Les conséquences d'un refus de succession des proches d'un locataire décédé

1. Informer le propriétaire du décès

La famille du défunt doit avertir le propriétaire du décès du locataire dans les plus brefs délais. Cette démarche facilite par la suite la gestion du contrat de location. La notification peut intervenir par téléphone ou par mail, mais il est toujours conseillé d’adresser une confirmation écrite.

2. Gérer les effets personnels du défunt

• Les héritiers qui acceptent la succession doivent débarrasser les biens et libérer le logement. S’ils envisagent de conserver l'appartement, ils peuvent demander au propriétaire le transfert du bail ;
• Si tous les héritiers refusent l’héritage, seuls un notaire ou un curateur désigné par le tribunal peuvent organiser l’enlèvement des biens ayant appartenu au défunt.

3. Régler les dettes locatives

La prise en charge des dettes locatives dépend du choix des héritiers : 

• S’ils acceptent la succession, ils doivent régler les dettes du défunt, y compris les loyers en retard et les charges impayées ;
• Ceux qui renoncent à la succession n’ont pas à payer les dettes ;
• Si la succession est vacante, les dettes restent attachées au patrimoine, et seront prises en charge par l’État.

Notons qu'une succession est dite « vacante » dans deux cas :

• Soit lorsque le défunt n’avait pas d’héritier ;
• Soit lorsqu’aucun héritier n’accepte la succession.

Les héritiers disposent d’un délai minimum de quatre mois pour accepter ou refuser la succession. Le délai commence à courir à compter de l'ouverture de la succession. S’ils renoncent, ils sont considérés juridiquement comme n'ayant jamais été héritiers. Dès lors, ils ne perçoivent aucun actif (biens immobiliers, liquidités), et sont dispensés de régler le passif (dettes, loyers impayés), à l'exception des frais d'obsèques. 

Voici les principales conséquences d'un refus d'héritage pour le propriétaire du bien loué :

Concernant le logement et les biens du locataire décédé

Lorsque tous les héritiers renoncent à la succession, le logement du défunt devient juridiquement sans occupant. Pourtant, le propriétaire ne peut le remettre en location immédiatement.

En effet, la procédure est strictement encadrée par la loi : 

• La renonciation des héritiers ne vaut pas résiliation automatique du bail : le propriétaire a donc interdiction de pénétrer dans le logement, de vider les lieux, de changer la serrure ou de relouer le bien sans une décision judiciaire l'y autorisant. Toute intervention non approuvée pourrait être qualifiée de violation de domicile. Cette infraction est passible de sanctions pénales ;
• La famille n'a aucune obligation légale quant aux biens dépendants de la succession qu’elle refuse : en conséquence, elle ne peut être tenue de vider le logement ni d’en restituer les clés.  Par ailleurs, si un proche du défunt débarrasse certains objets avant d’avoir officiellement refusé la succession, le tribunal peut, en cas de litige, considérer cet acte comme une acceptation tacite de l’héritage.

Concernant les dettes locatives du défunt

Le refus d’une succession entraîne plusieurs conséquences sur les charges et loyers impayés du locataire décédé :

• En renonçant à la succession, les héritiers sont exonérés du paiement des dettes locatives ;
• Les dettes du défunt restent alors attachées à la succession. Par conséquent, le propriétaire doit déclarer sa créance auprès du notaire chargé du dossier (en cas de succession acceptée par d’autres héritiers), ou du service des Domaines (si la succession est vacante) ;
• Si la succession est déficitaire (dettes supérieures aux actifs), les créanciers, y compris le propriétaire bailleur, risquent de ne jamais obtenir le remboursement de leur créance.

Lorsque la succession est vacante, le service des Domaines, rattaché à l'État, assure la gestion et la liquidation des biens du défunt. Il est chargé de régler les dettes dans la limite des actifs disponibles, et de libérer le logement loué.

Déclarer la succession vacante

1. Recours à un notaire : le propriétaire doit contacter un notaire dès qu’il a connaissance du décès du locataire et de l’absence d’héritier. Celui-ci ouvre le dossier, et entame les démarches successorales ;
2. Saisine du tribunal judiciaire : si aucun héritier ne se manifeste ou n’accepte la succession, le notaire saisit le tribunal judiciaire pour faire reconnaître la succession comme vacante ;
3. Désignation du service des Domaines comme curateur : l’État devient responsable de la gestion et de l'administration des biens du défunt.

Résilier le bail et récupérer le logement

Le service des Domaines gère le logement du défunt jusqu’à ce qu’il soit libéré et restitué au propriétaire : 

• Résiliation du bail : la structure demande au juge du tribunal judiciaire la résiliation officielle du contrat de location en cours ;
• Évaluation et liquidation des biens : le service des Domaines trie les biens du défunt, et peut décider de les conserver, de les vendre aux enchères ou de les détruire en fonction de leur valeur ;
• Remboursement des créanciers : le patrimoine du défunt (épargne, mobilier…), s’il est suffisant, sert à rembourser tout ou partie des dettes, y compris les sommes dues au bailleur ;
• Après la liquidation des meubles et objets personnels du locataire décédé, le service des Domaines restitue le logement au propriétaire qui peut enfin le remettre en location.