement annuel). Le contrat de location peut spécifier quel IRL doit être utilisé. Si le contrat précise l'IRL à utiliser, le bailleur doit suivre les dispositions du contrat ;
• du dernier indice connu au jour de la signature du bail, en l'absence de précision. Cela permet de refléter au mieux l'évolution du coût de la vie jusqu'à cette date.

Le site de l'Institut National de la Consommation (INC.) dispose d'un simulateur en ligne pour calculer l'augmentation de votre loyer.

Comment informer le locataire d'une augmentation de loyer ?

L'information du locataire sur une augmentation de loyer doit être communiquée de manière claire et précise. L'envoi d'une lettre de notification de révision du loyer est la méthode la plus couramment utilisée. Cette lettre doit indiquer :

• Le montant actuel du loyer ;
• Le montant du loyer après l'augmentation ;
• La date d'effet de l'augmentation.

Il est recommandé de l'envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception pour conserver une preuve de la démarche. N'oubliez pas de mentionner dans la lettre la formule de calcul utilisée pour déterminer la nouvelle valeur du loyer basée sur l'IRL.

L'indice du coût de la construction (ICC)

L'ICC se rapporte au prix des bâtiments neufs à usage principal d’habitation et prend en compte le prix TVA incluse. Il exclut notamment les prix et coûts liés au terrain.

Avant juin 2014, cet indice était la référence pour :

• Définir la valeur locative d'un local ;
• La révision du loyer d'un bail commercial ;
• Et déterminer un nouveau loyer lors d'une révision triennale.

La loi Pinel du 18 juin 2014 ne permet plus d'utiliser cet indice pour les révisions légales, c'est-à-dire les révisions triennales et les renouvellements de bail.

Il a été remplacé par :

• L’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales (boutiques, boulangeries, etc.) ;
• Et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les révisions de loyers de tous les baux commerciaux qui ont été signés ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Cependant, pour les baux commerciaux dont la révision est annuelle, la loi n'interdit pas d'utiliser l'ICC comme valeur de référence dans une clause d'échelle mobile. Il s'agit d'un accord entre le bailleur et le locataire. La révision est alors automatique au cours du bail selon la périodicité fixée entre eux et d'après l'indice choisi.

L'indice des loyers commerciaux (ILC)

L'ILC est utilisé pour la révision annuelle des loyers des locaux commerciaux ou artisanaux. Il est publié chaque année par l'INSEE. Le recours à cet indice n'est pas obligatoire. Il est une alternative à l'indice du coût de la construction.

Son évolution est calculée d'après :

• L'indice des prix à la consommation pour 75 % ;
• Les coûts de la construction pour 25 %.

Il ne tient plus compte du chiffre d'affaires du commerce de détail.

L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

L'ILAT concerne :

• Les activités libérales et tertiaires (cabinets médicaux, d'architecte, etc.) ;
• La location de bureaux pour des activités non commerciales et non artisanales ;
• Et les entrepôts logistiques.

Cet indice se compose à :

• À 50 % de la moyenne annuelle de l’IPC (Indice des prix à la consommation, hors tabac et loyer) ;
• À 25 % de la moyenne annuelle de l’ICC ;
• À 25 % de la moyenne annuelle du PIB en valeur.