Que faire si votre locataire ne part pas après lui avoir donné congé ?

La première chose à faire, avant d’entamer une quelconque procédure judiciaire, est de vous assurer que vous avez bien respecté toutes les conditions légales et le formalisme obligatoire pour donner congé à votre locataire. 

À défaut de remplir les exigences prévues par l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le congé serait alors reconnu comme nul et non avenu et le contrat de location serait reconduit de manière tacite.

Quels sont les motifs valables pour résilier un bail en tant que propriétaire ?

Si le locataire peut mettre fin au contrat de location à n’importe quel moment (découvrez la procédure de préavis en location par le propriétaire ainsi que les délais légaux) et sans justifier sa demande, la loi est beaucoup plus stricte avec les propriétaires qui souhaitent rompre le bail d’un logement loué vide ou meublé, à titre de résidence principale. 

Ainsi, seules 3 raisons peuvent être invoquées pour donner congé à son locataire.

Congé pour vente du bien

En location vide, le locataire dispose d’un droit de préemption pour acheter le bien. Le prix de vente devra donc être annoncé dans la lettre de congé pour vente et le locataire pourra accepter ou refuser l’offre, dans un délai de 2 mois. Dans la négative, le délai de préavis continue comme prévu. 

À l’inverse, il n’y a pas de droit de préemption du locataire en location meublée.
Le prix de vente annoncé au locataire ne doit pas être manifestement excessif (comparé aux prix du marché immobilier local) dans le but de dissuader le locataire d’acheter. Le congé pourrait être qualifié de frauduleux et engendrer des sanctions pénales pour le bailleur.

Congé pour reprise

Ce motif est utilisé lorsque le propriétaire veut donner congé au locataire pour reprendre son bien afin d’y habiter ou pour y héberger un proche (ascendants, conjoint marié, partenaire de Pacs ou concubin depuis au moins un an à la date du congé, et descendants directs ou ceux de son conjoint). 

Pour limiter les abus (revente ou relocation immédiate du bien ou création d’une résidence secondaire), le bénéficiaire de la reprise devra réellement établir sa résidence principale à l’adresse du bien dans un délai raisonnable et pour une durée sérieuse (éléments toutefois non définis dans la loi et difficiles à prouver).

Congé pour motifs légitimes et sérieux.

Même s’il n’y a pas de définition précise, il doit s’agir de manquements graves du locataire à ses obligations. Les situations fréquemment invoquées concernent le retard ou le non-paiement répété du loyer, les troubles de voisinage, la transformation du bien ou la sous-location du logement non autorisée. La lettre de congé pour motifs légitimes et sérieux devra donc détailler clairement les raisons qui vous poussent à faire partir le locataire.

Contenu de la lettre de congé, information du locataire, durée de préavis… comment ça marche ?

Quel que soit le motif invoqué, la lettre de congé doit comporter les mentions obligatoires suivantes :

• Les noms, prénoms et adresses des deux parties ;
• L’adresse précise et le descriptif du logement ;
• Le motif du congé et ses caractéristiques (prix de vente en cas de congé pour vendre ; lien de parenté et identité du bénéficiaire pour une reprise du bien ; ou raisons précises en cas de motif légitime et sérieux) ;
• S’il s’agit d’un congé pour vente, il faut également ajouter la retranscription des 5 premiers alinéas du paragraphe II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
• La durée du préavis et la date de résiliation du bail ;
• La date d’envoi de la lettre et la signature de l’expéditeur ;
• À joindre en annexe : la notice d'information indiquant les obligations du bailleur et les voies de recours et d'indemnisation du locataire, définie par l’arrêté du 13 décembre 2017.

Le congé doit être notifié à tous les signataires du bail, par écrit obligatoirement (un congé annoncé par mail n’est pas valable), soit par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), soit par remise en main propre contre signature, soit par acte de commissaire de justice (huissier de justice). 

Enfin, la loi impose au propriétaire bailleur de résilier le contrat de location uniquement à sa date d’échéance, en anticipant la durée du préavis. Ainsi, le propriétaire doit envoyer la lettre de congé au locataire :

• 6 mois au moins avant la date d’échéance du bail en location vide ;
• 3 mois avant son terme pour un bien loué meublé. 

Ce délai de préavis commence à courir à partir de la date d’effet du congé, qui correspond à la réception effective de la notification au locataire (date de réception du courrier recommandé par exemple). Il est donc préférable d’envoyer la lettre de congé environ 1 mois avant le début du préavis légal, pour avoir le temps de réagir en cas d’imprévu. 
La loi n’autorise aucun préavis réduit pour le propriétaire : un préavis qui ne débute pas dans les délais impartis peut conduire à l’annulation du congé. Le propriétaire aurait alors l’obligation d’attendre la prochaine échéance du bail pour donner à nouveau congé.

Peut-on donner congé à un locataire protégé ?

Depuis la loi Alur de 2014, il n’est (presque) pas possible de résilier le bail d’habitation des locataires âgés de plus de 65 ans ayant des ressources faibles (ou des locataires qui hébergent à leur charge le même type de personne), sans lui proposer un nouveau logement adapté à ses besoins, à son budget, et à proximité (Art. 15, III, loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Toutefois, cette interdiction ne s’applique pas au propriétaire bailleur qui se trouve lui aussi dans la même situation d’âge ou de ressources. 

En tant que propriétaire bailleur, si vous n’avez pas respecté les dispositions et formalités indiquées ci-dessus, le locataire peut contester la validité du processus et entraîner la nullité du congé. Il faudra alors retenter votre chance à la prochaine échéance du bail. En revanche, si le congé est conforme, vous pouvez poursuivre la démarche pour essayer de débloquer la situation avec votre locataire récalcitrant.

Si votre locataire ne part pas après la fin du congé, la première chose à faire est de prendre contact avec lui pour connaître les raisons de son refus. Il arrive parfois qu’une incompréhension ou un conflit passé non résolu soit à l’origine du problème. 

Il peut être plus avantageux de négocier une solution à l’amiable pour faire partir un locataire que d’entamer des démarches judiciaires longues et coûteuses. L’objectif est alors de retrouver l’usage du logement loué au plus vite, afin de concrétiser votre projet (vente, reprise, etc.). Bien sûr, il ne s’agit pas de céder à toutes les demandes du locataire récalcitrant, mais de trouver une porte de sortie rapide :

• Laisser un petit délai supplémentaire au locataire ;
• Accepter d’étaler le paiement des loyers impayés, le cas échéant ;
• L’aider à retrouver un nouveau logement ;
• Faire des concessions financières, raisonnables, comme ne pas faire payer le montant des réparations locatives à la charge du locataire pour les dégradations repérées à la fin du bail si elles ne sont pas démesurées ou abandonner tout ou partie des éventuels loyers impayés par exemple… 

En tant que propriétaire, c’est une décision difficile à prendre, à étudier en fonction de chaque cas, mais qui peut parfois débloquer une situation tendue. 

Au-delà de ces considérations, il est malgré tout important de rappeler que, légalement, un locataire qui ne part pas suite au préavis de départ se positionne dans une situation irrégulière et devient « occupant sans droit ni titre », et ce, même s’il continue de régler son loyer. 

Attention : un propriétaire bailleur ne doit plus délivrer de quittances de loyer à un occupant sans droit qui continue à payer un « loyer ». Devant un juge, cela pourrait être interprété comme une reconnaissance du statut de locataire, et le cas échéant, entraîner un renouvellement du bail. Il est toujours possible de fournir un reçu de paiement à l'occupant, sans faire apparaître le terme loyer.

Si vos démarches de résolution du litige à l’amiable n’aboutissent pas, rédigez une mise en demeure pour prévenir l’occupant de votre volonté de récupérer le logement, et d’engager une procédure judiciaire s’il ne part pas immédiatement. Courrier à envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie de commissaire de justice (huissier). 

Il y a peu de chances que cette action fasse fuir le locataire, mais elle sera portée à votre crédit devant le juge, qui estimera que vous avez tout tenté avant d’engager la procédure d’expulsion.

Même si vous avez très envie de récupérer votre bien, n’oubliez pas que seul un juge peut prononcer l’expulsion d’un occupant sans droit. N’essayez pas d’expulser vous-même votre locataire, par mesure de sécurité d’abord, puis parce qu’il s’agirait d’une expulsion illégale, passible d’une peine de prison de 3 ans et de 30 000 € d’amende. 

La procédure judiciaire d’expulsion se déroule ainsi :

• Déposer une demande d’expulsion d’un locataire auprès du tribunal judiciaire (ancien tribunal d’instance) de la commune dans laquelle votre bien se situe. Il est vivement recommandé (mais pas obligatoire) de faire appel à un avocat pour cette démarche : ce professionnel du droit connaît les réglementations en matière de droit immobilier et vous évitera de faire des erreurs. De plus, il suivra toute la procédure pour votre compte : monter les dossiers juridiques, réaliser la plaidoirie à l’audience, contrôler l’application du jugement, etc.) ;
• Mandater un commissaire de justice (huissier) pour remettre au locataire (ou à chacun des locataires s’ils sont plusieurs inscrits au bail) une assignation à comparaître dont la date est fixée par le juge. Sachez que si vous obtenez l’exécution provisoire de votre jugement, même si le locataire engage des recours, la procédure ne s’arrête pas ;
• Assister obligatoirement à l’audience au tribunal, sauf si vous êtes représenté par un avocat. À l’issue de la procédure, le juge a deux options :
  Soit débouter le propriétaire bailleur et prononcer la nullité du congé. Le contrat de location est alors reconduit pour une durée identique à la précédente période.
  Soit valider le congé et ordonner l’expulsion du locataire, en plus du paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et d’éventuels dommages et intérêts. Le juge peut aussi accorder un délai d’un an maximum au locataire pour partir, s’il prouve sa bonne foi et justifie de recherches infructueuses pour trouver un nouveau logement ;
• Demander au commissaire de justice de délivrer un commandement de quitter les lieux au locataire, qui dispose de 2 mois pour vider et libérer le bien. 

Cette procédure n’est pas applicable dans le cadre d'une occupation illégale d’un appartement ou d’une maison par des squatteurs.

Comment forcer un locataire à partir s’il se maintient encore dans les lieux ?

Au terme du délai de 2 mois après le commandement, si le locataire est toujours dans les lieux, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion, qui permet, s’il est accepté par la préfecture, de faire appel à la force publique (accompagnée d’un serrurier) pour expulser physiquement l’occupant. 

Une fois le logement vide, le commissaire de justice dresse un procès-verbal d’expulsion qui est remis à la personne expulsée et fera apposer des scellés avec le concours du serrurier présent.

Pas d’expulsions pendant la trêve hivernale

Pour information, notez que les expulsions sont suspendues entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année. Cette trêve hivernale interdit de déloger des locataires pendant la période froide, sauf si le locataire peut être relogé dans des conditions décentes.